קניית הבית הראשון שלך בכל מקום היא מלחיצה. בדובאי זה יכול להרגיש הרבה יותר, כי ההשקות רועשות, תכניות התשלום חכמות, וכולם מצטטים מחיר שונה. מדריך זה מתמקד בשלושה דברים: הצעדים, מה זה עולה לפי דפים רשמיים, וכיצד לבדוק מחיר מול מה שאנשים באמת שילמו במחלקת הקרקעות של דובאי (DLD).
כאשר כלל מצוין כאן, הוא מגיע מדף ממשלתי רשמי, מקושר בתחתית. אם לא הצלחנו למצוא מקור רשמי למשהו, השארנו אותו בחוץ. תמיד אשרו את הכללים הנוכחיים עם DLD, הבנק שלכם והעורך דין שלכם לפני שאתם חותמים.
שלב 1: לדעת היכן ניתן לקנות
לפי פורטל ממשלת איחוד האמירויות, "בדובאי, בעלות זרה מותרת באזורים המיועדים כבעלות חופשית." שטרי בעלות מונפקים על ידי מחלקת הקרקעות. אז המסנן הראשון הוא פשוט: האם הבניין נמצא באזור בעלות חופשית? המתווך שלכם ורשומות DLD צריכים לאשר זאת לפני כל דבר אחר.
שלב 2: לבדוק אם אתם זכאים לתכנית הקונה בפעם הראשונה של DLD
רבים מהקונים בפעם הראשונה לא יודעים שזה קיים. DLD מפעילה תכנית קונה בפעם הראשונה. לפי DLD, היתרונות כוללים "גישה מועדפת ליחידות שהושקו לאחרונה מיזמי נדל"ן, מחירים מועדפים על יחידות שהוזמנו על ידי משתתפי התכנית, תכניות תשלום גמישות לדמי רישום באמצעות כרטיסי אשראי זכאים, והצעות משכנתא תחרותיות מבנקים."
DLD מפרטת את הקריטריונים לזכאות:
- חייב להיות תושב (מכל לאום) באיחוד האמירויות
- אסור להחזיק כיום בנכס מגורים בעלות חופשית בדובאי
- חייב להיות בן 18 או יותר
- הנכס חייב להיות מתחת ל-5 מיליון AED בערך
בעלות על נכס באמירות אחרת לא פוסלת אותך, כל עוד אינך מחזיק בנכס בעלות חופשית בדובאי. בדוק את דף DLD כיצד להגיש בקשה ואילו יזמים ובנקים משתתפים.
שלב 3: קבל אישור מוקדם למשכנתא תחילה
אם אתה לווה, אל תתחיל לצפות ברצינות עד שבנק יגיד לך, בכתב, מה הוא ילווה לך וכמה פיקדון תצטרך. זה קובע את התקציב האמיתי שלך, מונע ממך להתאהב בדירה שאתה לא יכול לממן, וגורם למוכרים לקחת אותך ברצינות. המדריכים שלנו על קבלת משכנתא בדובאי ו-אישור מוקדם למשכנתא מסבירים כיצד זה עובד.
שלב 4: תקצב את העמלות, לא רק את המחיר
העמלה הגדולה ביותר היא דמי הרישום של DLD. שירות רישום המכירה של DLD מפרט עמלה של 4% מערך המכירה. עבור יחידות בתכנון רשומות עם שירות Oqood של DLD, העמלה מפורטת כ-2% מערך המכירה עבור הקונה ו-2% עבור המוכר. בדוק את החוזה שלך כדי לראות מי משלם מה. חלק מהיזמים מכסים חלק מזה כתמריץ מכירה.
יש גם עמלות קטנות יותר (עמלות ידע וחדשנות, עמלות משרד נאמן, רישום משכנתא אם אתה לווה) בנוסף לעמלת הסוכן שלך ועמלות הבנק שלך. בקש כל עלות בכתב לפני שאתה משלם פיקדון. המדריך שלנו על עמלות DLD מפרט אותן שורה אחר שורה.
שלב 5: בדוק את המחיר מול מכירות אמיתיות
זה המקום שבו רוב הקונים בפעם הראשונה משלמים יותר מדי. מחיר מבוקש או מחיר השקה הוא מה שמישהו רוצה. הרישום מראה מה אנשים באמת שילמו.
ב-90 הימים האחרונים, הדירה הממוצעת בדובאי נמכרה ב-1,681 AED למ"ר והווילה הממוצעת ב-1,590 AED למ"ר. זה נותן לך מדד עירוני. לאחר מכן השווה אזורים:
| אזור (דירות, 90 הימים האחרונים) | מכירות | AED למ"ר ממוצע |
|---|---|---|
| Dubailand Residence Complex | 1,015 | 1,387 |
| Dubai Production City | 563 | 1,387 |
| Jumeirah Village Circle | 2,247 | 1,402 |
| Arjan | 658 | 1,522 |
| Dubai Marina | 487 | 1,895 |
| Business Bay | 936 | 2,050 |
בכל אחד מהאזורים הללו, אף פיתוח יחיד לא מהווה יותר ממחצית מהמכירות, כך שהממוצע הוא תמונה הוגנת של האזור.
היזהר מהמקרה ההפוך. באזורים עמוסים מסוימים, פיתוח אחד מהווה את רוב המכירות. ב-Madinat Al Mataar (דובאי דרום), למשל, יותר ממחצית מ-3,084 מכירות הדירות ב-90 הימים האחרונים היו פיתוח אחד. הממוצע האזורי שם באמת מתאר את אותו פרויקט אחד, לא את כל האזור.
כיצד להשתמש בזה: קח את גודל הדירה שאתה מסתכל עליה, הכפל בממוצע האזורי, והשווה עם המחיר המבוקש. אם המחיר המבוקש גבוה בהרבה, שאל מדוע: נוף, קומה, גימור, מוכנות למעבר. לפעמים יש סיבה טובה. לעיתים קרובות אין.
הדף שלנו על מחיר למ"ר בדובאי לפי אזור מציג את הממוצע האחרון לכל אזור, דירות ווילות, מתעדכן כל יום שני.
שלב 6: החלט על תכנון מראש או מוכן
תכנון מראש היווה 64% מהמכירות בדובאי ב-90 הימים האחרונים, כך שתוצע לך הרבה ממנו. עבור בית ראשון שאתה מתכנן לגור בו, הנה דעתי הכנה: תכנית תשלום היא מבנה מימון, לא הנחה. השווה את המחיר הכולל עם בית גמור בקרבת מקום. אם הבית המוכן עולה בערך אותו דבר, ההמתנה והסיכון הבנייה הם מה שאתה משלם עליו. ודא שזה שווה את זה עבורך. אם אתה צריך לעבור בקרוב, מוכן הוא בדרך כלל הבחירה הפשוטה יותר. ראה את המדריך שלנו על תכנון מראש מול מוכן.
מה לבדוק לפני שחותמים
- סטטוס בעלות חופשית והיחידה המדויקת על שטר הבעלות (או רישום Oqood עבור תכנון מראש)
- היסטוריית המחיר המכירה הרשומה עבור הבניין, לא רק המחיר המבוקש
- עמלות שירות עבור הבניין, ומה הן מכסות
- מי משלם אילו עמלות, בכתב
- אישור מוקדם למשכנתא ביד לפני שאתה משלם פיקדון
- עבור תכנון מראש: שהיחידה שלך רשומה ב-DLD. שירות Oqood של DLD הוא הדרך שבה יזם רושם יחידות שנמכרו בתכנון מראש ברישום הזמני.
- המתווך שלך מורשה. פורטל ממשלת איחוד האמירויות מפנה קונים לחפש מתווכים מאושרים בדובאי.
רוצים עזרה עם התקציב שלכם?
אם תספרו לנו את התקציב שלכם והאזורים שאתם שוקלים, סוכן Binayah יכול להראות לכם מה זה באמת קנה ברישום לאחרונה. אתם יכולים גם להתחיל עם טופס בדיקת המחיר בכל דף קהילה.
מקורות
- פורטל ממשלת איחוד האמירויות: זרים קונים נכס באיחוד האמירויות
- DLD: סקירת קונה בפעם הראשונה
- DLD: רישום מכירת נכס משועבד (עמלות)
- DLD: בקשה לרישום המכירה הראשונית (Oqood)
- נתוני מחירים: מכירות מחלקת הקרקעות של דובאי, 90 הימים האחרונים, דרך binayah.ae/pulse/prices