התשובה הקצרה
המחיר החציוני של אזור לפי רגל רבוע הוא שימושי רק אם המכירות מאחוריו מגיעות ממבנים רבים. בכמה מהאזורים העמוסים ביותר בדובאי זה לא המצב. במהלך 90 הימים האחרונים, יותר ממחצית מהמכירות הרשומות באותם אזורים הגיעו מפרויקט אחד, כך שה"מחיר האזורי" שאתם רואים מצוטט הוא למעשה מחיר של אותו פרויקט.
זה לא טוב או רע. זה פשוט אומר שעליכם להשוות את המבנה הספציפי, לא את האזור, לפני שאתם קונים או מוכרים שם.
למה זה קורה
מכירות על הנייר היוו 64% מהמכירות בדובאי במהלך 90 הימים האחרונים. כאשר פרויקט גדול על הנייר מושק, מאות יחידות שלו יכולות להירשם תוך כמה שבועות. באזור חדש או קטן יותר, ההשקה הזו יכולה להכריע את כל מה שנמכר שם.
אזורים עמוסים בדירות שבהם פרויקט אחד מהווה את רוב המכירות
כל הנתונים הם מכירות רשומות במחלקת הקרקעות של דובאי במהלך 90 הימים האחרונים. שמות האזורים הם השמות הרשמיים של DLD, שלעיתים קרובות שונים מהשמות במודעות.
| אזור DLD | עסקאות דירות, 90 ימים | מחיר חציוני AED לפי רגל רבוע | יותר ממחצית מפרויקט אחד? |
|---|---|---|---|
| מדינת אל מטאר (דובאי סאות') | 3,012 | 1,732 | כן |
| מג'אן | 1,058 | 1,416 | כן |
| אל חביה חמישית | 625 | 1,735 | כן |
| אל חיירן ראשון | 551 | 2,584 | כן |
| אל חביה ראשון | 533 | 1,690 | כן |
| סיטי אינטרנשיונל פאז 1 | 354 | 681 | כן |
לשם השוואה, החציוני לכל דירות דובאי היה AED 1,684 לפי רגל רבוע.
אזורים עמוסים בדירות שבהם החציוני הוא מדד הוגן
באזורים אלה אף פרויקט יחיד לא היווה יותר ממחצית מהמכירות, כך שהחציוני משקף מבנים רבים.
| אזור | עסקאות דירות, 90 ימים | מחיר חציוני AED לפי רגל רבוע |
|---|---|---|
| ג'ומיירה וילג' סירקל (JVC) | 2,216 | 1,413 |
| קומפלקס מגורים דוביילנד | 1,001 | 1,391 |
| ביזנס ביי | 935 | 2,066 |
| ארג'אן | 657 | 1,523 |
הדוגמה הברורה ביותר: סיטי אינטרנשיונל
דירות סיטי אינטרנשיונל פאז 1 נמכרו במחיר חציוני של AED 681 לפי רגל רבוע, ופרויקט אחד היווה את רוב המכירות. פאזות 2 ו-3 נמכרו במחיר חציוני של AED 1,216 לפי רגל רבוע, מפוזרות על פני מבנים רבים. אותו שם מחוז, מספרים שונים מאוד. אם תקראו רק "סיטי אינטרנשיונל" על גרף מחירים, אתם עלולים להיות רחוקים מאוד בכיוון כלשהו.
וילות: אותו דפוס
| אזור DLD | עסקאות וילות, 90 ימים | מחיר חציוני AED לפי רגל רבוע | יותר ממחצית מפרויקט אחד? |
|---|---|---|---|
| פארק השקעות דובאי ראשון | 347 | 1,196 | כן |
| מדינת אל מטאר (דובאי סאות') | 211 | 1,369 | כן |
| אל רוואיה ראשון | 192 | 2,692 | כן |
| אל חביה שישית | 119 | 1,792 | כן |
| אל יופרה 1 | 173 | 1,509 | לא |
| ואדי אל ספא 5 | 136 | 1,470 | לא |
החציוני העירוני לוילות היה AED 1,594 לפי רגל רבוע.
איך לקרוא אזור דומיננטי
- בדקו את ההערה קודם. דף מחירי דובאי לפי רגל רבוע לפי אזור שלנו מסמן אזורים שבהם פרויקט אחד מהווה את רוב המכירות.
- השוו את המבנה, לא את האזור. לכל מבנה עם מכירות אחרונות יש דף מחירים שנמכרו ב-binayah.ae, המציג מכירות רשומות ומחיר חודשי לפי רגל רבוע.
- למכירות על הנייר, השוו דומה לדומה. שימו מחיר השקה ליד דירות מכירה חוזרת מוכנות בקרבת מקום וליד החציוני העירוני הרחב יותר, לא רק את הנתון האזורי, שעשוי להיות אותה השקה.
- בקשו את היחידה המדויקת. מחיר התחלתי הוא ליחידה הזולה ביותר. בקשו את המחיר לפי רגל רבוע של היחידה שאתם באמת תקנו.
דעתי: אזורים דומיננטיים עדיין יכולים להיות רכישות טובות. אבל לעולם לא הייתי משתמש בחציוני האזור כהוכחה לכך שמחיר הוא הוגן. באזור כמו JVC, שבו מכירות מפוזרות על פני מבנים רבים, החציוני הוא מדד הרבה יותר כנה.
אם אתם מסתכלים על דובאי סאות'
Binayah משווקת מספר פרויקטים בדובאי סאות', כולל Vista Ridge ו-Windsor House by Ellington, כך שאנחנו לא ניטרליים כאן. הנקודה הנ"ל חלה גם עליהם: החציוני של מדינת אל מטאר לדירות הוא בעיקר פרויקט אחד, אז בקשו את המחיר לפי רגל רבוע של כל פרויקט והשוו אותו לחציוני העיר. לתמונה הגדולה יותר, קראו את מדריך המשקיעים של דובאי סאות'.
אם אתם מוכרים באחד מהאזורים האלה
ההשוואות האמיתיות שלכם הן המכירות במבנה או בפרויקט שלכם, לא האזור. חפשו את דף המחירים שנמכרו של המבנה שלכם; הוא מסתיים בבקשה חינמית להערכת סוכן.
הצעד הבא
ספרו לנו את האזור והתקציב שאתם שוקלים בטופס למטה, וסוכן Binayah ישלח לכם את המכירות האחרונות למבנים הספציפיים, לא רק את הממוצע האזורי.