🇬🇧מדריך לרוכש זר

    רכישת נכס בדובאי לאזרחי British

    Dubai הייתה היעד הפעיל ביותר עבור הון בריטי בנדל"ן מחוץ ל-UK בחמש השנים האחרונות. השילוב של אפס מס הכנסה אישי, היעדר מס רווחי הון ומטבע יציב הצמוד ל-US dollar משך אליו הן אנשי מקצוע העוברים להתגורר כאן והן משקיעים מרחוק.

    0%

    מס רווחי הון

    כל הלאומים

    בעלות מלאה (Freehold)

    AED 2M

    סף ה-Golden Visa

    5-8%

    תשואה ברוטו אופיינית

    מדוע דובאי עבור British רוכשים

    מדוע דובאי עבור British רוכשים

    קונים בריטים נמשכים בדרך כלל בשל שלושה גורמים: יעילות מס בהשוואה ל-UK stamp duty ולמס רווחי הון, מבנה הבעלות המלאה (freehold) הזמין באזורים מוגדרים, והנוחות המעשית של טיסה ישירה בת 7 שעות מ-London. רבים גם משתמשים ב-Dubai כבסיס עבור Middle East, Africa ו-South Asia. תשואות שכירות ברוטו של 5-8% עולות באופן ניכר על ה-3-4% האופייניים שניתן להשיג בהשכרה במרכז London.

    שלב אחר שלב

    כיצד לרכוש נכס בדובאי

    תהליך הרכישה הסטנדרטי בן 5 השלבים חל על כל הלאומים, כולל מי שאינם תושבים.

    01

    הסכמה על מחיר וחתימה על MOU

    נהלו משא ומתן וחתמו על מזכר הבנות (MOU / טופס F) מול המוכר. הסוכן שלכם מגיש אותו ל-Dubai Land Department.

    02

    תשלום פיקדון ביטחון של 10%

    פיקדון בגובה 10% (המוחזק בנאמנות או אצל סוכנות הנדל"ן) משולם בעת החתימה על ה-MOU. הוא משריין את הנכס ומוחרם במקרה של חזרה מהעסקה.

    03

    קבלת NOC מהיזם

    היזם מנפיק אישור היעדר התנגדות (NOC) המאשר כי אין דמי שירות או תשלומים פתוחים על הנכס. בדרך כלל 5-10 ימי עסקים.

    04

    העברת בעלות ב-DLD ותשלום אגרות

    שני הצדדים מתייצבים במשרד הנאמן של ה-DLD (או באמצעות ייפוי כוח מורשה). משלמים אגרת העברה של 4% ל-DLD בתוספת דמי ניהול. שטר הבעלות מונפק באותו יום.

    05

    קבלת שטר הבעלות

    ה-DLD מנפיק שטר בעלות דיגיטלי ופיזי על שמכם. מרגע זה אתם הבעלים החוקיים. הכנסות השכירות פטורות לחלוטין ממס החל מהיום הראשון.

    מעמד משפטי וזכויות בעלות

    אזרחי UK יכולים לרכוש נכסים בבעלות מלאה (freehold) באזורי ה-freehold המוגדרים של Dubai ללא הגבלות, ללא דרישת השקעה מינימלית (מעבר לרף ה-Golden Visa אם מבקשים תושבות), ובבעלות מלאה על פי שטר הבעלות (title-deed). אין דרישה להיות תושב UAE או לשהות פרק זמן כלשהו ב-UAE. ניתן להחזיק בנכסים באופן אישי, באמצעות UK limited company, או באמצעות ישות באזור סחר חופשי ב-UAE (DIFC, ADGM).

    אפשרויות מימון

    הכנסה והיסטוריית אשראי ב-UK מקובלות על רוב הבנקים ב-UAE לצורך הלוואות ללא-תושבים. HSBC ו-Standard Chartered פעילים במיוחד בקרב מהגרי העבודה מ-UK עם מוצרי משכנתא בינלאומיים ייעודיים. תנאים אופייניים: 50% LTV, ריבית 4.5-6.5%, תקופה של 25 שנה. אישור מקדים אורך בדרך כלל 14-21 ימי עבודה. חלק מהקונים מ-UK ממנפים את הנכס שלהם ב-UK כדי לשחרר הון בריביות UK נמוכות יותר ולרכוש במזומן ב-Dubai, לעיתים קרובות יעיל יותר ממשכנתא ב-Dubai.

    השלכות מס

    תושבי UK נותרים חייבים במס UK על הכנסות שכירות מכל העולם בשיעורים שוליים (עד 45%) בתוספת מס רווחי הון של 20% במכירה. תושבי-חוץ של UK (כלומר מי שעזבו את UK וניתקו את תושבות המס שלהם ב-UK) משלמים מס UK רק על הכנסה שמקורה ב-UK, הכנסות שכירות ורווחים ב-Dubai הופכים פטורים ממס. קונים רבים מ-UK מבנים את המעבר שלהם כדי לתבוע מעמד של תושב-חוץ לפני התגבשות רווחים משמעותיים. מס ירושה הוא מורכב: יחידים שמקום מושבם (domicile) ב-UK ממוסים על נכסים בכל העולם, כולל נכס ב-Dubai, בשיעור 40% מעל ה-nil-rate band. תביעות למקום מושב נבחר (domicile-of-choice) לניתוק זה דורשות תכנון קפדני.

    החזרת כספים למדינת המוצא

    אין פיקוח על מטבע חוץ ב-UAE. ניתן להעביר כספים לחשבונות ב-UK בכל סכום ובכל עת. בנקים ב-UK עשויים לסמן העברות נכנסות גדולות לפי כללי איסור הלבנת הון, שמרו תיעוד של מסמכי מכירת הנכס, דפי משכנתא ותיעוד מקורי של מקור הכספים. רוב הקונים הבריטים מוצאים שחשבונות HSBC Premier או Lloyds International שימושיים להעברות AED ↔ GBP.

    אזורים מועדפים

    קהילות בבעלות מלאה שפופולריות באופן עקבי בקרב רוכשים בינלאומיים, ובהם רוכשים British הן:

    Dubai MarinaDowntown DubaiDubai Hills EstatePalm Jumeirah

    FAQ

    שאלות נפוצות

    האם אני עדיין משלם מס בריטי על הכנסות שכירות מ-Dubai?
    אם אתם נשארים תושבי מס בבריטניה — כן. הכנסות שכירות מכל העולם חייבות במס בשיעור השולי שלכם, עד 45%, ומכירה מאוחרת יותר חייבת במס רווחי הון של 20%. Dubai אינה גובה דבר במקור, ולכן אין מס זר שניתן לזכות כנגד החיוב הבריטי — מנגנון ההקלה קיים, אך אין לו מה להקל. אם עזבתם באמת וניתקתם תושבות מס בריטית, דמי שכירות ורווחים מ-Dubai נמצאים מחוץ לרשת הבריטית, אך לניתוק תושבות יש מבחנים סטטוטוריים נוקשים, וההנחה שהיא התקיימה — במקום לבסס אותה — היא הטעות היקרה. ודאו את מעמדכם לפני שאתם מסתמכים עליו.
    האם הנכס שלי ב-Dubai נכלל בעיזבון לצורכי מס ירושה בבריטניה?
    אם מקום המושב (domicile) שלכם הוא בבריטניה — כן. מס ירושה חל על נכסים בכל העולם, לרבות נכס ב-Dubai, בשיעור 40% מעל מדרגת הפטור, והעובדה שהנכס מחוץ לבריטניה אינה משנה זאת כלל. ניתן לטעון למקום מושב נבחר במדינה אחרת, אך הדבר מחייב תכנון זהיר ומגובה בראיות לאורך שנים ולא הצהרה בלבד — מקום מושב ידוע לשמצה כקשה לניתוק. זו העלות הנעלמת ביותר ברכישה בריטית, משום שרוכשים בונים מודל לתשואה ולעולם לא לעיזבון.
    האם אוכל לקבל משכנתה ב-UAE על בסיס הכנסה בריטית?
    כן, ולרוכשים בריטים קל יותר מאשר לרובם. הכנסה והיסטוריית אשראי בריטיות מקובלות על רוב המלווים ב-UAE, ו-HSBC ו-Standard Chartered מפעילים מוצרי משכנתה בינלאומיים ייעודיים למגזר הגולים הבריטים. התנאים האופייניים ללא-תושבים הם 50% מימון מול שווי, ריביות בטווח של 4.5-6.5% ותקופה של 25-year, כאשר אישור עקרוני נמשך כ-14-21 ימי עסקים. חלק מהרוכשים הבריטים מעדיפים במקום זאת לשחרר הון עצמי כנגד נכס בבריטניה בריביות שטרלינג נמוכות יותר — כדאי לתמחר את שני המסלולים לפני ההתחייבות.
    כיצד אעביר את הכסף, והאם הבנק הבריטי שלי יברר על כך?
    אין ב-UAE פיקוח על מטבע חוץ, ולכן כספים נעים בכל סכום, בכל עת ובשני הכיוונים. צפו לכך שהבנק הבריטי שלכם יסמן העברות נכנסות גדולות מכוח כללי איסור הלבנת הון — זה שגרתי ואינו מכשול, כל עוד תוכלו להציג אסמכתאות. שמרו מתחילת הדרך את חוזה הרכישה, שטר הבעלות של ה-DLD, דוחות משכנתה ותיעוד מקורי של מקור הכספים. בעלי נכסים בריטים רבים מוצאים שחשבונות HSBC Premier או Lloyds International נוחים לתנועת AED-GBP.
    מהן העלויות הכוללות מעבר למחיר?
    תקצבו את אגרת ההעברה של Dubai Land Department בשיעור 4%, עמלת תיווך של כ-2%, ואגרות רישום — מה שמביא את הסכום הכולל לכ-6-7% ממחיר הרכישה. אם אתם נוטלים הלוואה, הוסיפו אגרת רישום משכנתה בשיעור 0.25% מסכום ההלוואה. אף אחת מהעלויות הללו אינה ניתנת להשבה, ולכן שלבו אותן במחיר הכניסה שלכם במקום להתייחס למחיר המפורסם כאל מה שתשלמו בפועל.
    האם התשואה ב-Dubai באמת עדיפה על buy-to-let בבריטניה?
    תשואות ברוטו בקהילות ה-freehold המרכזיות של Dubai נעות בסביבות 5-8%, מעל רוב אזורי ה-buy-to-let בפריפריה הבריטית והרבה מעל לונדון. אבל השוו נטו בכנות. ב-Dubai אין מס רכוש שנתי ואין ניכוי מס במקור על שכר דירה, כך שהעלויות השוטפות הן דמי ניהול בתוספת אגרת דיור עירונית על דירות מושכרות — פער קטן יותר בין ברוטו לנטו מאשר בבריטניה, שם ההגבלות על ניכוי ריבית משכנתה ותוספת מס הבולים של 3% על נכס נוסף נושכות חזק. הגורם המקזז הוא מעמד המס הבריטי שלכם עצמכם, אם אתם נותרים תושבים.

    מדריכים

    מדריכים לפי אזרחות

    רוכשים בשווקים אלה מתמודדים עם שאלות מטבע ומס דומות:

    AmericanCanadianAustralianRussian

    מוכנים לרכוש בדובאי?

    סוכני Binayah המוסמכים מטעם RERA עובדים עם רוכשים מכל הלאומים. אנו מטפלים בחיפוש הנכס, בסיורים, בתיאום המשפטי ובניהול שלאחר הרכישה.

    צרו קשר עם הצוות שלנועיינו בנכסיםWhatsApp
    WhatsAppהתקשרצ'אט חי