🇸🇦מדריך לרוכש זר
לרוכשים סעודים יש יתרון משפטי בדובאי שאין לאף אזרחות שמחוץ למועצת שיתוף הפעולה של המפרץ. לפי חוק דובאי מס' 7 משנת 2006, הזכות להחזיק בנכס ברחבי האמירות שמורה לאזרחי איחוד האמירויות ומדינות המפרץ; כל אזרחות אחרת מוגבלת לאזורי בעלות מלאה מיועדים. אזרח סעודי אינו מוגבל אפוא ל-Marina, ל-Downtown או ל-Palm Jumeirah, ויכול לרשום בעלות באזורים הסגורים בפני רוכשים זרים אחרים. ניתן להחזיק בנכס באופן אישי או באמצעות חברה בבעלות מלאה של אזרחי המפרץ.
0%
מס רווחי הון
כל הלאומים
בעלות מלאה (Freehold)
AED 2M
סף ה-Golden Visa
5-8%
תשואה ברוטו אופיינית
מדוע דובאי עבור Saudi רוכשים
עבור רוכש סעודי דובאי היא טיסה של שעתיים ושוק של סוף שבוע ולא הרפתקה מעבר לים, ולכן שולטים בה מגזרי הבית השני וההשכרה לנופש. שאלת המטבע נעלמת כליל: הריאל צמוד לדולר בשער 3.75 והדירהם בשער 3.6725, כך ששער הצולב SAR/AED קבוע למעשה ואין החלטת גידור לקבל. אף אחת מהמדינות אינה גובה מס הכנסה אישי, אף אחת אינה מפעילה פיקוח על מטבע חוץ, ותשואות שכירות של 5-8% מורווחות ומוצאות במה שהוא לכל דבר מעשי אותו מטבע.
שלב אחר שלב
תהליך הרכישה הסטנדרטי בן 5 השלבים חל על כל הלאומים, כולל מי שאינם תושבים.
נהלו משא ומתן וחתמו על מזכר הבנות (MOU / טופס F) מול המוכר. הסוכן שלכם מגיש אותו ל-Dubai Land Department.
פיקדון בגובה 10% (המוחזק בנאמנות או אצל סוכנות הנדל"ן) משולם בעת החתימה על ה-MOU. הוא משריין את הנכס ומוחרם במקרה של חזרה מהעסקה.
היזם מנפיק אישור היעדר התנגדות (NOC) המאשר כי אין דמי שירות או תשלומים פתוחים על הנכס. בדרך כלל 5-10 ימי עסקים.
שני הצדדים מתייצבים במשרד הנאמן של ה-DLD (או באמצעות ייפוי כוח מורשה). משלמים אגרת העברה של 4% ל-DLD בתוספת דמי ניהול. שטר הבעלות מונפק באותו יום.
ה-DLD מנפיק שטר בעלות דיגיטלי ופיזי על שמכם. מרגע זה אתם הבעלים החוקיים. הכנסות השכירות פטורות לחלוטין ממס החל מהיום הראשון.
חוק דובאי מס' 7 משנת 2006 מגביל בעלות במקרקעין באמירות לאזרחי איחוד האמירויות ומדינות המפרץ ולחברות שבבעלותם המלאה, ומעניק לזרים שמחוץ למפרץ זכויות בעלות מלאה רק באזורים שקבע השליט. אזרחים סעודים נמנים עם הקטגוריה הראשונה, ולכן מפת האזורים המיועדים המגבילה כל רוכש זר אחר אינה חלה עליהם. הרישום נעשה ברשות המקרקעין של דובאי על שם הרוכש, ללא דרישת תושבות וללא סכום השקעה מזערי. רכישות על הנייר מוגנות במשטר הנאמנות מכוח חוק מס' 8 משנת 2007.
בנקים באיחוד האמירויות מתייחסים לאזרחי המפרץ כמעט כאל תושבים לצורכי אשראי, ומימון של 70-80% מערך הנכס בר-השגה, בעוד שמי שאינו תושב ואינו אזרח מפרץ מוגבל לכ-50-60%. Emirates NBD, Mashreq, ADCB ו-Al Hilal מלווים כנגד הכנסה סעודית ומקבלים מסמכים סעודים ישירות: תעודת זהות, אישור GOSI או אישור שכר, ודפי חשבון. מבני מימון אסלאמיים, Ijara ו-Murabaha, מוצעים בכל בנק אמירתי גדול, וזה חשוב כאשר משכנתה קונבנציונלית נושאת ריבית אינה מקובלת. רכישה במזומן ותוכניות תשלומים של יזמים נפוצות שתיהן בקצה העליון.
זהו מצב המס הפשוט ביותר מבין כל אזרחויות הרוכשים. לא איחוד האמירויות ולא ערב הסעודית גובות מס הכנסה אישי, ולכן הכנסת שכירות אינה ממוסה בשני הצדדים, ואף אחת מהן אינה גובה מס רווחי הון על מכירת נכס בידי יחיד. עלויות העסקה בדובאי הן דמי העברה של 4% לרשות המקרקעין, כ-2% עמלת תיווך, וכ-AED 4,200 אגרות רישום ונאמן; אין מס נכס שנתי, רק דמי ניהול לבניין. על אזרחים סעודים להביא בחשבון זכאת לפי בסיס החישוב שלהם, וזה עניין ליועץ סעודי ולא אמירתי, ולשים לב שחברה רשומה באיחוד המחזיקה בנכס עלולה להיכנס לתחולת מס החברות האמירתי, בעוד בעלים יחיד לא.
אף אחת מהמדינות אינה מפעילה פיקוח על מטבע חוץ, ולכן כספים נעים בשני הכיוונים ללא אישורים, ושני המטבעות צמודים לדולר האמריקאי, מה שמסיר כמעט לחלוטין את סיכון ההמרה. בנקים סעודים ובהם Al Rajhi, SNB ו-Riyad Bank מסלקים דירהם באופן שגרתי, והעברות באותו יום או למחרת בין שני השווקים הן דבר רגיל. אין ניכוי אמירתי במקור על הכנסות שכירות או תמורת מכירה היוצאות מהמדינה. תיעוד איסור הלבנת הון סטנדרטי חל בשני הצדדים בהעברות גדולות, ולכן שמרו יחד את הסכם המכר, שטר הבעלות והרישומים הבנקאיים; SAMA והבנק המרכזי של איחוד האמירויות דורשים שניהם אסמכתאות למקור הכספים בהיקפים גדולים.
קהילות בבעלות מלאה שפופולריות באופן עקבי בקרב רוכשים בינלאומיים, ובהם רוכשים Saudi הן:
FAQ
מדריכים
רוכשים בשווקים אלה מתמודדים עם שאלות מטבע ומס דומות:
סוכני Binayah המוסמכים מטעם RERA עובדים עם רוכשים מכל הלאומים. אנו מטפלים בחיפוש הנכס, בסיורים, בתיאום המשפטי ובניהול שלאחר הרכישה.