🇮🇱מדריך לרוכש זר
רוכשים ישראלים הפכו לאחת מקבוצות המשקיעים הצומחות ביותר בדובאי בעקבות נורמליזציה של היחסים בין איחוד האמירויות לישראל במסגרת הסכמי אברהם בספטמבר 2020. טיסות ישירות, שיתוף פעולה עסקי והפתיחה שבאה בעקבותיהם של השוק הישראלי כלפי איחוד האמירויות הניעו זינוק בהשקעות הנדל"ן הישראליות. תשואות הנדל"ן בתל אביב של 2-3% בלבד הופכות את התשואות של 5-8% בדובאי לאטרקטיביות במיוחד.
0%
מס רווחי הון
כל הלאומים
בעלות מלאה (Freehold)
AED 2M
סף ה-Golden Visa
5-8%
תשואה ברוטו אופיינית
מדוע דובאי עבור Israeli רוכשים
רוכשים ישראלים מונעים משני גורמים עיקריים: תשואה (5-8% בדובאי לעומת 2-3% בתל אביב) ופיזור הסיכון אל מחוץ לשוק הנדל"ן המקומי המתחמם של ישראל, שבו עלו המחירים הממוצעים בלמעלה מ-150% מאז 2010. הסכמי אברהם יצרו קשרים עסקיים ישירים, והפכו את דובאי להרחבה טבעית של רשתות העסקים הישראליות במפרץ. אל על וחברות תעופה נוספות מפעילות כיום מספר טיסות ישירות יומיות בקו TLV-DXB (3.5 שעות). ה-Golden Visa של איחוד האמירויות בסך AED 2M מספקת אפשרות תושבות שנייה נוחה שרבים מבעלי ההון הגבוה (HNWI) הישראלים מעריכים. אמנת מס בין ישראל לאיחוד האמירויות נחתמה ב-2023, ומספקת ודאות חשובה לתכנון מבני ההחזקה.
שלב אחר שלב
תהליך הרכישה הסטנדרטי בן 5 השלבים חל על כל הלאומים, כולל מי שאינם תושבים.
נהלו משא ומתן וחתמו על מזכר הבנות (MOU / טופס F) מול המוכר. הסוכן שלכם מגיש אותו ל-Dubai Land Department.
פיקדון בגובה 10% (המוחזק בנאמנות או אצל סוכנות הנדל"ן) משולם בעת החתימה על ה-MOU. הוא משריין את הנכס ומוחרם במקרה של חזרה מהעסקה.
היזם מנפיק אישור היעדר התנגדות (NOC) המאשר כי אין דמי שירות או תשלומים פתוחים על הנכס. בדרך כלל 5-10 ימי עסקים.
שני הצדדים מתייצבים במשרד הנאמן של ה-DLD (או באמצעות ייפוי כוח מורשה). משלמים אגרת העברה של 4% ל-DLD בתוספת דמי ניהול. שטר הבעלות מונפק באותו יום.
ה-DLD מנפיק שטר בעלות דיגיטלי ופיזי על שמכם. מרגע זה אתם הבעלים החוקיים. הכנסות השכירות פטורות לחלוטין ממס החל מהיום הראשון.
לאזרחים ישראלים יש זכויות בעלות מלאה (freehold) באזורים המיועדים בדובאי, דבר שהתאפשר באופן ספציפי בזכות הנורמליזציה במסגרת הסכמי אברהם. היחסים בין ישראל לאיחוד האמירויות מנורמלים עם ייצוג דיפלומטי מלא. ניתן להחזיק בנכסים באופן אישי או באמצעות תאגידים ישראליים או אמירתיים. רוכשים ישראלים רבים משתמשים בחברות אחזקה ישראליות (חברה ישראלית) או בחברות באזורי הסחר החופשי של איחוד האמירויות כדי לבנות את מבנה הבעלות ביעילות מבחינת מס ותכנון עיזבון.
הבנקים באיחוד האמירויות החלו להתמצא היטב במסמכים ישראליים בעקבות הסכמי אברהם, ולכמה מהבנקים הגדולים באיחוד האמירויות יש כיום דלפקים ייעודיים ללקוחות ישראלים. תלושי שכר ישראליים, טופס 106 (ריכוז שנתי לצורכי מס), דפי חשבון בנק ומסמכי מקור הכספים, כולם מתקבלים. ל-Bank Hapoalim ול-Bank Leumi יש קשרי בנקאות מתכתבת באזור דובאי. תנאי משכנתה לתושבי חוץ באיחוד האמירויות: 40-50% LTV, ריביות של 4.5-6.5%. רוכשים ישראלים נוטלים גם משכנתאות בבנקים ישראליים כנגד נכס בישראל כדי לממן רכישות במזומן בדובאי.
ישראל ממסה את תושביה על הכנסתם הכלל-עולמית. הכנסה מדמי שכירות בדובאי חייבת במס בישראל לפי שיעורים שוליים (עד 47% לבעלי הכנסה גבוהה). אמנת המס למניעת כפל מס (DTA) בין ישראל לאיחוד האמירויות (נחתמה ב-2023, הליך האשרור בעיצומו נכון ל-2026) קובעת כי הכנסה מנכס ממוסה במדינה שבה מצוי הנכס, איחוד האמירויות (0%). רווחי הון של תושבי ישראל ממכירת נכס באיחוד האמירויות ממוסים בישראל בשיעור 25% (לחברות) או 25-30% (ליחידים), כאשר צפויה הקלה מכוח האמנה עם כניסת ה-DTA לתוקף מלא. תושבי חוץ ישראלים משלמים מס רק על הכנסה ממקור ישראלי, דמי שכירות מדובאי פטורים לחלוטין. רוכשים ישראלים רבים מתזמנים את מכירת נכסיהם באיחוד האמירויות לתקופות שבהן הם אינם תושבי ישראל.
בישראל אין פיקוח על מטבע חוץ, השקל הישראלי ניתן להמרה מלאה. בנק ישראל אינו מגביל השקעות נדל"ן בחו"ל. העברות נכנסות גדולות (בשקלים ILS או בדולרים USD) לבנקים ישראליים מחייבות מסמכי איסור הלבנת הון (AML) סטנדרטיים מכוח חוק איסור הלבנת הון הישראלי. הבנקים הישראליים (Leumi, Hapoalim, Discount, Mizrahi) מטפלים ביעילות בהעברות בינלאומיות. העברות ILS ↔ AED מתבצעות בקלות באמצעות SWIFT בשערים תחרותיים דרך דלפקי מטבע החוץ של הבנקים הישראליים.
קהילות בבעלות מלאה שפופולריות באופן עקבי בקרב רוכשים בינלאומיים, ובהם רוכשים Israeli הן:
FAQ
מדריכים
רוכשים בשווקים אלה מתמודדים עם שאלות מטבע ומס דומות:
סוכני Binayah המוסמכים מטעם RERA עובדים עם רוכשים מכל הלאומים. אנו מטפלים בחיפוש הנכס, בסיורים, בתיאום המשפטי ובניהול שלאחר הרכישה.