🇹🇷מדריך לרוכש זר
רוכשים טורקים מגיעים לדובאי כשהם כבר בקיאים בנדל"ן חוצה גבולות. לטורקיה יש תוכנית משלה לתושבות ולאזרחות בתמורה להשקעה, ולכן משקיעים טורקים נוטים להגיע עם שאלות חדות על מה בדיוק רכישה בדובאי קונה להם. אזרחי Turkey יכולים לרכוש נכס בבעלות מלאה באזורים המיועדים בדובאי, עם בעלות מלאה על פי שטר הבעלות, ללא השקעה מינימלית מעבר לסף ה-Golden Visa וללא חובה להתגורר באיחוד.
0%
מס רווחי הון
כל הלאומים
בעלות מלאה (Freehold)
AED 2M
סף ה-Golden Visa
5-8%
תשואה ברוטו אופיינית
מדוע דובאי עבור Turkish רוכשים
ההשוואה הכנה חשובה כאן, כי התוכנית של טורקיה מעניקה אזרחות בעוד ה-Golden Visa של דובאי מעניקה תושבות ולא דרכון. מה שדובאי מציעה במקום הוא המטבע. הלירה איבדה נתח גדול מערכה מול הדולר בעשור האחרון, ונכס המתומחר בדירהם עם הצמדה קשיחה לדולר מוציא את הנכס ואת הכנסות השכירות שלו מהחשיפה הזו לחלוטין — וזו הסיבה שרוב הרוכשים הטורקים נותנים. הוסיפו טיסה של ארבע שעות מאיסטנבול, קהילת עסקים טורקית גדולה ומבוססת, ותשואות שכירות גולמיות בשכונות ה-freehold המרכזיות של כ-5-8%, המשולמות בדירהם ללא ניכוי מס במקור.
שלב אחר שלב
תהליך הרכישה הסטנדרטי בן 5 השלבים חל על כל הלאומים, כולל מי שאינם תושבים.
נהלו משא ומתן וחתמו על מזכר הבנות (MOU / טופס F) מול המוכר. הסוכן שלכם מגיש אותו ל-Dubai Land Department.
פיקדון בגובה 10% (המוחזק בנאמנות או אצל סוכנות הנדל"ן) משולם בעת החתימה על ה-MOU. הוא משריין את הנכס ומוחרם במקרה של חזרה מהעסקה.
היזם מנפיק אישור היעדר התנגדות (NOC) המאשר כי אין דמי שירות או תשלומים פתוחים על הנכס. בדרך כלל 5-10 ימי עסקים.
שני הצדדים מתייצבים במשרד הנאמן של ה-DLD (או באמצעות ייפוי כוח מורשה). משלמים אגרת העברה של 4% ל-DLD בתוספת דמי ניהול. שטר הבעלות מונפק באותו יום.
ה-DLD מנפיק שטר בעלות דיגיטלי ופיזי על שמכם. מרגע זה אתם הבעלים החוקיים. הכנסות השכירות פטורות לחלוטין ממס החל מהיום הראשון.
אזרחים טורקים רוכשים באותם תנאים כמו כל זר אחר: בעלות מלאה באזורים המיועדים, רשומה ב-Dubai Land Department על שמכם, ללא תנאי תושבות וללא סכום מינימלי מלבד סף AED 2M ל-Golden Visa לעשר שנים. טורקיה אינה דורשת אישור כדי שתושב יחזיק נכס מגורים בחו"ל. כדאי לדייק במה שה-Golden Visa היא: אשרת תושבות מתחדשת לעשר שנים עבורכם ועבור התלויים בכם, הקשורה להמשך החזקת הנכס, ולא מסלול לאזרחות אמירתית — האיחוד אינו מציע התאזרחות בתמורה להשקעה. אם המטרה היא דרכון שני, דובאי אינה הכלי; אם המטרה היא הגנה מפני מטבע, תושבות ותשואה, היא כן. הבעלות יכולה להיות אישית, משותפת, או דרך חברה באזור סחר חופשי באיחוד (DIFC, ADGM).
בנקים באיחוד מלווים לתושבי חוץ, בדרך כלל עד 50-60% מהשווי, אך הם בוחנים הכנסה מתועדת, ומשכורת הנקובה בלירה מסבכת את הבדיקה — בין היתר משום שההלוואה נפרעת בדירהם. כאשר לרוכש הטורקי כבר יש הכנסה במטבע חוץ או חברה מעבר לים, התיק פשוט. אחרת המסלול המעשי הוא תוכנית תשלומים של יזם על יחידה על הנייר: 10-20% בהזמנה, תשלומים לאורך הבנייה, יתרה במסירה, ללא בדיקת אשראי וללא ריבית במובן המקובל. המבנה הזה גם מאפשר להמיר לירה לדירהם בשלבים ולא בסכום חשוף אחד, וזה שווה משהו כשהשער זז. תקצבו 4% אגרת העברה ל-DLD בתוספת כ-2% עמלות תיווך ורישום מעל המחיר, וקבעו את הלוח בדירהם כדי שהתשלומים לא יתומחרו מחדש לרעתכם.
האיחוד אינו גובה מס הכנסה אישי, מס רווחי הון או מס רכוש שנתי; העלויות השוטפות שלכם הן דמי ניהול בתוספת אגרת דיור עירונית על דירות מושכרות. טורקיה ממסה את תושביה על הכנסה עולמית, ולכן הכנסה משכירות של נכס בדובאי ניתנת עקרונית לדיווח בטורקיה וממוסה בשיעורי מס ההכנסה האישי הפרוגרסיביים, שמגיעים הרבה מעל השיעורים האחידים המקובלים באזור. מכיוון שהאיחוד אינו גובה דבר, אין מס זר לזכות מול החבות הטורקית — ההקלה קיימת אך אין לה מה להקל. בין טורקיה לאיחוד קיימת אמנת מס בתוקף המחלקת את זכויות המיסוי, ושתיהן משתתפות בחילופים אוטומטיים של מידע על חשבונות פיננסיים. המסקנה המעשית: מדלו את התשואה בדובאי נטו אחרי מס טורקי לפי שיעור המס השולי שלכם, ובקשו מיועץ טורקי לאשר את הטיפול לפי מעמד התושבות שלכם לפני שאתם מסתמכים על מספר כלשהו.
באיחוד אין פיקוח על מטבע חוץ, ולכן דמי שכירות ותמורת מכירה יוצאים מהמדינה בחופשיות בכל מטבע, והצמדת הדירהם לדולר שומרת על הערך בזמן שהכספים ממתינים. הצד הטורקי דורש יותר תשומת לב. טורקיה הידקה יותר מפעם אחת בשנים האחרונות את הכללים סביב רכישה והעברה של מטבע חוץ, ואף שיחידים יכולים לממן נכסים בחו"ל ואכן עושים זאת, בנקים מחילים דרישות תיעוד ומגבלות העברה עשויות להשתנות בהתראה קצרה. דברו עם הבנק שלכם על המסלול והסכום הספציפיים לפני שאתם מתחייבים ללוח תשלומים, כי תוכנית תשלומים מניחה שתוכלו להעביר כספים בתאריכים קבועים. בצד המקבל, כללי איסור הלבנת ההון באיחוד דורשים הוכחת מקור כספים מתועדת — חשבונות חברה, רישומי דיבידנד, מכירת נכס קודמת — ותיווך רשום ב-RERA חייב להשלים בדיקה זו על כל רוכש בכל מקרה, כך שהכנת התיק מראש רק מזרזת.
קהילות בבעלות מלאה שפופולריות באופן עקבי בקרב רוכשים בינלאומיים, ובהם רוכשים Turkish הן:
FAQ
מדריכים
רוכשים בשווקים אלה מתמודדים עם שאלות מטבע ומס דומות:
סוכני Binayah המוסמכים מטעם RERA עובדים עם רוכשים מכל הלאומים. אנו מטפלים בחיפוש הנכס, בסיורים, בתיאום המשפטי ובניהול שלאחר הרכישה.