השקעות נדל"ן
רכישת נדל"ן בדובאי להכנסה משכירות, לעליית ערך או לתושבות ל-10 שנים. Binayah היא סוכנות דובאית מוסמכת RERA מאז 2007, עם מעל 3,000 נכסים פעילים וגישה ישירה להשקות של Emaar, DAMAC, Sobha, Nakheel, Meraas ו-Aldar.
לשיחה עם יועץ השקעות →19+
שנות ותק בנדל"ן בדובאי
3,000+
נכסים פעילים
RERA
הסמכה, ORN 1162
2 מיליון AED
סף ויזת הזהב
השקעת נדל"ן בדובאי היא רכישת נכס מגורים או מסחרי בדובאי לצורך הכנסה משכירות, עליית ערך, או שניהם. אזרחים זרים יכולים להחזיק בבעלות מלאה באזורי הבעלות המלאה (freehold) המיועדים בדובאי, כשהבעלות נרשמת בשטר בעלות שמנפיקה רשות הקרקעות של דובאי (DLD). איחוד האמירויות אינו גובה ארנונה שנתית, מס רווחי הון או מס הכנסה על דמי שכירות, ולכן השכירות מגיעה לבעלים ישירות יותר מאשר ברוב השווקים בעולם.
תשואת השכירות הברוטו הממוצעת בעיר עומדת על כ-4.7%, כאשר קהילות מהמגזר הבינוני נמצאות מעל הקו הזה וקו החוף היוקרתי מתחתיו. תקצבו כ-5.5% ממחיר הרכישה לעלויות עסקה בעסקת מזומן וכ-6.5% בעסקה ממומנת, מעבר למחיר עצמו. רכישה של נכס כשיר בשווי 2 מיליון AED ומעלה הרשום ב-DLD מקנה לרוכש גם זכאות לוויזת זהב ל-10 שנים הניתנת לחידוש.
הנימוקים לרכישת נכס בדובאי נשענים על שישה מאפיינים מבניים של השוק, ולא על תנועת מחירים של שנה אחת. אפשר לאמת כל אחד מהם עוד לפני שמזרימים הון.
איחוד האמירויות אינו גובה מס רכוש שנתי, מס רווחי הון או מס הכנסה על הכנסות משכירות. ההוצאות השוטפות שלכם הן דמי ניהול ותחזוקה, לא חשבון מס, ולכן חלק גדול יותר מדמי השכירות מגיע אליכם מאשר ברוב השווקים בעולם.
באזורי ה-freehold המיועדים בדובאי אזרח זר מחזיק בנכס בבעלות מלאה וקבועה, כששמו רשום בשטר בעלות שמנפיקה רשות המקרקעין של דובאי, ללא תפוגה ועם זכות למכור, להשכיר ולהוריש. מחוץ לאזורים אלה, חכירה מקנה זכות שימוש ארוכה אך סופית, לרוב עד 99 שנים.
השוק מפוקח על ידי רשות המקרקעין של דובאי (DLD) וזרועה הרגולטורית RERA. תשלומים בפרויקטים על הנייר מופקדים בחשבון נאמנות ייעודי לפרויקט ומשוחררים ליזם רק כנגד התקדמות בנייה מאומתת, והזכות הזמנית שלכם נרשמת על היחידה הספציפית באמצעות Oqood.
השקעה מזכה בנכס בשווי שני מיליון דירהם ומעלה מקנה זכאות לוויזת זהב ל-10 שנים הניתנת לחידוש, כולל בן או בת זוג וילדים באותה בקשה. קיים גם מסלול אשרת תושבות מתחדשת החל מ-750,000 דירהם בנכס.
הדירהם צמוד לדולר האמריקאי בשער של 3.6725 דירהם מאז 1997, ולכן נכס בדובאי הוא למעשה נכס דולרי. רוכשים בכלכלה דולרית אינם נושאים סיכון מטבע; רוכשים במטבעות אחרים צריכים לזכור שמאותה סיבה הריבית באיחוד האמירויות עוקבת אחר המדיניות המוניטרית האמריקאית.
התשואה הברוטו הממוצעת בעיר היא כ-4.7%, בטווח שבין כ-4.5% באזורי פריים לכ-8.5% בשכונות תשואה גבוהה כמו JVC. לשם השוואה, התשואות בפריים של ערי השער הגדולות בעולם נמצאות בספרה בודדת נמוכה, כ-2-3% בלונדון פריים וכ-3-4% בניו יורק, ומחיר הרגל הרבועה בדובאי נותר נמוך משמעותית.
Services
הכנסה, צמיחה או תושבות. קודם כול מקבעים את המטרה, כי הנכס בעל התשואה הגבוהה ביותר והנכס שערכו עולה הכי מהר הם כמעט אף פעם לא אותו נכס.
גישה ישירה להשקות של Emaar, DAMAC, Sobha, Nakheel, Meraas ו-Aldar, כולל תוכניות תשלום במהלך הבנייה ולאחר המסירה.
יחידות גמורות עם שטר בעלות מתוך מעל 3,000 נכסים פעילים בקהילות הבעלות המלאה של דובאי, עם הכנסה כבר מחוזה השכירות הראשון.
תשואה ברוטו, תשואה נטו לאחר דמי ניהול ותקופות ריקנות, ועלות העסקה הכוללת, מחושבות על היחידה הספציפית ולא על כותרת שיווקית.
בניית העסקה כך שהשווי הרשום על שמכם יעבור בבירור את סף 2 מיליון AED.
המחאת חוזה על הנייר עם אישור NOC מהיזם, או מכירה חוזרת של יחידה גמורה דרך ה-DLD. אנחנו מתכננים את היציאה עוד לפני הכניסה.
יש שש דרכים מרכזיות להשקיע בנדל"ן בדובאי. הן נבדלות בהון ההתחלתי הנדרש, במועד שבו מתחילה ההכנסה, ובמקום שבו יושב הסיכון.
| אפשרות | איך זה עובד | מתאים ל | שיקול מרכזי |
|---|---|---|---|
| על הנייר | רכישה מהיזם לפני השלמת הבנייה לפי תוכנית תשלומים מדורגת. | עליית ערך עם הון התחלתי נמוך. | יזמים מתמחרים בדרך כלל 15-25% מתחת לשווי השוק הצפוי לאחר האכלוס; הסיכון המרכזי הוא עיתוי המסירה. |
| מוכן / יד שנייה | רכישת יחידה גמורה עם שטר בעלות בשוק המשני. | הכנסה מהיום הראשון. | מלוא המחיר מגיע לפירעון בהעברת הבעלות, כך שנדרש הסכום המלא או משכנתה. |
| רכישה להשכרה | החזקת יחידה מוכנה בחוזה שכירות רשום ב-Ejari ל-12 חודשים. | הכנסה שנתית יציבה. | התשואה הברוטו הממוצעת בעיר היא כ-4.7%; התשואה נטו היא בדרך כלל 75-85% מהברוטו. |
| השכרה לטווח קצר | השכרת יחידה מרוהטת כדירת נופש ברישיון. | הכנסה ברוטו גבוהה יותר באזורי תיירות. | עלויות תפעול וניהול גבוהות יותר, ותפוסה שמשתנה לפי העונה. |
| המחאת חוזה על הנייר | מכירת החוזה לרוכש חדש לפני המסירה. | החזקה לטווח קצר יותר בלי להמתין לאכלוס. | יזמים דורשים בדרך כלל תשלום של 30-40% מהמחיר, בתוספת אישור אי-התנגדות (NOC). |
| רכישה לצורך ויזת זהב | רכישת נכס כשיר בשווי 2 מיליון AED ומעלה. | תושבות באיחוד האמירויות ל-10 שנים הניתנת לחידוש. | השווי חייב להיות הון עצמי אמיתי, עם שטר בעלות, הרשום ב-DLD על שמכם. |
תשואה ועליית ערך מושכות לכיוונים הפוכים. קהילות זולות יחסית עם ביקוש גבוה מניבות את התשואות הברוטו החזקות ביותר; כתובות יוקרה נדירות מניבות את עליית הערך החזקה ביותר.
| קהילה | פרופיל | תשואה ברוטו מנחה | לרכוש בשביל |
|---|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle | דירות במגזר הבינוני, מאגר שוכרים עמוק ונזיל, היצע חדש גדול ומתמשך. | 7.2-8.5% | הכנסה |
| Business Bay | מגדלים במרכז העיר; שכר דירה גבוה יותר במונחים מוחלטים, אך גם מחירים גבוהים יותר. | 6.2-7.1% | הכנסה וצמיחה |
| Dubai Marina | קו חוף מבוסס, נזילות גבוהה במכירה חוזרת. | 4.5-6% | צמיחה ונזילות |
| Palm Jumeirah | קו חוף יוקרתי ונדיר; קרקע שלא ניתן לשחזר. | 4.5-6% | עליית ערך |
| Dubai South | מסדרון צמיחה סביב נמל התעופה אל מכתום, עם מחירים לרגל רבועה מהנגישים בדובאי. | מעל הממוצע העירוני | הכנסה, בפרופיל של אזור מתפתח |
| Discovery Gardens / International City | מלאי בשל וזול עם היצע חדש מוגבל ושוכרים לטווח ארוך. | מעל הממוצע העירוני | הכנסה בראש ובראשונה |
נקודות ייחוס: תשואת השכירות הברוטו הממוצעת בעיר היא כ-4.7% ומחיר המכירה הממוצע הוא כ-1,879 AED לרגל רבועה. קו החוף היוקרתי מניב בדרך כלל מתחת לממוצע העירוני ונרכש לצורך עליית ערך, לא לתזרים מזומנים. תחזית הקונצנזוס של האנליסטים לשנים 2026-2028 היא עליית ערך שנתית של 5-12% בסגמנטים נבחרים.
לכל שכונה יש מחיר, תשואה וקהל שוכרים משלה. עשרים המדריכים האלה מפרטים מחירים, תשואות שכירות, סוגי נכסים והסיכונים הייחודיים של כל אזור, כדי שתוכלו להשוות עוד לפני שאתם מצמצמים רשימה.
תשואת השכירות הברוטו הממוצעת בעיר היא כ-4.7%. הטווח נע מכ-4.5% באזורי יוקרה ועד כ-8.5% בקהילות בעלות תשואה גבוהה כמו JVC. ברוטו אינו מה שנשאר בידיכם.
| מדד | מה זה אומר | טווח אופייני בדובאי |
|---|---|---|
| תשואה ברוטו | שכר דירה שנתי חלקי מחיר הרכישה. | כ-4.7% בעיר; מכ-4.5% ביוקרה ועד 8.5% בתשואה גבוהה |
| תשואה נטו | ברוטו בניכוי דמי ניהול, ריקנות, אחזקה וניהול. | בדרך כלל 75-85% מהברוטו |
| דמי ניהול (service charges) | משולמים לאיגוד הבעלים לפי רגל רבועה לשנה. | 10-30 AED לרגל רבועה לשנה |
| רישום Ejari | רישום חובה של חוזה השכירות ב-DLD. | כ-220 AED |
| מס על הכנסה משכירות | איחוד האמירויות אינו גובה ארנונה שנתית, מס רווחי הון או מס הכנסה על שכירות. | 0% |
בקשו מכל סוכן תשואה נטו, לא ברוטו. אם הוא לא יודע לומר לכם את דמי הניהול לרגל רבועה בבניין, הוא עדיין לא מכיר את המספר האמיתי.
נכסים על הנייר מהווים כ-72% מהנכסים המוצעים בדובאי, כלומר זה המיינסטרים ולא נישה. התהליך מתנהל בשבעה שלבים.
החליטו אם אתם קונים להכנסה, לצמיחה או לתושבות, והוסיפו עלויות עסקה מעל המחיר: כ-5.5% בעסקת מזומן, 6.5% בעסקה ממומנת.
שקללו את היסטוריית המסירות של היזם באותה חומרה שבה אתם שוקלים את תנאי התשלום, ובדקו את חשבון הנאמנות (escrow) של הפרויקט ב-DLD.
חתמו על טופס שריון ושלמו את דמי ההזמנה כדי להוריד את היחידה מהשוק.
קראו את לוח התשלומים שורה אחר שורה. העדיפו תשלומים הצמודים לאבני דרך בבנייה על פני תשלומים הצמודים לתאריכים בלבד.
אגרת הרישום של 4% משולמת בדרך כלל במועד הרכישה לצורך רישום ה-Oqood. כשיזם מפרסם "פטור מאגרות DLD", בדרך כלל הכוונה היא שהיזם סופג את ה-4%, לא שהאגרה אינה נגבית.
מבנה נפוץ הוא 60% במהלך הבנייה ו-40% במסירה. גרסת post-handover מעבירה חלק מהתשלום האחרון לתשלומים לאחר קבלת המפתחות.
בצעו בדיקת מסירה ורשמו ליקויים, ולאחר מכן רישום ה-Oqood הופך לשטר בעלות על שמכם.
מגבלות המימון שקבע הבנק המרכזי של איחוד האמירויות מגיעות עד 80% לתושבים ועד 50% ללא-תושבים בנכס ראשון, והן בדרך כלל נמוכות יותר בנכסים על הנייר, כך שצפו לממן חלק גדול יותר מההון העצמי. אם תצטרכו לצאת לפני המסירה, המחאת חוזה אפשרית לאחר תשלום החלק המינימלי שהיזם דורש, לרוב כ-30-40%, וקבלת אישור אי-התנגדות.
אגרת ההעברה של 4% ל-DLD היא הכותרת, אך העלות הריאלית הכוללת של הרישום גבוהה יותר. תקצבו אותן בנפרד מהמחיר ומתוכנית התשלומים.
| עלות | סכום | מתי משולם |
|---|---|---|
| אגרת העברה ל-DLD | 4% ממחיר הרכישה | בהעברת הבעלות, או ברישום Oqood בנכס על הנייר |
| אגרת נאמן / רישום | כ-4,000 AED | בהעברת הבעלות |
| הנפקת שטר בעלות | 540 AED | בהעברת הבעלות |
| עמלת תיווך | 2% מהמחיר בתוספת 5% מע"מ | בהעברת הבעלות |
| רישום משכנתה | 0.25% מסכום ההלוואה בתוספת 290 AED | בהעברת הבעלות, בעסקאות ממומנות בלבד |
| עלות עסקה כוללת | כ-5.5% במזומן, כ-6.5% במימון | לתקצב מעל מחיר הרכישה |
| דמי ניהול | 10-30 AED לרגל רבועה לשנה | מדי שנה, החל מהמסירה |
Strategies
נכסים מוכנים, שכירות כבר מהחוזה הראשון
על הנייר, תשלומים מדורגים, עליית ערך
רכישה כשירה לוויזת זהב מ-2 מיליון AED
Why Us
מעל 19 שנה באותו שוק לאורך כמה מחזורים, ולא עסק שקופץ מהשקה להשקה.
מורשים על ידי הרשות לרגולציה של נדל"ן שברשות הקרקעות של דובאי, עם סוכנים מוסמכי RERA בכל עסקה.
נכסים על הנייר ומוכנים בקהילות הבעלות המלאה של דובאי, כך שהרשימה אינה מוגבלת למלאי של יזם אחד.
גישה ביום ההשקה למלאי של Emaar, DAMAC, Sobha, Nakheel, Meraas ו-Aldar, כולל תנאי תשלום.
אנחנו מחשבים תשואה ברוטו, תשואה נטו ועלות כוללת על היחידה הספציפית שלפניכם, ואומרים לכם מתי המספרים לא מסתדרים.
בחירה, רישום ב-DLD, חיבור למשכנתה, מסמכי ויזת זהב, השכרה, ניהול ומכירה חוזרת בהמשך.
Resources
FAQ
Binayah Properties
ספרו לנו מה התקציב ואם אתם קונים להכנסה, לצמיחה או לתושבות. נחזור אליכם עם רשימה מצומצמת ועם המספרים המחושבים לכל יחידה, לא עם חוברת שיווקית.