🇰🇿מדריך לרוכש זר
קזחסטן הפכה לאחד משוקי המקור היציבים ביותר של דובאי במרכז אסיה, בסיוע טיסות ישירות מאלמטי ומאסטנה והסדר פטור מוויזה שמקל על נסיעות לצפייה בנכסים. אזרחי Kazakhstan יכולים לרכוש נכס בבעלות מלאה באזורים המיועדים בדובאי, עם בעלות מלאה על פי שטר הבעלות, ללא השקעה מינימלית מעבר לסף ה-Golden Visa וללא דרישת תושבות. קזחסטן אינה מגבילה תושבים מלהחזיק נכסים בחו"ל; מה שהיא כן דורשת הוא שתדווחו עליהם.
0%
מס רווחי הון
כל הלאומים
בעלות מלאה (Freehold)
AED 2M
סף ה-Golden Visa
5-8%
תשואה ברוטו אופיינית
מדוע דובאי עבור Kazakh רוכשים
עבור רוכשים קזחים המשיכה היא שילוב של פיזור ונגישות. הטנגה פוחת בחדות יותר מפעם אחת בעשור האחרון, ונכס הנקוב בדירהם עם הצמדה לדולר מסיר את החשיפה הזו לחלוטין. דובאי גם נמצאת ארבע וחצי שעות טיסה מאלמטי, קרוב יותר מרוב החלופות באירופה, והיא משמשת בסיס פעילות לעסקי המסחר והלוגיסטיקה שכבר מעבירים סחורה דרך המפרץ. תשואות שכירות גולמיות בשכונות ה-freehold המרכזיות נעות סביב 5-8%, ושכר הדירה משולם בדירהם ללא ניכוי במקור.
שלב אחר שלב
תהליך הרכישה הסטנדרטי בן 5 השלבים חל על כל הלאומים, כולל מי שאינם תושבים.
נהלו משא ומתן וחתמו על מזכר הבנות (MOU / טופס F) מול המוכר. הסוכן שלכם מגיש אותו ל-Dubai Land Department.
פיקדון בגובה 10% (המוחזק בנאמנות או אצל סוכנות הנדל"ן) משולם בעת החתימה על ה-MOU. הוא משריין את הנכס ומוחרם במקרה של חזרה מהעסקה.
היזם מנפיק אישור היעדר התנגדות (NOC) המאשר כי אין דמי שירות או תשלומים פתוחים על הנכס. בדרך כלל 5-10 ימי עסקים.
שני הצדדים מתייצבים במשרד הנאמן של ה-DLD (או באמצעות ייפוי כוח מורשה). משלמים אגרת העברה של 4% ל-DLD בתוספת דמי ניהול. שטר הבעלות מונפק באותו יום.
ה-DLD מנפיק שטר בעלות דיגיטלי ופיזי על שמכם. מרגע זה אתם הבעלים החוקיים. הכנסות השכירות פטורות לחלוטין ממס החל מהיום הראשון.
אזרחים קזחים רוכשים בדיוק באותו מעמד ככל זר אחר: בעלות מלאה באזורים המיועדים, רשומה ב-Dubai Land Department על שמכם, ללא תנאי תושבות וללא סכום מינימלי מלבד סף AED 2M ל-Golden Visa לעשר שנים. אין צורך באישור קזחי לפני הרכישה. מה שקזחסטן כן מטילה הוא חובת גילוי: תושבים נדרשים לדווח לרשות המסים על נכסים וחשבונות בחו"ל, ונכס מעבר לים נכנס לכך במלואו. התייחסו לדיווח כחלק מתהליך הרכישה ולא כמחשבה שלאחר מעשה. הבעלות יכולה להיות אישית, משותפת, או דרך חברה באזור סחר חופשי באיחוד (DIFC, ADGM), אם כי ליחידה בודדת בעלות אישית היא בדרך כלל התשובה הזולה והפשוטה יותר.
רוב הרכישות הקזחיות הן במזומן או במימון יזם ולא במשכנתה. בנקים באיחוד אכן מלווים לתושבי חוץ, בדרך כלל עד 50-60% מהשווי, אך הם רוצים הכנסה מתועדת במטבע שהם יכולים להעריך, והכנסה עסקית הנקובה בטנגה בדרך כלל מקשה על התיק ולא הופכת אותו לבלתי אפשרי. החלופה הישירה היא תוכנית תשלומים של יזם על יחידה על הנייר: 10-20% בהזמנה, תשלומים לאורך הבנייה, ויתרה במסירה, ללא בדיקת אשראי וללא ריבית במובן המקובל. בכל מסלול, תקצבו 4% אגרת העברה של Dubai Land Department בתוספת כ-2% עמלות תיווך ורישום מעל המחיר המוצג, וקבעו את לוח התשלומים בדירהם כדי שתנועת שער חליפין בין תשלומים לא תפתיע אתכם.
הצד האמירתי הוא אפס: אין מס הכנסה אישי, אין מס רווחי הון, אין מס רכוש שנתי. מה שמשלמים מדי שנה הוא דמי ניהול, בתוספת אגרת דיור עירונית על דירות מושכרות. קזחסטן ממסה את תושביה על הכנסה עולמית בשיעור אחיד של 10% ליחידים, וזה מגיע גם להכנסות שכירות מדירה בדובאי וגם לרווח במכירה עתידית. מכיוון שהאיחוד אינו גובה דבר, אין מס זר לזכות, אז תכננו שה-10% יחולו במלואם ומדלו את התשואה נטו בהתאם — תשואה ברוטו של 6% אינה 6% נטו. בין קזחסטן לאיחוד קיימת אמנת מס בתוקף שקובעת איזו מדינה רשאית למסות מה, ושתיהן משתתפות בחילופים אוטומטיים של מידע על חשבונות פיננסיים, כך שהחזקה בדובאי גלויה לרשויות הקזחיות מעצם המבנה. דווחו על הנכס ועל ההכנסה; החשבון בר-עמידה, הסנקציות על שתיקה פחות.
קזחסטן אינה מפעילה פיקוח על מטבע חוץ במובן המגביל: תושבים רשאים להחזיק מטבע חוץ וחשבונות בחו"ל ולהעביר כספים לרכישת נכס בלי לבקש היתר להעברת הון. מה שכן חל הוא משטר דיווח — יש להודיע ולדווח לרשות המסים על חשבונות ונכסים בחו"ל, והבנקים מפעילים בדיקות מקור כספים משלהם על העברות יוצאות גדולות. בצד האמירתי אין פיקוח על מטבע חוץ כלל, ולכן הכנסות שכירות ותמורת מכירה ניתנות להעברה החוצה בחופשיות בכל מטבע, והצמדת הדירהם לדולר משמעה שהערך אינו נודד בזמן שהכספים ממתינים. צפו שהצד האמירתי יבקש הוכחת מקור כספים מתועדת לפי כללי איסור הלבנת הון — חשבונות עסקיים, רישומי דיבידנד, מכירת נכס קודמת. תיווך רשום ב-RERA חייב לבצע בדיקה זו על כל רוכש, כך שהבאת המסמכים מוקדם פשוט מזרזת את העסקה.
קהילות בבעלות מלאה שפופולריות באופן עקבי בקרב רוכשים בינלאומיים, ובהם רוכשים Kazakh הן:
FAQ
מדריכים
רוכשים בשווקים אלה מתמודדים עם שאלות מטבע ומס דומות:
סוכני Binayah המוסמכים מטעם RERA עובדים עם רוכשים מכל הלאומים. אנו מטפלים בחיפוש הנכס, בסיורים, בתיאום המשפטי ובניהול שלאחר הרכישה.