🇻🇳מדריך לרוכש זר
מעמד בעלי ההון הגבוה של וייטנאם, הצומח במהירות, גילה את דובאי כיעד מוביל להשקעה בנדל"ן בחו"ל. לנוכח התקנות הוייטנאמיות עצמן בתחום הנדל"ן, ההופכות בעלות זרה לנגישה אך נתונה לפיקוח ממשלתי, השוק הפתוח של דובאי לבעלות מלאה (freehold) וללא הגבלות על קונים זרים מהווה חלופה אטרקטיבית. הקהילה הוייטנאמית בדובאי גדלה משמעותית מאז 2020.
0%
מס רווחי הון
כל הלאומים
בעלות מלאה (Freehold)
AED 2M
סף ה-Golden Visa
5-8%
תשואה ברוטו אופיינית
מדוע דובאי עבור Vietnamese רוכשים
הקונים הוייטנאמים מונעים מהרצון לפיזור מעבר לשוק המקומי המפוקח בקפדנות של וייטנאם, שבו משקיעים זרים נתקלים בהגבלות בעלות משמעותיות והיזמים נתקלו בקשיי נזילות בולטים. דובאי מציעה בעלות מלאה (freehold) עם הגנות חזקות של מרשם ה-DLD, משכנתאות מבנקים בינלאומיים ותשואות שכירות של 5-8%, לעומת תשואות ברוטו של 3-5% בעיר הו צ'י מין שבוייטנאם (עם מורכבות ניהול גבוהה בהרבה). הצמדת AED ל-USD מספקת מטבע ייחוס יציב ביחס ל-VND. ויזת הזהב של איחוד האמירויות (Golden Visa) באמצעות השקעה בנדל"ן מספקת מסלול ויזה יציב שרבים מבעלי ההון הגבוה הוייטנאמים מעריכים לנסיעות בינלאומיות.
שלב אחר שלב
תהליך הרכישה הסטנדרטי בן 5 השלבים חל על כל הלאומים, כולל מי שאינם תושבים.
נהלו משא ומתן וחתמו על מזכר הבנות (MOU / טופס F) מול המוכר. הסוכן שלכם מגיש אותו ל-Dubai Land Department.
פיקדון בגובה 10% (המוחזק בנאמנות או אצל סוכנות הנדל"ן) משולם בעת החתימה על ה-MOU. הוא משריין את הנכס ומוחרם במקרה של חזרה מהעסקה.
היזם מנפיק אישור היעדר התנגדות (NOC) המאשר כי אין דמי שירות או תשלומים פתוחים על הנכס. בדרך כלל 5-10 ימי עסקים.
שני הצדדים מתייצבים במשרד הנאמן של ה-DLD (או באמצעות ייפוי כוח מורשה). משלמים אגרת העברה של 4% ל-DLD בתוספת דמי ניהול. שטר הבעלות מונפק באותו יום.
ה-DLD מנפיק שטר בעלות דיגיטלי ופיזי על שמכם. מרגע זה אתם הבעלים החוקיים. הכנסות השכירות פטורות לחלוטין ממס החל מהיום הראשון.
אזרחי וייטנאם נהנים מזכויות בעלות מלאה (freehold) באזורים המיועדים בדובאי. וייטנאם אינה מגבילה השקעות נדל"ן בחו"ל, אם כי בקרות מטבע החוץ של SBVN (הבנק המרכזי של וייטנאם - State Bank of Vietnam) חלות על העברת כספים לחו"ל. דובאי אינה מטילה הגבלות כלשהן על אזרחי וייטנאם. ניתן להחזיק בנכסים באופן אישי או באמצעות מבנים תאגידיים. קונים וייטנאמים נוהגים להשתמש בישויות חוץ (חברות אחזקה ב-BVI, בסינגפור) כדי לנהל הן את בקרות מטבע החוץ והן את שיקולי הירושה.
מימון מבנקים באיחוד האמירויות זמין לאזרחי וייטנאם, אם כי מורכבות התיעוד גבוהה יותר מאשר עבור קונים אירופים או צפון-אמריקנים. דוחות מס וייטנאמיים (tờ khai thuế TNCN), חוזי העסקה ומסמכי מקור הכספים בוייטנאמית מחייבים בדרך כלל תרגום ואישור אפוסטיל. חלק מהקונים משתמשים בכלים בנקאיים בסינגפור או בהונג קונג כדי לגשר על פער המימון. רכישה במזומן היא הדרך הדומיננטית עבור קונים וייטנאמים. המשרדים הבינלאומיים של Vietcombank ושל BIDV יכולים לסייע בהעברת כספים ב-AED.
וייטנאם ממסה הכנסה אישית בשיעורים פרוגרסיביים עד 35% על הכנסה מעבודה; הכנסה משכירות ממקור זר ורווחי הון מנדל"ן בחו"ל חייבים מבחינה פורמלית במס בוייטנאם לפי חוזר 111 (Circular 111). בפועל, האכיפה מוגבלת לגבי נדל"ן חוץ המוחזק בידי וייטנאמים שאינם תושבים, אך הסיכון הולך וגדל עם כניסת חילופי הנתונים של OECD CRS (תקן הדיווח האחיד - Common Reporting Standard) לפעולה. איחוד האמירויות חתם על ה-MCAA (הסכם רב-צדדי בין רשויות מוסמכות - Multilateral Competent Authority Agreement), רשויות המס הוייטנאמיות יקבלו נתוני CRS על חשבונות ונכסים של אזרחי וייטנאם באיחוד האמירויות החל משנת 2024 ואילך. מבנה מס נכון הולך והופך חשוב יותר.
בקרות מטבע החוץ של ה-SBV בוייטנאם מגבילות העברות יוצאות, יחידים רשאים להעביר עד 200,000 דולר ($200,000) בשנה לרכישת נדל"ן בחו"ל באישור ה-SBV. העברות גדולות יותר מחייבות תיעוד ספציפי של ה-SBV. נהוג להשתמש בישויות תאגידיות בסינגפור או בהונג קונג (מחוץ למגבלות ה-VND/SBV). העברות נכנסות מדובאי לחשבונות VND וייטנאמיים מחייבות אישור SBV מעל ספים מסוימים. קונים וייטנאמים רבים משאירים את הכנסות השכירות להשקעה מחדש בדובאי במקום להשיבן לוייטנאם.
קהילות בבעלות מלאה שפופולריות באופן עקבי בקרב רוכשים בינלאומיים, ובהם רוכשים Vietnamese הן:
FAQ
מדריכים
רוכשים בשווקים אלה מתמודדים עם שאלות מטבע ומס דומות:
סוכני Binayah המוסמכים מטעם RERA עובדים עם רוכשים מכל הלאומים. אנו מטפלים בחיפוש הנכס, בסיורים, בתיאום המשפטי ובניהול שלאחר הרכישה.