🇿🇼מדריך לרוכש זר
רוכשים מזימבבואה מגיעים לדובאי בשל נכסים במטבע קשה וניידות, ולא בשל ארביטראז' מס, והשאלות המעשיות נוגעות למימון ולתיעוד ולא לזכאות. אזרחי זימבבואה רשאים לרכוש נכסים בבעלות מלאה (freehold) באזורים המיועדים בדובאי ללא הגבלות ועם בעלות מלאה מכוח שטר בעלות; איחוד האמירויות אינו מציב תנאי אזרחות. מרבית הרכישות ממומנות מהכנסה המוחזקת ממילא מחוץ למדינה, משום שהוצאת הון מזימבבואה מחייבת אישור של הבנק המרכזי. ניתן להחזיק בנכס באופן אישי או באמצעות ישות תאגידית.
0%
מס רווחי הון
כל הלאומים
בעלות מלאה (Freehold)
AED 2M
סף ה-Golden Visa
5-8%
תשואה ברוטו אופיינית
מדוע דובאי עבור Zimbabwean רוכשים
הדירהם צמוד לדולר האמריקאי בשער 3.6725, מה שהופך שטר בעלות בדובאי לאמצעי שמירת ערך דולרי המוחזק מחוץ למערכת המוניטרית של זימבבואה. לכך משקל בכלכלה שפועלת במטבעות מרובים מאז הנהגת ה-ZiG באפריל 2024 ונושאת את זיכרון שתי קריסות מטבע. רכישה בסך AED 2,000,000 מזכה גם ב-Golden Visa לעשר שנים הניתנת לחידוש, שעבור מחזיק דרכון זימבבואי משמעה גישה נוחה למדינות המפרץ ובסיס תושבות שאינו תלוי במעסיק. דובאי היא גם מרכז המסחר והלוגיסטיקה שדרכו עובר חלק ניכר מהעסקים הזימבבואיים בתחומי הכרייה והחקלאות, ותשואות שכירות גולמיות של 5-8% משולמות במטבע שאינו נשחק מול הדולר.
שלב אחר שלב
תהליך הרכישה הסטנדרטי בן 5 השלבים חל על כל הלאומים, כולל מי שאינם תושבים.
נהלו משא ומתן וחתמו על מזכר הבנות (MOU / טופס F) מול המוכר. הסוכן שלכם מגיש אותו ל-Dubai Land Department.
פיקדון בגובה 10% (המוחזק בנאמנות או אצל סוכנות הנדל"ן) משולם בעת החתימה על ה-MOU. הוא משריין את הנכס ומוחרם במקרה של חזרה מהעסקה.
היזם מנפיק אישור היעדר התנגדות (NOC) המאשר כי אין דמי שירות או תשלומים פתוחים על הנכס. בדרך כלל 5-10 ימי עסקים.
שני הצדדים מתייצבים במשרד הנאמן של ה-DLD (או באמצעות ייפוי כוח מורשה). משלמים אגרת העברה של 4% ל-DLD בתוספת דמי ניהול. שטר הבעלות מונפק באותו יום.
ה-DLD מנפיק שטר בעלות דיגיטלי ופיזי על שמכם. מרגע זה אתם הבעלים החוקיים. הכנסות השכירות פטורות לחלוטין ממס החל מהיום הראשון.
אין הגבלה על החזקת נכס בדובאי בידי אזרחי זימבבואה, ובעלות מלאה באזורים המיועדים נרשמת ברשות המקרקעין של דובאי על שם הרוכש עצמו. מה שעל רוכשים מזימבבואה להיערך אליו הוא תיעוד ולא היתר. כללי איסור הלבנת ההון של איחוד האמירויות מחייבים כל משרד תיווך הרשום ב-RERA ואת רשות המקרקעין לאמת זהות ולבסס את מקור הכספים בטרם תושלם ההעברה, ותשלום במזומן מוגבל. היערכו להוכיח היכן הורווח הכסף באמצעות דפי חשבון, מסמכי חברה, הסכמי מכר או חוזי העסקה. רכישות על הנייר מוגנות במשטר הנאמנות מכוח חוק דובאי מס' 8 משנת 2007, המחזיק את התשלומים בחשבון ייעודי לפרויקט במקום להעבירם ליזם.
קבלת משכנתה מבנק באיחוד האמירויות קשה לרוכשים שהכנסתם מצויה בזימבבואה. הבנקים חותמים חיתום על בסיס הכנסה יציבה וניתנת לאימות במטבע חוץ, ובדרך כלל דוחים בקשות הנשענות על הכנסה נקובה ב-ZiG או על מסמכים שאינם יכולים לאמת באופן עצמאי. זימבבואים המתגוררים בדרום אפריקה, בבריטניה או באיחוד האמירויות עצמו נחשבים למבקשים רגילים, תושבי חוץ או תושבים, ויכולים לצפות למימון של 50-60% מערך הנכס, ועד 75-80% עם תושבות אמירתית ומשכורת מקומית. לכל היתר, המסלול המעשי הוא תוכנית התשלומים של היזם: 20% בהזמנה והיתרה על פני שלוש עד ארבע שנות בנייה, לעתים בהמשכה גם לאחר המסירה, בלא חיתום בנקאי ובלא ריבית. משום כך חלק ניכר מרכישות הזימבבואים הן על הנייר ולא בנכסים מוכנים.
איחוד האמירויות אינו גובה מס נכס שנתי, מס רווחי הון או מס הכנסה אישי על שכר דירה. עלויות העסקה הן דמי העברה של 4% לרשות המקרקעין של דובאי, עמלת תיווך של כ-2%, וכ-AED 4,200 באגרות רישום ונאמן. מס ההכנסה בזימבבואה פעל היסטורית על בסיס מקור ההכנסה, מה שמותיר בדרך כלל הכנסת שכירות זרה מחוץ לרשת המס, אולם הטיפול בהכנסה מחו"ל השתנה לאורך השנים ואין אמנה למניעת כפל מס בין זימבבואה לאיחוד האמירויות שניתן להישען עליה. זימבבואים שהם תושבי מס במדינה אחרת, ובפרט בדרום אפריקה או בבריטניה, ימוסו בדרך כלל על הכנסתם הכלל-עולמית באותה מדינה ועליהם לתכנן לפי כלליה ולא לפי כללי זימבבואה. היוועצו ביועץ במדינת מושבכם לצורכי מס לפני שתתחייבו.
זהו החלק שקובע כיצד רכישה זימבבואית מובנית בפועל. בזימבבואה פועל פיקוח על מטבע חוץ: העברת כספים לחו"ל מחייבת אישור של הבנק המרכזי של זימבבואה מכוח חוק פיקוח המטבע והנחיות מטבע החוץ שלו, ויחידים אינם רשאים להוציא הון באופן חופשי לרכישת נכס בחו"ל. פעלו מול מחלקת פיקוח המטבע בבנק שלכם וקבלו אישור בטרם תתחייבו ללוח תשלומים; הסכם מכר חתום עם תשלומים שאינכם יכולים להעביר כדין הוא הדרך השכיחה ביותר שבה עסקאות אלה משתבשות. בפועל, מרבית הרוכשים מזימבבואה מממנים מהכנסה המוחזקת ממילא בחו"ל, בין אם משכורת בתפוצות, תמורות ייצוא שנותרו בחו"ל, או תמורת נכס זר קיים. ברגע שהכסף בדובאי המצב מתהפך: באיחוד האמירויות אין פיקוח על מטבע חוץ, אין ניכוי במקור על הכנסות שכירות או תמורת מכירה, והצמדת הדירהם לדולר מאפשרת להוציא כספים במטבע קשה כרצונכם. השתמשו בערוצים בנקאיים מורשים לאורך כל הדרך ושמרו את התיעוד, שכן הן משרד התיווך האמירתי והן רשות המקרקעין נדרשים להוכיח את מקור הכספים.
קהילות בבעלות מלאה שפופולריות באופן עקבי בקרב רוכשים בינלאומיים, ובהם רוכשים Zimbabwean הן:
FAQ
מדריך מעמיק
רכישת נכס בדובאי מהרארה
מדריך מעמיק
ויזת הזהב של האיחוד לזימבבואים
מדריכים
רוכשים בשווקים אלה מתמודדים עם שאלות מטבע ומס דומות:
סוכני Binayah המוסמכים מטעם RERA עובדים עם רוכשים מכל הלאומים. אנו מטפלים בחיפוש הנכס, בסיורים, בתיאום המשפטי ובניהול שלאחר הרכישה.