רוב הרוכשים מגיעים לדובאי עם תקציב ועם מחיר, ומניחים שהפער ביניהם קטן. הוא לא. על דירה מוכנה כדאי לתכנן כ-7% ממחיר הרכישה לעלויות עסקה, ומאז פברואר 2025 כמעט שום חלק מהן אינו ניתן למימון. השינוי הבודד הזה עיצב מחדש את מה ששכר נתון באמת יכול לקנות.
זו הרשימה המלאה. שיעורים הקבועים בחוק מסומנים ככאלה. כשמדובר בנוהג שוק ולא בחוק, אנחנו אומרים זאת, כי נהגים ניתנים למשא ומתן וחוקים לא.
עמלת ההעברה של DLD: 4%
רשות המקרקעין של דובאי גובה 4% ממחיר הרכישה עבור העברת הבעלות. החוק מחלק זאת ל-2% לרוכש ו-2% למוכר. בפועל, כמעט בכל עסקת יד שנייה בדובאי הרוכש משלם את כל ה-4%. זה כה מקובל שרוב המתווכים יציגו לכם זאת כעלות של הרוכש בלי להזכיר את החלוקה בכלל.
טכנית זה ניתן למשא ומתן. בפועל כמעט לעולם לא מנהלים על כך משא ומתן. על דירה ב-AED 2,000,000 מדובר ב-AED 80,000.
לצד זה יש חבילה קטנה של אגרות מנהליות של DLD: AED 250 עבור שטר הבעלות, AED 250 עבור מפת הנכס, AED 10 אגרת ידע ו-AED 10 אגרת חדשנות. נניח AED 580.
עמלת הנאמן, והכפילות שכדאי לשים לב אליה
ההעברות מתבצעות במשרד נאמן רישום, ולא ב-DLD עצמה. הנאמן גובה AED 2,000 בתוספת 5% VAT על נכסים מתחת ל-AED 500,000, ו-AED 4,000 בתוספת 5% VAT מסכום זה ומעלה. כלומר ברכישה טיפוסית: AED 4,200.
כאן הרבה פירוטי עלויות שמתפרסמים טועים. חלק מהמקורות מציגים את אותה עמלה עצמה שוב תחת שם אחר, בדרך כלל "אגרת מנהל DLD" של כ-AED 4,000. זה אותו סעיף. אם אתם רואים בגיליון עלויות גם עמלת נאמן וגם אגרת מנהל DLD נפרדת של ארבעת אלפים דירהם, מחייבים אתכם על הנייר בכפל של כ-AED 4,000. שאלו מה זה מה.
עמלת תיווך: 2% + VAT, ומתי היא אפס
בעסקת יד שנייה, עמלת התיווך המקובלת היא 2% מהמחיר בתוספת 5% VAT, בתשלום הרוכש. על AED 2,000,000 מדובר ב-AED 42,000.
בנכסים על הנייר, היזם משלם למתווך. הרוכש אינו משלם עמלה כלל. אם מתווך מנסה לגבות מכם עמלה בהשקה ישירה של יזם, זה אינו נוהג שוק — זה מתווך שגובה מכם עבור משהו שכבר משלמים לו עליו. שווה לשאול את השאלה במפורש.
השינוי מ-2025 שחשוב יותר מכל עמלה
מאז 1 בפברואר 2025, בעקבות הוראה של CBUAE, הבנקים אינם יכולים עוד לממן את עמלת DLD של 4% או את עמלת התיווך של 2% במסגרת המשכנתה. בעבר מלווים רבים גלגלו אותן לתוך ההלוואה. כעת אינם יכולים. הכסף הזה חייב להתקיים כמזומן נזיל, מעבר להון העצמי שלכם.
הדיווחים באותה תקופה העריכו שהדבר נגע בכ-70% מרוכשי המשכנתאות בשוק המשני — כלומר רוב האנשים הסתמכו על מימון של לפחות חלק מהעמלות. ההשפעה בשטח פשוטה: אותו רוכש, אותו שכר, אותה הלוואה מאושרת, זקוק כעת למזומן רב משמעותית כדי להשלים את העסקה.
נעשה את החשבון על דירה מוכנה ב-AED 2,000,000 עבור רוכש זר:
הון עצמי ב-LTV של 75%: AED 500,000 במקדמה.
DLD 4%: AED 80,000.
תיווך 2% + VAT: AED 42,000.
נאמן: AED 4,200.
חבילת אגרות DLD: AED 580.
רישום משכנתה (0.25% מהלוואה של AED 1,500,000 + AED 290): AED 4,040.
שמאות: כ-AED 3,150 כולל VAT.
עמלת פתיחת תיק בבנק, אם אינה מבוטלת, בשיעור 1% + VAT: AED 15,750.
המזומן הנדרש במועד ההשלמה: כ-AED 650,000, מתוכם כ-AED 150,000 עמלות. ההון העצמי של AED 500,000 מעולם לא היה כל הסיפור.
עלויות ייחודיות למשכנתה
תקרות המימון לזרים הן 75% על נכס מוכן עד AED 5,000,000, 65% מעל AED 5,000,000, ו-50% על נכסים על הנייר. אזרחי UAE מקבלים מעט יותר.
רישום המשכנתה ב-DLD עומד על 0.25% מסכום ההלוואה בתוספת AED 290. שמאות נעה בין AED 2,500 ל-AED 3,500 בתוספת VAT. עמלת פתיחת התיק בבנק היא נומינלית כ-1% בתוספת VAT, אבל זה אחד הסעיפים שבאמת ניתנים למשא ומתן — היא מבוטלת לחלוטין לעתים קרובות, במיוחד בהלוואות גדולות או אם אתם מנהלים חשבון משכורת אצל המלווה. בקשו את הביטול לפני שאתם מקבלים את מכתב ההצעה, לא אחרי.
נכס על הנייר הוא מבנה עלויות אחר
העלויות הכוללות בנכס על הנייר קרובות יותר ל-4% מהמחיר מאשר ל-7%, והסיבה פשוטה: אין עמלת תיווך, ואין אגרת מסירה נפרדת.
רישום Oqood הוא עמלת DLD של 4%. הוא משולם פעם אחת, על מחיר הרכישה על הנייר, במועד המכירה הראשונית. אין חיוב שני של 4% כשהבניין נמסר ושטר הבעלות מונפק. זו אי-הבנה עקשנית והיא גורמת לנכסים על הנייר להיראות יקרים ממה שהם. האגרה המנהלית של Oqood עצמה היא AED 40.
מה שכן משלמים היא אגרת מנהל של היזם, בדרך כלל AED 1,000 עד AED 6,000 בהתאם ליזם. עמלות נאמן בדרך כלל מבוטלות בנכסים על הנייר כי היזם מטפל ברישום ישירות.
העלויות השוטפות שאנשים שוכחים
שתיים מהן תופסות כמעט את כולם.
אגרת הדיור העירונית היא 5% משווי השכירות השנתי של הנכס, ומחויבת חודשית דרך חשבון DEWA שלכם. אם אתם בעלים ומתגוררים בנכס, היא נאמדת לפי שווי השכירות שהנכס היה מניב. זהו הסעיף שנשמט הכי הרבה מאומדני עלות בעלות בדובאי, ועל יחידה בשווי שכירות של AED 120,000 מדובר ב-AED 6,000 בשנה, שמגיעים כ-AED 500 בחודש על חשבון שירותים שלא קראתם בעיון.
דמי ניהול מתפרסמים לפי בניין, לא לפי שכונה, במדד Mollak של DLD. זה חשוב כי שני מגדלים באותו רחוב יכולים להיבדל פי שלושה. הטווח ברחבי דובאי נע בין AED 3 ל-AED 30 לרגל רבועה לשנה בקירוב, עם זנב שמגיע לכ-AED 68 בבורג' חליפה. שכונות וילות נמוכות בהרבה — Arabian Ranches עומדת על כ-AED 3.50 לרגל רבועה.
הגורם הבודד הגדול ביותר לשונות הוא האם קירור מרכזי (צ'ילר) כלול בדמי הניהול או מחויב בנפרד. בניין שכולל צ'ילר ייראה יקר לרגל רבועה ועדיין עשוי להיות זול יותר בסך הכול. תמיד השוו תפוח לתפוח, ותמיד בדקו את הבניין הספציפי במקום לקבל ממוצע ברמת השכונה.
מה שאינכם משלמים: אין מס רווחי הון על מכירת נכס בדובאי, ואין ארנונה שנתית.
להגיע למספר אמיתי על נכס אמיתי
אחוזים כלליים מקרבים אתכם. הם לא אומרים לכם כמה באמת עולה לקנות ולהחזיק יחידה ספציפית בבניין ספציפי, כי דמי הניהול, הסדר הצ'ילר וה-NOC משתנים בדיוק לפי הדברים שאחוז אינו יכול ללכוד.
דרך אגב, NOC נע בין AED 500 ל-AED 5,000 בתוספת VAT ומשולם על ידי המוכר לפי נוהג — אבל הנוהג הזה חי בתוך ה-MOU, ושווה לבדוק שה-MOU אכן אומר את מה שאתם מניחים שהוא אומר.
אם יש לכם נכס מולכם, העבירו אותו דרך Binayah Deal Check בכתובת Deal Check. הכלי מקבל קישור למודעה, צילום מסך או ברושור מכל סוכנות ומחזיר את סך המזומן הנדרש עם פירוט של כל סעיף, לצד עסקאות השוואה רשומות ב-DLD באותו בניין. הוא גם יאמר לכם כשאין לו מספיק נתונים כדי להיות בטוח, וזו התשובה השימושית יותר כשהיא נכונה.