התשובה הקצרה
בית הוא מתחת למחיר השוק רק אם הוא מבקש פחות ממה שדירות דומות באותו בניין נמכרו באמת לאחרונה. לא מה שמוכרים אחרים מבקשים, לא הממוצע לכל האזור, ולא מחיר למטר מרובע שנלקח מדירות בגודל שונה מאוד.
זו הבדיקה שאנחנו מבצעים על כל רישום לפני שהוא מופיע ברשימת העסקאות החמות שלנו. אתה יכול לבצע אותה בעצמך על כל בית שאתה שוקל.
שלב 1: השווה עם מכירות, לא עם רישומים אחרים
מחירי בקשה אומרים לך מה המוכרים מקווים לקבל. מכירות רשומות אומרות לך מה הקונים שילמו. בדובאי כל מכירה נרשמת על ידי מחלקת הקרקעות של דובאי (DLD), והרישומים האלה הם הבסיס הכנה היחיד.
רישום שהוא זול יותר מהרישומים האחרים בבניין שלו יכול עדיין להיות יקר יותר ממה שבאמת נמכרות הדירות בבניין הזה. אם כל מחירי הבקשה גבוהים, להיות הבקשה הזולה ביותר זה לא עסקה.
שלב 2: אותו בניין, אותם חדרי שינה
ממוצעים אזוריים מסתירים הבדלים גדולים: בתוך קהילה אחת, מגדל חדש ובניין ישן לידו יכולים להימכר במחירים שונים מאוד למטר מרובע. השווה בית רק עם מכירות בבניין שלו, ורק עם דירות שיש להן אותו מספר חדרי שינה.
אם לבניין יש מעט מדי מכירות להשוות אליהן, אמור זאת לעצמך בכנות: אין עדיין "מחיר רגיל" אמין. אנחנו לא רושמים בית כעסקה אלא אם לבניין שלו יש לפחות 10 מכירות דומות ב-12 החודשים האחרונים.
שלב 3: גודל דומה, או שהמתמטיקה למטר מרובע משקרת
זה המלכוד שתופס את רוב הקונים. דירות גדולות יותר בדרך כלל נמכרות בפחות למטר מרובע מאשר דירות קטנות יותר באותו בניין. אז אם אתה מכפיל את המחיר הטיפוסי למטר מרובע של בניין בגודל של דירה גדולה בהרבה, אתה ממציא הנחה.
מקרה אמיתי מהבדיקות שלנו:
| הרישום | מכירות הדירות עם שני חדרי שינה בבניין | |
|---|---|---|
| גודל | 2,378 sqft | 1,159 עד 1,340 sqft (24 מכירות) |
| מחיר למטר מרובע | AED 884 | חציון AED 1,268 |
| "מחיר רגיל" לפי מתמטיקה למטר מרובע | AED 3.0M | |
| מחיר בקשה | AED 2.1M |
על הנייר זה נראה 30% מתחת למחיר השוק. במציאות אף אחת מ-24 המכירות לא הייתה בגודל דומה, כך שאין מה להשוות אליה. אנחנו משווים רק עם מכירות בתוך כשליש מגודל הבית עצמו, והרישום הזה מעולם לא הגיע לרשימה שלנו.
שלב 4: השתמש בחציון, ובדוק את היחידות
- השתמש בחציון, לא בממוצע. פנטהאוז אחד או מכירה במצוקה אחת יכולים לגרור ממוצע רחוק מאוד. החציון, המכירה האמצעית, לא מושפע ממקרה קיצון אחד.
- בדוק את היחידות. רישומי DLD מציינים גדלים במטרים מרובעים. רישומים בדובאי בדרך כלל מציינים רגל מרובע. מטר מרובע אחד הוא 10.764 רגל מרובע, כך שמחיר למטר מרובע שנקרא כמחיר לרגל מרובע גורם לכל להיראות יקר פי עשרה, ובלבול בכיוון ההפוך גורם לכל להיראות זול פי עשרה.
- תוכנית מראש היא שוק נפרד. מכירה מחדש של תוכנית מראש מתחרה עם רשימת המחירים הנוכחית של המפתח כמו גם עם מכירות עבר. שאל מה המפתח גובה היום עבור יחידה דומה.
שלב 5: בדוק את היתר המודעה
כל מודעת נדל"ן בדובאי חייבת להציג מספר היתר טרכיסי וקוד QR שלו, שהונפק לסוכנות שמפרסמת אותה. סרוק את ה-QR: הוא צריך לפתוח את ההיתר ולהתאים לנכס ולסוכנות מולך. אין היתר, או היתר ששייך למישהו אחר, הוא סיבה לעצור, לא משנה כמה המחיר נראה טוב.
דוגמה מעשית
במגדל זאדה בביזנס ביי, 34 דירות חדר שינה אחד בגודל דומה נמכרו ב-12 החודשים האחרונים בחציון של AED 2,094 למטר מרובע. עבור דירת חדר שינה אחד בגודל 551 sqft זה נותן מחיר רגיל של כ-AED 1.15M. דירת חדר שינה אחד דומה שמבקשת AED 1.03M תהיה כ-11% מתחת למה שדירות חדר שינה אחד בבניין הזה נמכרות באמת, וזה הפער שכדאי לפעול עליו.
אותו בניין, אותם חדרי שינה, גודל דומה, מספיק מכירות, החציון, והיתר תקף: כאשר כל השישה מתיישרים, ההנחה אמיתית.
היכן לראות זאת נעשה עבורך
דף העסקאות החמות שלנו מבצע בדיוק את הבדיקה הזו כל בוקר על הבתים שאנחנו מוכרים, ומראה את ההשוואה על כל כרטיס: המחיר הרגיל, מחיר הבקשה, כמה מכירות הוא מבוסס עליהן, וההיתר של הרישום. הוא גם עוקב אחר הפרויקטים בתוכנית מראש שנמכרים הכי מהר, נספרים מרישומי DLD.