🇿🇦מדריך לרוכש זר
דרום-אפריקאים הם מהמשקיעים המנוסים ביותר בחו"ל מבין הרוכשים בדובאי, ורובם כבר מכירים את המונחים: מכסות, אישור מס, הכנסה עולמית. אזרחי South Africa יכולים לרכוש נכס בבעלות מלאה באזורים המיועדים בדובאי, עם בעלות מלאה על פי שטר הבעלות וללא השקעה מינימלית מעבר לסף ה-Golden Visa. הרכישה עצמה פשוטה. שני הדברים שדורשים תכנון הם מכסת ה-SARB שדרכה מעבירים את הכסף, והיחס של SARS למה שהנכס מניב.
0%
מס רווחי הון
כל הלאומים
בעלות מלאה (Freehold)
AED 2M
סף ה-Golden Visa
5-8%
תשואה ברוטו אופיינית
מדוע דובאי עבור South African רוכשים
לפני הכול זה גידור מול הראנד. שטר בעלות בדובאי מתומחר במטבע הצמוד לדולר, והכנסות השכירות מגיעות באותו מטבע, כך שהנכס והתשואה שלו נמצאים שניהם מחוץ לסיכון הראנד. הוסיפו טיסה ישירה של שמונה שעות מיוהנסבורג, אזור זמן שעתיים קדימה, היעדר ניתוקי חשמל מתוכננים, והתושבות שמגיעה עם רכישה של AED 2M — ודובאי מתחרה ישירות בבריטניה ובמאוריציוס כיעד ברירת המחדל מעבר לים. תשואות שכירות גולמיות בשכונות ה-freehold המרכזיות נעות סביב 5-8%, ומשולמות בדרך כלל חודשית.
שלב אחר שלב
תהליך הרכישה הסטנדרטי בן 5 השלבים חל על כל הלאומים, כולל מי שאינם תושבים.
נהלו משא ומתן וחתמו על מזכר הבנות (MOU / טופס F) מול המוכר. הסוכן שלכם מגיש אותו ל-Dubai Land Department.
פיקדון בגובה 10% (המוחזק בנאמנות או אצל סוכנות הנדל"ן) משולם בעת החתימה על ה-MOU. הוא משריין את הנכס ומוחרם במקרה של חזרה מהעסקה.
היזם מנפיק אישור היעדר התנגדות (NOC) המאשר כי אין דמי שירות או תשלומים פתוחים על הנכס. בדרך כלל 5-10 ימי עסקים.
שני הצדדים מתייצבים במשרד הנאמן של ה-DLD (או באמצעות ייפוי כוח מורשה). משלמים אגרת העברה של 4% ל-DLD בתוספת דמי ניהול. שטר הבעלות מונפק באותו יום.
ה-DLD מנפיק שטר בעלות דיגיטלי ופיזי על שמכם. מרגע זה אתם הבעלים החוקיים. הכנסות השכירות פטורות לחלוטין ממס החל מהיום הראשון.
אזרחים דרום-אפריקאים רוכשים בתנאים זהים לכל זר אחר: בעלות מלאה באזורים המיועדים, רשומה ב-Dubai Land Department על שמכם, ללא תנאי תושבות. דרום אפריקה אינה מגבילה אילו נכסים תושב רשאי להחזיק בחו"ל — כלליה נוגעים לכמה כסף מותר להעביר ומה חובה לדווח, לא למה מותר להחזיק אחרי שהכסף שם. אפשר להחזיק את הנכס אישית, במשותף, או דרך חברה באזור סחר חופשי באיחוד (DIFC, ADGM), אך היזהרו ממבנים מעבר לים: חברה שאתם שולטים בה מדרום אפריקה עלולה להיחשב תושבת מס דרום-אפריקאית לפי מקום הניהול האפקטיבי, מה שמכניס מס דרום-אפריקאי דווקא למבנה שנבנה כדי להימנע מכך. התייעצו לפני ההתאגדות ולא אחריה.
רוב הרוכשים הדרום-אפריקאים משלמים במזומן, כי הכסף בדרך כלל כבר הוצא לחו"ל לפני שנבחר נכס. בנקים באיחוד אכן מלווים לתושבי חוץ, בדרך כלל עד 50-60% מהשווי כנגד הכנסה מתועדת, אך משכורת בראנד מסבכת את הבדיקה, וההלוואה נפרעת בדירהם בעוד ההכנסה שלכם בראנד — אי-התאמת מטבע שאתם נוטלים על עצמכם ביודעין. החלופה על הנייר היא תוכנית תשלומים של יזם: 10-20% בהזמנה, תשלומים לאורך הבנייה, יתרה במסירה, ללא בדיקת אשראי. המבנה הזה גם מתאים למחזור מכסות ה-SARB, כי הוא מאפשר לפרוס את ההעברות על יותר משנה קלנדרית אחת. תקצבו 4% אגרת העברה ל-DLD וכ-2% עמלות תיווך ורישום מעל המחיר.
האיחוד אינו גובה דבר: אין מס הכנסה אישי, אין מס רווחי הון, אין מס רכוש שנתי. העלויות השוטפות שלכם הן דמי ניהול, ועל דירות מושכרות אגרת דיור עירונית. הצד שמשנה הוא הדרום-אפריקאי. SARS ממסה תושבים על הכנסה עולמית, ולכן רווח משכירות של דירה בדובאי נכנס לדוח הדרום-אפריקאי שלכם לפי שיעור המס השולי, ומכירה עתידית נופלת בגדר מס רווחי ההון הדרום-אפריקאי. מכיוון שהאיחוד אינו גובה דבר, אין מס זר לזכות לפי סעיף 6quat — מנגנון ההקלה קיים אך אין לו מה להקל, ולכן כדאי למדל את התשואה בדובאי בנטו אחרי שיעור המס השולי שלכם ולא בברוטו. בין דרום אפריקה לאיחוד קיימת אמנת מס בתוקף, ושתיהן משתתפות בחילופי מידע אוטומטיים על חשבונות, אז התייחסו להחזקה כגלויה ולא כדיסקרטית. דווחו עליה ותכננו סביב החבות הדרום-אפריקאית במקום להיות מופתעים ממנה.
זה החלק שצריך לסדר קודם, כי הוא קובע את לוח הזמנים. תושבי דרום אפריקה מעבירים כספים לחו"ל תחת שתי מכסות של הבנק המרכזי: מכסה שיקולית יחידה של מיליון ראנד לשנה קלנדרית, שאינה דורשת אישור מס; ומכסת השקעות חוץ של עד עשרה מיליון ראנד לשנה קלנדרית, שכן דורשת — מגישים ל-SARS בקשה לאישור העברה בינלאומית, והבנק לא ישחרר את הכספים בלעדיה. סכומים גדולים יותר אפשריים אך מצריכים אישורים ייעודיים של SARS והבנק המרכזי, וזה לוקח זמן. בפועל המשמעות היא ששנת המכסות, ולא הנכס, קובעת את הקצב: לזוג יש שתי מערכות מכסות, וניתן להתאים תוכנית תשלומים על הנייר להעברות על פני שנתיים או יותר. התחילו את הבקשה ל-SARS לפני החתימה, לא אחריה. הכיוון ההפוך פשוט — באיחוד אין פיקוח על מטבע חוץ, ולכן דמי שכירות ותמורת מכירה יוצאים בחופשיות בכל מטבע, והצמדת הדירהם לדולר שומרת על הערך בזמן שאתם מחליטים מה לעשות בו.
קהילות בבעלות מלאה שפופולריות באופן עקבי בקרב רוכשים בינלאומיים, ובהם רוכשים South African הן:
FAQ
מדריכים
רוכשים בשווקים אלה מתמודדים עם שאלות מטבע ומס דומות:
סוכני Binayah המוסמכים מטעם RERA עובדים עם רוכשים מכל הלאומים. אנו מטפלים בחיפוש הנכס, בסיורים, בתיאום המשפטי ובניהול שלאחר הרכישה.