🇮🇳מדריך לרוכש זר
הודים הם קבוצת הרוכשים הגדולה ביותר בדובאי, והקהל מתחלק לשניים. תושב הודו רוכש במסגרת תוכנית ההעברות המוקלת (LRS) של ה-RBI, עם תקרה שנתית וחובת דיווח לרשות המסים. הודי שאינו תושב, וכ-3.5 מיליון מהם מתגוררים באיחוד האמירויות, נמצא מחוץ לכללים הללו לחלוטין ורוכש ככל תושב אחר באיחוד. דובאי עצמה אינה מבחינה ביניהם: שניהם יכולים להחזיק בבעלות מלאה באזורים המיועדים, על שמם או באמצעות חברה, ללא סכום מזערי מלבד סף ה-Golden Visa.
0%
מס רווחי הון
כל הלאומים
בעלות מלאה (Freehold)
AED 2M
סף ה-Golden Visa
5-8%
תשואה ברוטו אופיינית
מדוע דובאי עבור Indian רוכשים
הקרבה עושה חלק ניכר מהעבודה: שעתיים וחצי עד שלוש וחצי ממומבאי, מדלהי או מקוצ'ין, בעשרות טיסות יומיות, אל עיר שבה לרוכש ההודי כבר יש קהילה, מוסדות חינוך ועסקים. הטיעון הפיננסי הוא הרופי. הדירהם צמוד לדולר האמריקאי, ולכן נדל"ן בדובאי הוא נכס דולרי עבור מי שמטבע ארצו נשחק מול הדולר במשך עשור. תשואות שכירות גולמיות של 5-8% לעומת כ-2-3.5% על נדל"ן למגורים במומבאי, בדלהי NCR או בבנגלור, ובדובאי אין ניכוי מס במקור על שכר הדירה. רכישה בסך AED 2,000,000 מקנה גם Golden Visa לעשר שנים הניתנת לחידוש.
שלב אחר שלב
תהליך הרכישה הסטנדרטי בן 5 השלבים חל על כל הלאומים, כולל מי שאינם תושבים.
נהלו משא ומתן וחתמו על מזכר הבנות (MOU / טופס F) מול המוכר. הסוכן שלכם מגיש אותו ל-Dubai Land Department.
פיקדון בגובה 10% (המוחזק בנאמנות או אצל סוכנות הנדל"ן) משולם בעת החתימה על ה-MOU. הוא משריין את הנכס ומוחרם במקרה של חזרה מהעסקה.
היזם מנפיק אישור היעדר התנגדות (NOC) המאשר כי אין דמי שירות או תשלומים פתוחים על הנכס. בדרך כלל 5-10 ימי עסקים.
שני הצדדים מתייצבים במשרד הנאמן של ה-DLD (או באמצעות ייפוי כוח מורשה). משלמים אגרת העברה של 4% ל-DLD בתוספת דמי ניהול. שטר הבעלות מונפק באותו יום.
ה-DLD מנפיק שטר בעלות דיגיטלי ופיזי על שמכם. מרגע זה אתם הבעלים החוקיים. הכנסות השכירות פטורות לחלוטין ממס החל מהיום הראשון.
איחוד האמירויות אינו מטיל הגבלות על אזרחי הודו, ובעלות מלאה באזורים המיועדים נרשמת ברשות המקרקעין של דובאי על שם הרוכש. בצד ההודי, ה-RBI מתיר במפורש ליחידים תושבי הודו לרכוש נכסי מקרקעין בחו"ל באמצעות העברות LRS, כך שרכישה מעבר לים היא עסקה מותרת ולא כזו הטעונה אישור פרטני. הודים שאינם תושבים נמצאים מחוץ למסגרת ה-LRS כליל. ניתן להחזיק בנכס באופן אישי, במשותף, או באמצעות חברה באזור סחר חופשי באיחוד; בעלות משותפת עם בן או בת זוג נפוצה ומאפשרת לזוג תושבים לאחד שתי מכסות LRS. רכישות על הנייר מוגנות במשטר הנאמנות מכוח חוק מס' 8 משנת 2007.
לא ניתן להשתמש במשכנתה הודית לרכישה מעבר לים, ולכן הבחירה היא בין משכנתה אמירתית, תוכנית תשלומים של יזם, או מזומן. בנקים באיחוד האמירויות מעמידים להודים שאינם תושבים מימון של כ-50-60% מערך הנכס בריביות של 4-6% בדרך כלל; הודי שאינו תושב הודו אך כבר מתגורר באיחוד עם משכורת מקומית נחשב למבקש תושב ויכול להגיע ל-75-80%. Emirates NBD, Mashreq, HSBC UAE ו-ICICI Bank UK/UAE מטפלים במסמכים הודיים ישירות, ויבקשו דרכון, דפי חשבון של שישה חודשים, אישורי ITR או Form 16, ואסמכתאות למקור הכספים. תוכניות התשלומים של היזמים, בדרך כלל 20% בהזמנה והיתרה על פני שלוש עד ארבע שנות בנייה, נותרו פופולריות משום שאינן דורשות חיתום בנקאי ואינן נושאות ריבית.
איחוד האמירויות אינו גובה מס נכס, מס רווחי הון או מס הכנסה על שכר דירה; עלויות העסקה הן אגרת 4% לרשות המקרקעין של דובאי, כ-2% עמלת תיווך, וכ-AED 4,200 אגרות רישום. הפרטים נמצאים בצד ההודי, ורק לתושבים. ה-LRS מגביל העברה החוצה ל-USD 250,000 לאדם לשנת כספים, ו-TCS בשיעור 20% חל על העברות השקעה מעל ₹10 lakh בשנה. ה-TCS אינו עלות: זו מקדמה הניתנת לזיכוי כנגד חבות מס ההכנסה או להחזר, ולכן תכננו את תזרים המזומנים ולא תתייחסו לכך כאל קיצוץ של 20%. תושב ממוסה על הכנסתו הכלל-עולמית, ולכן שכר דירה מדובאי חייב במס בהודו לפי מדרגות עם הקלה מכוח אמנת המס הודו-איחוד האמירויות, ויש לדווח על הנכס ב-Schedule FA שבדוח. הודים שאינם תושבים ממוסים בהודו רק על הכנסה ממקור הודי, ולכן שכר דירה מדובאי נמצא מחוץ לכך לגמרי. אמתו את מצבכם עם רואה חשבון.
באיחוד האמירויות אין פיקוח על מטבע חוץ ואין ניכוי במקור על הכנסות שכירות או תמורת מכירה היוצאות מהמדינה, והצמדת הדירהם לדולר בשער 3.6725 פירושה ששער AED/INR הוא למעשה פוזיציית USD/INR. החזרת כספים להודו פשוטה בערוצים בנקאיים רגילים; תמורת מכירת נכס שנרכש במסגרת LRS ניתנת להעברה לחשבון תושב, ואילו מי שאינו תושב ינתב בדרך כלל הכנסות שכירות ותמורות דרך חשבון NRE או NRO בהתאם למעמדו. שמרו על שרשרת תיעוד מלאה מרגע ההעברה החוצה, משום שהדוח ההודי נדרש להתאים בין העברת ה-LRS, הדיווח ב-Schedule FA ולבסוף המכירה. הודו ואיחוד האמירויות משתתפות בתקן הדיווח האחיד, ולכן חשבונות באיחוד מדווחים.
קהילות בבעלות מלאה שפופולריות באופן עקבי בקרב רוכשים בינלאומיים, ובהם רוכשים Indian הן:
FAQ
מדריכים
רוכשים בשווקים אלה מתמודדים עם שאלות מטבע ומס דומות:
סוכני Binayah המוסמכים מטעם RERA עובדים עם רוכשים מכל הלאומים. אנו מטפלים בחיפוש הנכס, בסיורים, בתיאום המשפטי ובניהול שלאחר הרכישה.