רכישת נכס בדובאי לאזרחי Singaporean

מדוע דובאי עבור Singaporean רוכשים

מדוע דובאי עבור Singaporean רוכשים

המספר המכריע הוא מס הבולים הנוסף לרוכש (ABSD). אזרח סינגפורי הרוכש דירה שנייה בסינגפור משלם 20% ABSD (ו-30% על שלישית), תושב קבע משלם 30% על דירה שנייה, וזר משלם 60%, וזאת מעל מס בולים לרוכש המגיע ל-6%. דובאי גובה דמי העברה של 4% לרשות המקרקעין של דובאי, ותו לא. תשואות השכירות הגולמיות מגדילות את הפער: כ-3% על נדל"ן פרטי למגורים בסינגפור לעומת 5-8% בדובאי. הוסיפו טיסה ישירה בת 7 שעות של Singapore Airlines או Emirates, שוק שמתקשר באנגלית, ואזור זמן המקדים את דובאי בארבע שעות, מה שמאפשר סגירת עסקאות באותו יום.

שלב אחר שלב

כיצד לרכוש נכס בדובאי

תהליך הרכישה הסטנדרטי בן 5 השלבים חל על כל הלאומים, כולל מי שאינם תושבים.

מעמד משפטי וזכויות בעלות

אזרחי סינגפור אינם נתקלים בהגבלה כלשהי על רכישת נכס בדובאי, ואיחוד האמירויות אינו מטיל הגבלות על אזרחים סינגפורים. בעלות מלאה (freehold) זמינה באזורים המיועדים, ברישום ברשות המקרקעין של דובאי. סינגפור אינה מפעילה פיקוח על יציאת הון ואינה מחייבת אישור רגולטורי לרכישת דירה בחו"ל. רכישה באמצעות ישות תאגידית אפשרית, ומבנה החזקות סינגפורי או אמירתי אינו מפעיל את ה-ABSD הסינגפורי בשיעור 65% על ישויות, החל רק על נכס למגורים המצוי בסינגפור. רכישות על הנייר מוגנות במשטר הנאמנות (escrow) של דובאי מכוח חוק מס' 8 משנת 2007.

אפשרויות מימון

בנקים באיחוד האמירויות מעמידים לתושבי חוץ מסינגפור מימון של כ-50-60% מערך הנכס, לעומת 75-80% לתושבי האיחוד, בריביות שנעות בדרך כלל בטווח 4-6%. Emirates NBD, Mashreq ו-HSBC UAE הם הערוצים המקובלים והם מקבלים מסמכים סינגפורים ישירות: דרכון, דפי חשבון של שישה חודשים, הודעת השומה של IRAS כהוכחת הכנסה, ודוחות CPF כאסמכתה תומכת. יחס החזר החוב הכולל הסינגפורי בשיעור 55% אינו חל על הלוואה של בנק אמירתי, אך יחול אם תלוו מ-DBS, OCBC או UOB כנגד בטוחה בסינגפור למימון רכישה במזומן. מזומן ותוכניות תשלום של יזמים נותרו המסלול הרווח.

השלכות מס

איחוד האמירויות אינו גובה מס נכס שנתי, מס רווחי הון או מס הכנסה אישי על הכנסות שכירות. עלויות העסקה הן דמי העברה של 4% לרשות המקרקעין של דובאי, עמלת תיווך של כ-2%, וכ-AED 4,200 באגרות רישום ונאמן. בצד הסינגפורי, הכנסה ממקור זר שמקבל יחיד תושב פטורה בדרך כלל ממס בסינגפור, אלא אם התקבלה באמצעות שותפות סינגפורית, ולכן הכנסת שכירות מדובאי נמצאת בדרך כלל מחוץ לרשת המס הסינגפורית. שני עניינים משמעותיים לאורך זמן: בסינגפור אין מס רווחי הון על מכירת נכס בדובאי, ונכסים המוחזקים מחוץ לסינגפור אינם נספרים במניין הנכסים לצורכי ABSD, ולכן רכישה בדובאי אינה מקפיצה רכישה סינגפורית עתידית למדרגת ABSD גבוהה יותר. ודאו את מצבכם עם יועץ מס סינגפורי לפני שתתחייבו.

החזרת כספים למדינת המוצא

אף אחת מהמדינות אינה מגבילה תנועות הון. בסינגפור אין פיקוח על מטבע חוץ והדולר הסינגפורי ניתן להמרה מלאה; איחוד האמירויות אינו מטיל פיקוח על הון ואינו מנכה מס במקור על הכנסות שכירות או תמורת מכירה היוצאות מהמדינה. הדירהם צמוד לדולר האמריקאי בשער 3.6725, ולכן חשיפת SGD/AED היא למעשה פוזיציית SGD/USD וניתן לגדר אותה ככזו. בפועל רוב הרוכשים פותחים חשבון עו"ש באיחוד האמירויות בבנק המשכנתה או בבנק היזם, ומעבירים את הכספים באמצעות SWIFT; DBS, OCBC ו-UOB מטפלים כולם בסליקת AED. איחוד האמירויות וסינגפור משתתפות שתיהן בתקן הדיווח האחיד (CRS) של ה-OECD, ולכן חשבונות באיחוד האמירויות מדווחים ל-IRAS ויש לשמור את התיעוד בהתאם.

אזורים מועדפים

קהילות בבעלות מלאה שפופולריות באופן עקבי בקרב רוכשים בינלאומיים, ובהם רוכשים Singaporean הן:

FAQ

שאלות נפוצות