🇸🇬מדריך לרוכש זר

רכישת נכס בדובאי לאזרחי Singaporean

רוכשים מסינגפור נמנים עם המתוחכמים ביותר באסיה בכל הנוגע למס, ורובם מגיעים לדובאי לאחר שכבר עשו את החשבון. אזרחי סינגפור רשאים לרכוש נכסים בבעלות מלאה (freehold) באזורים המיועדים בדובאי ללא הגבלות, ללא סכום השקעה מזערי מעבר לספי ה-Golden Visa, ועם בעלות מלאה מכוח שטר בעלות (title-deed). סינגפור אינה מחייבת אישור לתושבים הרוכשים נכס למגורים בחו"ל. ניתן להחזיק בנכס באופן אישי, באמצעות חברת החזקות סינגפורית, או באמצעות ישות באזור סחר חופשי באיחוד האמירויות (DIFC, ADGM).

0%

מס רווחי הון

כל הלאומים

בעלות מלאה (Freehold)

AED 2M

סף ה-Golden Visa

5-8%

תשואה ברוטו אופיינית

מדוע דובאי עבור Singaporean רוכשים

מדוע דובאי עבור Singaporean רוכשים

המספר המכריע הוא מס הבולים הנוסף לרוכש (ABSD). אזרח סינגפורי הרוכש דירה שנייה בסינגפור משלם 20% ABSD (ו-30% על שלישית), תושב קבע משלם 30% על דירה שנייה, וזר משלם 60%, וזאת מעל מס בולים לרוכש המגיע ל-6%. דובאי גובה דמי העברה של 4% לרשות המקרקעין של דובאי, ותו לא. תשואות השכירות הגולמיות מגדילות את הפער: כ-3% על נדל"ן פרטי למגורים בסינגפור לעומת 5-8% בדובאי. הוסיפו טיסה ישירה בת 7 שעות של Singapore Airlines או Emirates, שוק שמתקשר באנגלית, ואזור זמן המקדים את דובאי בארבע שעות, מה שמאפשר סגירת עסקאות באותו יום.

שלב אחר שלב

כיצד לרכוש נכס בדובאי

תהליך הרכישה הסטנדרטי בן 5 השלבים חל על כל הלאומים, כולל מי שאינם תושבים.

01

הסכמה על מחיר וחתימה על MOU

נהלו משא ומתן וחתמו על מזכר הבנות (MOU / טופס F) מול המוכר. הסוכן שלכם מגיש אותו ל-Dubai Land Department.

02

תשלום פיקדון ביטחון של 10%

פיקדון בגובה 10% (המוחזק בנאמנות או אצל סוכנות הנדל"ן) משולם בעת החתימה על ה-MOU. הוא משריין את הנכס ומוחרם במקרה של חזרה מהעסקה.

03

קבלת NOC מהיזם

היזם מנפיק אישור היעדר התנגדות (NOC) המאשר כי אין דמי שירות או תשלומים פתוחים על הנכס. בדרך כלל 5-10 ימי עסקים.

04

העברת בעלות ב-DLD ותשלום אגרות

שני הצדדים מתייצבים במשרד הנאמן של ה-DLD (או באמצעות ייפוי כוח מורשה). משלמים אגרת העברה של 4% ל-DLD בתוספת דמי ניהול. שטר הבעלות מונפק באותו יום.

05

קבלת שטר הבעלות

ה-DLD מנפיק שטר בעלות דיגיטלי ופיזי על שמכם. מרגע זה אתם הבעלים החוקיים. הכנסות השכירות פטורות לחלוטין ממס החל מהיום הראשון.

מעמד משפטי וזכויות בעלות

אזרחי סינגפור אינם נתקלים בהגבלה כלשהי על רכישת נכס בדובאי, ואיחוד האמירויות אינו מטיל הגבלות על אזרחים סינגפורים. בעלות מלאה (freehold) זמינה באזורים המיועדים, ברישום ברשות המקרקעין של דובאי. סינגפור אינה מפעילה פיקוח על יציאת הון ואינה מחייבת אישור רגולטורי לרכישת דירה בחו"ל. רכישה באמצעות ישות תאגידית אפשרית, ומבנה החזקות סינגפורי או אמירתי אינו מפעיל את ה-ABSD הסינגפורי בשיעור 65% על ישויות, החל רק על נכס למגורים המצוי בסינגפור. רכישות על הנייר מוגנות במשטר הנאמנות (escrow) של דובאי מכוח חוק מס' 8 משנת 2007.

אפשרויות מימון

בנקים באיחוד האמירויות מעמידים לתושבי חוץ מסינגפור מימון של כ-50-60% מערך הנכס, לעומת 75-80% לתושבי האיחוד, בריביות שנעות בדרך כלל בטווח 4-6%. Emirates NBD, Mashreq ו-HSBC UAE הם הערוצים המקובלים והם מקבלים מסמכים סינגפורים ישירות: דרכון, דפי חשבון של שישה חודשים, הודעת השומה של IRAS כהוכחת הכנסה, ודוחות CPF כאסמכתה תומכת. יחס החזר החוב הכולל הסינגפורי בשיעור 55% אינו חל על הלוואה של בנק אמירתי, אך יחול אם תלוו מ-DBS, OCBC או UOB כנגד בטוחה בסינגפור למימון רכישה במזומן. מזומן ותוכניות תשלום של יזמים נותרו המסלול הרווח.

השלכות מס

איחוד האמירויות אינו גובה מס נכס שנתי, מס רווחי הון או מס הכנסה אישי על הכנסות שכירות. עלויות העסקה הן דמי העברה של 4% לרשות המקרקעין של דובאי, עמלת תיווך של כ-2%, וכ-AED 4,200 באגרות רישום ונאמן. בצד הסינגפורי, הכנסה ממקור זר שמקבל יחיד תושב פטורה בדרך כלל ממס בסינגפור, אלא אם התקבלה באמצעות שותפות סינגפורית, ולכן הכנסת שכירות מדובאי נמצאת בדרך כלל מחוץ לרשת המס הסינגפורית. שני עניינים משמעותיים לאורך זמן: בסינגפור אין מס רווחי הון על מכירת נכס בדובאי, ונכסים המוחזקים מחוץ לסינגפור אינם נספרים במניין הנכסים לצורכי ABSD, ולכן רכישה בדובאי אינה מקפיצה רכישה סינגפורית עתידית למדרגת ABSD גבוהה יותר. ודאו את מצבכם עם יועץ מס סינגפורי לפני שתתחייבו.

החזרת כספים למדינת המוצא

אף אחת מהמדינות אינה מגבילה תנועות הון. בסינגפור אין פיקוח על מטבע חוץ והדולר הסינגפורי ניתן להמרה מלאה; איחוד האמירויות אינו מטיל פיקוח על הון ואינו מנכה מס במקור על הכנסות שכירות או תמורת מכירה היוצאות מהמדינה. הדירהם צמוד לדולר האמריקאי בשער 3.6725, ולכן חשיפת SGD/AED היא למעשה פוזיציית SGD/USD וניתן לגדר אותה ככזו. בפועל רוב הרוכשים פותחים חשבון עו"ש באיחוד האמירויות בבנק המשכנתה או בבנק היזם, ומעבירים את הכספים באמצעות SWIFT; DBS, OCBC ו-UOB מטפלים כולם בסליקת AED. איחוד האמירויות וסינגפור משתתפות שתיהן בתקן הדיווח האחיד (CRS) של ה-OECD, ולכן חשבונות באיחוד האמירויות מדווחים ל-IRAS ויש לשמור את התיעוד בהתאם.

אזורים מועדפים

קהילות בבעלות מלאה שפופולריות באופן עקבי בקרב רוכשים בינלאומיים, ובהם רוכשים Singaporean הן:

Downtown DubaiBusiness BayDubai MarinaDIFCJVC

FAQ

שאלות נפוצות

האם רכישה בדובאי מפעילה ABSD בסינגפור?
לא. Additional Buyer's Stamp Duty היא אגרת בולים סינגפורית הנגבית על רכישת נכס מגורים בסינגפור, ולכן רכישה בדובאי נמצאת מחוץ לתחולתה לחלוטין. הנקודה שמעניינת את רוב הרוכשים הסינגפורים בפועל היא השנייה: נכס המוחזק מחוץ לסינגפור אינו נספר במניין הנכסים לצורכי ABSD, ולכן רכישה בדובאי אינה דוחפת רכישה סינגפורית עתידית למדרגת ABSD גבוהה יותר. אשרו את מצבכם מול יועץ סינגפורי לפני שאתם מסתמכים על כך.
כיצד עלויות הרכישה בדובאי מושוות לאגרות הבולים בסינגפור?
כאן החשבון מכריע. בסינגפור, אזרח הרוכש נכס מגורים שני משלם 20% ABSD ו-30% על השלישי, תושב קבע משלם 30%, וזר משלם 60% — והכול מעל אגרת הבולים לרוכש שמגיעה ל-6%. דובאי גובה אגרת העברה של 4% ל-Dubai Land Department, ועם עמלות תיווך ורישום הסכום הכולל מגיע לכ-6-7% מהמחיר. השיעורים האלה אומתו מול IRAS ומקורות משניים ולא נכתבו מהזיכרון, אך הם משתנים: אשרו את המספרים העדכניים למעמדכם לפני שאתם מתחייבים.
האם הכנסות השכירות שלי מדובאי חייבות במס בסינגפור?
בדרך כלל לא, וזו הסיבה השנייה שרוכשים סינגפורים חוזרים עליה. הכנסה ממקור זר שמקבל בסינגפור יחיד תושב פטורה בדרך כלל, אלא אם התקבלה דרך שותפות. גם דובאי אינה גובה דבר במקור — אין מס הכנסה, אין מס רווחי הון, אין מס רכוש שנתי — ולכן עבור יחידים סינגפורים רבים התשואה מגיעה כמעט ללא מס בשני הצדדים. עם זאת, החריג של שותפות אמיתי, ומבני החזקה משנים את התשובה, אז בדקו את העובדות שלכם מול יועץ מס סינגפורי במקום להניח שהכלל הכללי חל עליכם.
האם אפשר לשלם על נכס בדובאי בדולר סינגפורי?
המחירים נקבעים ומשולמים בדירהם, והדירהם צמוד לדולר האמריקאי, ולכן הרגל של הדולר הסינגפורי היא המרה שהבנק שלכם מבצע ולא מטבע שהמוכר מקבל ישירות. בסינגפור אין פיקוח על מטבע חוץ וה-SGD ניתן להמרה מלאה, כך שאין אישור שיש להשיג ואין מגבלת העברה לעקוף — זהו צעד בנקאי ולא רגולטורי. בקשו מהבנק את השער הכולל כולל המרווח ולא את השער המוצג: בהעברה בסדר גודל של רכישת נכס המרווח הוא כסף אמיתי. האתר שלנו יכול להציג מחירים ב-SGD כדי שתקראו אותם במטבע שלכם.
האם תשואה בדובאי באמת עדיפה על דירת קונדו בסינגפור?
תשואות גולמיות בשכונות ה-freehold המרכזיות של דובאי נעות סביב 5-8%, ומשולמות בדרך כלל חודשית, מעל מה שדירת קונדו סינגפורית מקבילה בדרך כלל מניבה. אבל השוו נטו ולא ברוטו: בדובאי ההוצאות הקבועות הן דמי ניהול בתוספת אגרת דיור עירונית על דירות מושכרות, ללא מס רכוש שנתי וללא מס על שכר דירה במקור, כך שהפער בין ברוטו לנטו צר יותר מאשר ברוב השווקים. ההבדל הגדול יותר הוא עלות הכניסה — חיוב ABSD של 60% על זר, או 20-30% על נכס סינגפורי שני או שלישי של אזרח, משנה את ההשוואה עוד לפני שנגבה שכר דירה כלשהו.
האם עליי לעבור לדובאי כדי לשמור על הנכס או על האשרה?
לא. תושבי חוץ יכולים לרכוש, להחזיק ולהשכיר נכס בדובאי ללא כל אשרה אמירתית, והבעלות אינה מותנית במגורים שם. רכישה של AED 2M מזכה אתכם ב-Golden Visa לעשר שנים, שהיא אשרת תושבות מתחדשת עבורכם ועבור התלויים בכם הקשורה להמשך החזקת הנכס — ולא מסלול לאזרחות אמירתית, שכן האיחוד אינו מציע התאזרחות בתמורה להשקעה. בעלים סינגפורים רבים אינם עוברים כלל ומנהלים את הנכס מרחוק; חברת ניהול נכסים מטפלת בשכירות, ברישום Ejari ובדמי הניהול בשמכם.

מדריך מעמיק

רכישת נכס בדובאי מסינגפור

מדריך מעמיק

ויזת הזהב של האיחוד לסינגפורים

מדריכים

מדריכים לפי אזרחות

רוכשים בשווקים אלה מתמודדים עם שאלות מטבע ומס דומות:

ChineseIndiaVietnameseUK

מוכנים לרכוש בדובאי?

סוכני Binayah המוסמכים מטעם RERA עובדים עם רוכשים מכל הלאומים. אנו מטפלים בחיפוש הנכס, בסיורים, בתיאום המשפטי ובניהול שלאחר הרכישה.

צרו קשר עם הצוות שלנועיינו בנכסיםWhatsApp
WhatsAppהתקשרצ'אט חי