🇳🇬מדריך לרוכש זר
רוכשים ניגרים הם אחת הקבוצות הצומחות ביותר בשוק ה-freehold של דובאי, והסיבה לכך היא לעתים רחוקות התשואה בלבד. אזרחי Nigeria יכולים לרכוש נכס בבעלות מלאה באזורים המיועדים בדובאי, עם בעלות מלאה על פי שטר הבעלות, ללא השקעה מינימלית מעבר לסף ה-Golden Visa וללא דרישת תושבות. החלק הקשה ברכישה ניגרית כמעט אף פעם אינו הצד הדובאי — אלא ארגון הכספים.
0%
מס רווחי הון
כל הלאומים
בעלות מלאה (Freehold)
AED 2M
סף ה-Golden Visa
5-8%
תשואה ברוטו אופיינית
מדוע דובאי עבור Nigerian רוכשים
דובאי מציעה את מה שהנאירה אינה מציעה: מטבע הצמוד לדולר האמריקאי, נכס ששומר על ערכו במטבע קשה, ושטר בעלות שפיחות אינו מתמחר מחדש. עבור משפחות ששולחות ממילא ילדים ללמוד בחו"ל, נכס בדובאי משמש גם כבסיס — שש שעות טיסה מלאגוס, ללא תורי ויזה לאחר קבלת ה-Golden Visa, ועם חינוך, בריאות ובנקאות במקום אחד. תשואות השכירות הגולמיות בשכונות ה-freehold המרכזיות נעות סביב 5-8%, ומשולמות בדירהם.
שלב אחר שלב
תהליך הרכישה הסטנדרטי בן 5 השלבים חל על כל הלאומים, כולל מי שאינם תושבים.
נהלו משא ומתן וחתמו על מזכר הבנות (MOU / טופס F) מול המוכר. הסוכן שלכם מגיש אותו ל-Dubai Land Department.
פיקדון בגובה 10% (המוחזק בנאמנות או אצל סוכנות הנדל"ן) משולם בעת החתימה על ה-MOU. הוא משריין את הנכס ומוחרם במקרה של חזרה מהעסקה.
היזם מנפיק אישור היעדר התנגדות (NOC) המאשר כי אין דמי שירות או תשלומים פתוחים על הנכס. בדרך כלל 5-10 ימי עסקים.
שני הצדדים מתייצבים במשרד הנאמן של ה-DLD (או באמצעות ייפוי כוח מורשה). משלמים אגרת העברה של 4% ל-DLD בתוספת דמי ניהול. שטר הבעלות מונפק באותו יום.
ה-DLD מנפיק שטר בעלות דיגיטלי ופיזי על שמכם. מרגע זה אתם הבעלים החוקיים. הכנסות השכירות פטורות לחלוטין ממס החל מהיום הראשון.
אזרחים ניגרים רוכשים בדיוק באותם תנאים כמו כל אזרח זר אחר. אזורי ה-freehold של דובאי — Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Dubai Hills Estate, JVC ואחרים — פתוחים לכל הלאומים, והבעלות נרשמת ב-Dubai Land Department על שמכם. אין צורך באישור ניגרי כדי להחזיק נכס בחו"ל; ההגבלות הקיימות חלות על העברת כספים, לא על החזקת הנכס. ניתן להחזיק את הנכס באופן אישי, במשותף, או דרך חברה באזור סחר חופשי באיחוד (DIFC, ADGM) — כדאי לתמחר זאת מול הפשטות של בעלות אישית לפני שמתחייבים.
צאו מנקודת הנחה שאתם רוכשים במזומן, והתייחסו למשכנתה כאל חריג. בנקים באיחוד אכן מלווים לתושבי חוץ, אך הם בוחנים את ההכנסה, והכנסה משכר או מעסק הנקובה בנאירה בדרך כלל אינה מתקבלת — המלווה רוצה הכנסה מתועדת במטבע שהוא מכיר. ניגרים שכן מקבלים משכנתה באיחוד מציגים בדרך כלל הכנסה בדולר, מעסיק זר, או חשבון מט"ח עם היסטוריה אמיתית. לכל השאר, המסלול המעשי הוא תוכנית תשלומים של היזם על יחידה על הנייר: 10-20% בהזמנה, תשלומים לאורך הבנייה, ויתרה במסירה — הכול בדירהם וללא בדיקת אשראי. תקצבו 4% אגרת העברה ל-DLD בתוספת כ-2% עמלות תיווך ורישום מעל המחיר.
הצד האמירתי פשוט: אין מס הכנסה אישי, אין מס רווחי הון, ואין מס רכוש שנתי על נכס מגורים. העלויות השוטפות בדובאי הן דמי ניהול, ועל דירות מושכרות אגרת דיור עירונית — לא מס על הנכס. הצד הניגרי הוא המקום שבו ייעוץ מצדיק את שכרו. ניגריה ממסה תושבים על הכנסתם העולמית, ולכן הכנסה משכירות של דירה בדובאי נכנסת עקרונית לרשת המס הניגרית אף שהאיחוד אינו גובה דבר, ואין מס אמירתי לזכות מולו. ניגריה והאיחוד חתמו על אמנת מס כפול, אך אין להניח שהיא בתוקף לגבי הרכישה שלכם — בררו את מעמדה עם היועץ שלכם במקום לתכנן סביבה.
באיחוד אין פיקוח על מטבע חוץ: דמי שכירות ותמורת מכירה ניתנים להעברה החוצה בחופשיות ובכל מטבע, והצמדת הדירהם לדולר משמעה שהסכום אינו זז בזמן ההמתנה. האילוץ נמצא בצד הניגרי. הוצאת הון מניגריה לרכישת נכס אינה העברה שגרתית — כללי הבנק המרכזי קובעים מה יוצא, מטבע חוץ רשמי מוקצב, ורוב הרכישות הניגריות בדובאי ממומנות מכספים המוחזקים ממילא בחו"ל, בחשבונות מט"ח או זרים, ולא מהמרה במועד העסקה. בררו את המסלול מול הבנק שלכם לפני שאתם חותמים על משהו עם לוח תשלומים, כי פיגור בתשלום בתוכנית של יזם יקר. צפו לכך שהצד האמירתי יבקש הוכחת מקור כספים מתועדת לפי כללי איסור הלבנת הון: דוחות מבוקרים, רישומי דיבידנד, חוזי מכר. תיווך רשום ב-RERA חייב לבצע את הבדיקה הזו בכל מקרה, אז הביאו את המסמכים מוקדם ולא מאוחר.
קהילות בבעלות מלאה שפופולריות באופן עקבי בקרב רוכשים בינלאומיים, ובהם רוכשים Nigerian הן:
FAQ
מדריכים
רוכשים בשווקים אלה מתמודדים עם שאלות מטבע ומס דומות:
סוכני Binayah המוסמכים מטעם RERA עובדים עם רוכשים מכל הלאומים. אנו מטפלים בחיפוש הנכס, בסיורים, בתיאום המשפטי ובניהול שלאחר הרכישה.