העברת נכס בדובאי דרך הטלפון: מה באמת מכסה Digital Sale עם UAE PASS
פוסט שמסתובב ברשתות החברתיות טוען שנכס בדובאי יכול כעת לעבור ידיים כולו דרך הטלפון: בלי משרד נאמן, בלי פגישה ובלי ייפוי כוח. זה מדויק, אבל רק לגבי חלק מהשוק. השירות שעומד מאחורי זה הוא Digital Sale (מכירה דיגיטלית) של Dubai Land Department (DLD, מחלקת הקרקעות של דובאי), ש-DLD השיקה באפליקציית Dubai Now בתערוכת GITEX Global ב-13 באוקטובר 2025. התנאים שלו מוציאים מכלל השירות עסקאות נפוצות רבות.
מה עושה שירות Digital Sale
המוכר פותח בקשת מכירה באפליקציית Dubai Now, שמפיקה את הסכם המכר (Sale and Purchase Agreement) באופן אלקטרוני. שני הצדדים חותמים עליו עם UAE PASS, הזהות הדיגיטלית הלאומית. לאחר מכן הקונה משלם את מחיר הרכישה ואת העמלות לחשבון נאמנות (escrow) המאושר על ידי DLD, ו-DLD מנפיקה שטר בעלות ומפה אלקטרוניים על שם הקונה. DLD מציינת את זמן השירות כ"מיידי" ומציינת שהוא פועל 24/7.
אף אחד לא מגיע למשרד נאמן רישום מקרקעין (Real Estate Registration Trustee), ואף אחד לא קובע מועד להעברה. כל צד חותם עם הזהות הדיגיטלית שלו, כך שאין צורך שמישהו ייתן ייפוי כוח רק כדי שאדם אחר יגיע להעברה בשמו.
מי זכאי ומי לא
דף השירות של DLD והודעת ההשקה שלה מפרטים את התנאים הבאים:
- גם הקונה וגם המוכר הם אנשים פרטיים המחזיקים בתעודת זהות של איחוד האמירויות (Emirates ID) עם חשבון UAE PASS פעיל. DLD מציינת שהשירות מיועד לאזרחים ולתושבים.
- הנכס נמצא באזור פריהולד (freehold, בעלות מלאה).
- מדובר ביחידה מפוצלת (subdivided unit): דירה, משרד או טאונהאוס.
- הנכס נקי מכל משכנתה או הגבלה אחרת.
- יש לו בעלים יחיד, לפי הודעת ההשקה של DLD.
- לצדדים יש חשבון בנק באיחוד האמירויות, לפי אותה הודעה.
מה הפוסט הוויראלי לא מספר
משקיע מחו״ל ללא Emirates ID אינו יכול להשתמש בשירות. כך גם חברה, בעלים משותפים של נכס, מוכר של בית שעדיין רובצת עליו משכנתה, או כל מי שמוכר וילה עצמאית או מגרש. בכל המקרים האלה ההעברה עדיין עוברת דרך משרד נאמן, בנוכחות אישית או באמצעות מיופה כוח מכוח ייפוי כוח.
כמה זה עולה לעומת משרד נאמן
עמלת ההעברה של DLD בשיעור 4% לא משתנה. החיסכון הוא בדמי השירות. במקום עמלת משרד נאמן של AED 4,000 + מע״מ, שירות Digital Sale גובה עמלת שותף שירות של AED 1,000 + מע״מ, המשולמת ל-Emirates Real Estate Solutions. האגרות המנהליות מעט גבוהות יותר, כי דף Digital Sale של DLD מציין אגרות ידע וחדשנות של AED 30 כל אחת, לעומת AED 10 כל אחת בדף רישום המכירה הרגיל שלה. עבור דירה במחיר AED 2,000,000, לפי לוחות העמלות בשני דפי השירות של DLD:
| עמלה (מכירה של AED 2,000,000) | Digital Sale (Dubai Now) | משרד נאמן |
|---|---|---|
| עמלת העברה של DLD, 4% (לפי DLD: 2% מהמוכר + 2% מהקונה) | AED 80,000 | AED 80,000 |
| שטר בעלות, מפה ואגרות ידע וחדשנות | AED 560 | AED 520 |
| דמי שירות כולל 5% מע״מ | AED 1,050 | AED 4,200 |
| סה״כ | AED 81,610 | AED 84,720 |
בעסקה הזו, Digital Sale עולה AED 3,110 פחות באגרות ממשלתיות ובדמי שירות. מתחת ל-AED 500,000 עמלת שותף השירות יורדת ל-AED 500 + מע״מ, לעומת עמלת נאמן של AED 2,000 + מע״מ. עמלת התיווך, אם אתם עובדים עם מתווך, לא מושפעת בשום מקרה; לרשימה המלאה של עלויות הרכישה, ראו עמלות DLD בהסבר מלא. נתוני העמלות לקוחים מדפי השירות של DLD ונבדקו ב-12 באוקטובר 2026.
מה זה משנה, ומה לא
השירות מתאים היטב למקרה פשוט: תושב אחד שמוכר דירה או טאונהאוס ללא משכנתה לתושב אחר. עסקה כזו יכולה כעת להיסגר בלי לרכז את שני הצדדים, את הנאמן ואת הצ׳קים הבנקאיים באותו חדר ובאותו יום.
הוא עדיין לא מכסה את העסקאות המורכבות יותר: קונים הממנים את הרכישה במשכנתה, מוכרים עם הלוואה פתוחה, מכירת וילות ומשקיעים הקונים מחו״ל. DLD הגדירה את ההשקה באוקטובר 2025 כשלב הראשון של השירות. נכון ל-12 באוקטובר 2026, לא מצאנו הודעה על שלב נוסף שמרחיב אותו למקרים האלה.
לתהליך המלא, מבדיקת הזכאות ועד שלבי החתימה ודוגמת עלויות מחושבת, קראו את המדריך שלנו, איך להעביר נכס בדובאי אונליין עם UAE PASS.
Binayah Editorial
אנליסט שוק הנדל"ן
צוות העריכה שלנו חוקר את שוק הנדל"ן של Dubai, עוקב אחר נתוני DLD, השקות יזמים ומגמות השקעה כדי לשמור על קונים ומשקיעים מעודכנים.
מוכן להשקיע בדובאי?
שוחחו עם האנליסטים שלנו על ההזדמנויות הטובות ביותר בשוק של היום, ייעוץ חינם.
