אם אתם קונים או מוכרים דירה מוכנה בדובאי ושני הצדדים גרים באיחוד האמירויות, ייתכן שלא תצטרכו להגיע למשרד נאמן בכלל. מאז אוקטובר 2025 מציעה Dubai Land Department (DLD, מחלקת הקרקעות של דובאי) העברה דיגיטלית מלאה בשם Digital Sale, שפועלת בתוך אפליקציית Dubai Now. שני הצדדים חותמים עם UAE PASS, הכסף עובר דרך חשבון נאמנות (escrow) המאושר על ידי DLD, ושטר הבעלות מונפק באופן אלקטרוני על שם הקונה.
עם זאת, השירות לא מתאים לכל עסקה. המדריך הזה מסביר מי יכול להשתמש בו, את השלבים מההתחלה ועד הסוף, כמה הוא עולה לעומת משרד נאמן, ובאילו מצבים עדיין צריך את המסלול הרגיל.
הפרטים שלהלן לקוחים מדפי השירות של DLD עצמה, ונבדקו ב-12 באוקטובר 2026. עמלות ותנאים עשויים להשתנות, לכן אמתו אותם באפליקציה לפני שאתם מתחילים.
מהו שירות Digital Sale של DLD?
Digital Sale הוא השירות של DLD לרישום מכירה של נכס מוכן אונליין, 24/7, בלי פגישה במשרד נאמן. DLD השיקה אותו באפליקציית Dubai Now בתערוכת GITEX Global ב-13 באוקטובר 2025, והגדירה את ההשקה הזו כשלב הראשון.
בתהליך הרגיל, הקונה, המוכר (או מיופי הכוח שלהם) ובדרך כלל גם המתווכים נפגשים במשרד נאמן רישום מקרקעין (Real Estate Registration Trustee). צ׳קים בנקאיים עוברים מיד ליד, והנאמן רושם את ההעברה; המדריך שלנו למכירת נכס בדובאי מפרט את המסלול הזה במלואו. Digital Sale מחליף את הפגישה הזו בשלושה דברים: הסכם מכר (Sale and Purchase Agreement) אלקטרוני, חתימות UAE PASS ותשלום לחשבון נאמנות. DLD מציינת את זמן השירות כמיידי.
מי יכול להעביר נכס בדובאי אונליין?
עברו על הרשימה הזו לפני שאתם קובעים מועד השלמה עם הצד השני. אם אחד הצדדים או הנכס לא עומדים באחד הסעיפים, תכננו במקום זאת העברה דרך משרד נאמן.
הקונה והמוכר
- שניהם אנשים פרטיים, לא חברות, וכל אחד מהם מחזיק בתעודת זהות של איחוד האמירויות (Emirates ID). DLD מציינת שהשירות מיועד לאזרחים ולתושבים.
- לשניהם יש חשבון UAE PASS פעיל שמאפשר לחתום על מסמכים דיגיטלית.
- לשניהם יש חשבון בנק באיחוד האמירויות, לפי הודעת ההשקה של DLD. אם אתם צריכים חשבון כזה, ראו פתיחת חשבון בנק בדובאי.
הנכס
- הוא נמצא באזור פריהולד (freehold, בעלות מלאה).
- מדובר ביחידה מפוצלת (subdivided unit): דירה, משרד או טאונהאוס. וילות עצמאיות וקרקעות אינן נכללות.
- הוא נקי מכל משכנתה או הגבלה אחרת.
- יש לו בעלים רשום יחיד, לפי הודעת ההשקה של DLD. נכס בבעלות משותפת אינו זכאי.
מה צריך לפני שמתחילים
- אפליקציית Dubai Now בטלפון, עם התחברות באמצעות UAE PASS.
- מחיר ותנאים מוסכמים. Digital Sale רושם את המכירה; הוא לא מנהל עליה משא ומתן. הערכת שווי נכס חינם נותנת לשני הצדדים נקודת פתיחה הוגנת. אם מעורב מתווך, הסדירו את העמלה שלו בנפרד.
- לקונה: מחיר הרכישה המלא בתוספת העמלות, מוכן להעברה מחשבון בנק באיחוד האמירויות. לפי השלבים שפורסמו, הקונה משלם את מלוא הסכום לחשבון הנאמנות ואין בהם רישום משכנתה, כך שבמתכונתו המפורסמת השירות מתאים לרכישות במזומן. אם אתם ממנים את הרכישה, בדקו עם הבנק שלכם ועם DLD לפני שאתם מסתמכים עליו.
- למוכר: נכס שאין נגדו שום חוב פתוח. העברה במשרד נאמן דורשת בדרך כלל אישור היעדר התנגדות (No Objection Certificate) מהיזם, המאשר שדמי השירות (service charges) שולמו. שאלו את היזם שלכם אם יש חוב כלשהו או משהו שצריך להסדיר קודם, כי יתרה שלא שולמה או חסימה (hold) עלולות להיחשב הגבלה. המדריך שלנו ל-NOC מסביר מה היזמים בודקים.
איך מעבירים נכס ב-Dubai Now, שלב אחר שלב
- המוכר יוצר בקשת מכירה ב-Dubai Now. כך מופק הסכם המכר (SPA) באופן אלקטרוני.
- המוכר חותם על ה-SPA עם UAE PASS ושולח אותו לקונה דרך הפלטפורמה.
- הקונה בודק וחותם על ה-SPA עם UAE PASS.
- הקונה מעביר את סכום הרכישה ואת דמי השירות לחשבון הנאמנות המאושר על ידי DLD שמוצג באפליקציה.
- DLD מנפיקה את שטר הבעלות והמפה האלקטרוניים על שם הקונה. שני הצדדים יכולים לצפות בשטר הבעלות ובקבלה באפליקציה.
לאחר הנפקתו, אפשר לאמת את שטר הבעלות דרך הערוצים של DLD עצמה, כמו כל שטר בעלות בדובאי.
שני כללי תזמון חשובים. כל אחד מהצדדים יכול לבטל את הבקשה לפני שנחתמה, באמצעות הזהות הדיגיטלית שלו וללא אישור הצד השני. ואם בקשה ממתינה יותר מ-7 ימים לפני שלב החתימה, DLD מבטלת אותה אוטומטית. קבעו יחד מועד לחתימה במקום להשאיר את הבקשה פתוחה.
עמלות העברת נכס: Digital Sale מול משרד נאמן
עמלת ההעברה של DLD בשיעור 4% זהה בכל מסלול. לוח העמלות של DLD מפרט אותה כ-2% מהמוכר ו-2% מהקונה. בעסקאות יד שנייה בדובאי מקובל שהקונה מסכים לשאת במלוא ה-4%, לכן קבעו בהסכם מי משלם מה. ההבדל בין המסלולים הוא בדמי השירות.
| עמלה | Digital Sale (Dubai Now) | משרד נאמן |
|---|---|---|
| עמלת העברה של DLD | 4% מהמחיר | 4% מהמחיר |
| שטר בעלות | AED 250 | AED 250 |
| מפת וילה ודירה | AED 250 | AED 250 |
| אגרות ידע וחדשנות | AED 30 + AED 30 | AED 10 + AED 10 |
| דמי שירות, מכירה של AED 500,000 ומעלה | AED 1,000 + מע״מ | AED 4,000 + מע״מ |
| דמי שירות, מכירה מתחת ל-AED 500,000 | AED 500 + מע״מ | AED 2,000 + מע״מ |
ב-Digital Sale, דמי השירות משולמים ל-Emirates Real Estate Solutions, שותף השירות של DLD. במסלול הרגיל מדובר בעמלת משרד הנאמן.
דוגמה מחושבת: דירה במחיר AED 2,000,000
| Digital Sale | משרד נאמן | |
|---|---|---|
| עמלת העברה של DLD (4%) | AED 80,000 | AED 80,000 |
| שטר בעלות, מפה ואגרות ידע וחדשנות | AED 560 | AED 520 |
| דמי שירות + 5% מע״מ | AED 1,050 | AED 4,200 |
| סה״כ | AED 81,610 | AED 84,720 |
בעסקה הזו Digital Sale זול ב-AED 3,110. בסטודיו במחיר AED 400,000 הסכומים הכוללים הם AED 17,085 במסלול הדיגיטלי לעומת AED 18,620 דרך נאמן, חיסכון של AED 1,535. עמלת התיווך, אם יש, זהה בשני המסלולים. לכל שאר עלויות הרכישה, מעמלת התיווך ועד רישום המשכנתה, ראו עמלות DLD בהסבר מלא, או בדקו יחידה מסוימת בכלי Deal Check.
Digital Sale מול משרד נאמן: השוואה
| Digital Sale | משרד נאמן | |
|---|---|---|
| איפה | אפליקציית Dubai Now, 24/7 | משרד נאמן, בתיאום מראש |
| זיהוי | UAE PASS | Emirates ID, או דרכון לתושבי חוץ |
| צד שאינו נוכח | לא רלוונטי: כל צד חותם מרחוק | מיופה כוח מכוח ייפוי כוח |
| סוגי נכסים | דירות, משרדים, טאונהאוסים | כולם, כולל וילות וקרקעות |
| נכס עם משכנתה | לא זכאי | נתמך |
| תשלום | חשבון נאמנות המאושר על ידי DLD | בדרך כלל צ׳קים בנקאיים |
| שטר בעלות | אלקטרוני, באפליקציה | מונפק בעת הרישום |
מתי עדיין צריך משרד נאמן
- לקונה או למוכר אין Emirates ID, מה שחל על רוב המשקיעים מחו״ל.
- המוכר הוא חברה, או שלנכס יש יותר מבעלים אחד.
- על הנכס רובצת משכנתה, או שהקונה מממן את הרכישה במשכנתה.
- הנכס הוא וילה עצמאית או מגרש.
- הנכס נמצא מחוץ לאזור פריהולד.
אם אחד הצדדים לא יכול להגיע להעברה במשרד נאמן, הפתרון המקובל הוא עדיין ייפוי כוח. המדריך שלנו לייפוי כוח מסביר איך להעניק ייפוי כוח בבטחה, ומכירה מחו״ל באמצעות ייפוי כוח מכסה את הצד של מוכר שנמצא מחוץ למדינה. אם על הנכס עדיין רובצת הלוואה, קראו את קניית נכס בדובאי שעדיין רשומה עליו משכנתה. לתהליך המכירה המלא, מהערכת השווי ועד ה-NOC, ראו איך למכור נכס בדובאי.
איך לשמור על ביטחון בהעברה דיגיטלית
- התחילו וחתמו רק בתוך Dubai Now ו-UAE PASS. התעלמו מקישורים שנשלחים בהודעה או במייל ומתיימרים להיות דף חתימה של DLD.
- לעולם אל תשתפו את קוד ה-PIN של UAE PASS ואל תאשרו בקשת חתימה שלא אתם יזמתם או שלא ציפיתם לה. חתימת UAE PASS מחייבת בדיוק כמו חתימה בנוכחות אישית.
- שלמו רק לחשבון הנאמנות שהאפליקציה מציגה לכם. אל תשלחו את מחיר הרכישה למוכר, למתווך או לפרטי חשבון שהועברו אליכם בהודעה.
- קראו את ה-SPA לפני שאתם חותמים. בדקו את המחיר, את מספר היחידה ואת השמות. חוזה דיגיטלי הוא עדיין חוזה.
לרקע החדשותי על השירות ועל מה שהוא לא כולל, ראו את הכתבה שלנו על העברת נכס בדובאי דרך הטלפון.
מדריך זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. במקרה של מבנה בעלות חריג או עסקה גדולה, בקשו מעורך דין בעל רישיון באיחוד האמירויות לבדוק את התנאים לפני החתימה.