🇪🇬מדריך לרוכש זר
מצרים נמנים עם שלוש קבוצות הרוכשים הגדולות בדובאי, ורובם אינם רוכשים מקהיר. הרוכש המצרי הטיפוסי כבר עובד במפרץ, משתכר בדירהם, בריאל או בדולר, ורואה בשטר בעלות בדובאי את הנכס במטבע קשה שחסכונותיו לא יכלו להפוך אליו בבית. אזרחים מצרים אינם נתקלים בהגבלה באיחוד האמירויות: בעלות מלאה באזורים המיועדים, באופן אישי או באמצעות חברה, ללא סכום מזערי מלבד סף ה-Golden Visa.
0%
מס רווחי הון
כל הלאומים
בעלות מלאה (Freehold)
AED 2M
סף ה-Golden Visa
5-8%
תשואה ברוטו אופיינית
מדוע דובאי עבור Egyptian רוכשים
הטיעון הוא מטבע לפני שהוא תשואה. הלירה המצרית פוחתה שוב ושוב, בחריפות רבה במיוחד בעת המעבר לשער צף במרץ 2024, וחסכונות שהוחזקו בלירות איבדו חלק ניכר מערכם הדולרי בתוך עשור אחד. הדירהם צמוד לדולר האמריקאי בשער 3.6725, ולכן נכס בדובאי הוא נכס נקוב בדולר עם שכר דירה נקוב בדולר. הוסיפו טיסה של שלוש שעות וחצי מקהיר, אחת הקהילות המצריות הגדולות מחוץ למצרים, תשואות גולמיות של 5-8%, ו-Golden Visa לעשר שנים הניתנת לחידוש בסך AED 2,000,000 שאינה תלויה במעסיק.
שלב אחר שלב
תהליך הרכישה הסטנדרטי בן 5 השלבים חל על כל הלאומים, כולל מי שאינם תושבים.
נהלו משא ומתן וחתמו על מזכר הבנות (MOU / טופס F) מול המוכר. הסוכן שלכם מגיש אותו ל-Dubai Land Department.
פיקדון בגובה 10% (המוחזק בנאמנות או אצל סוכנות הנדל"ן) משולם בעת החתימה על ה-MOU. הוא משריין את הנכס ומוחרם במקרה של חזרה מהעסקה.
היזם מנפיק אישור היעדר התנגדות (NOC) המאשר כי אין דמי שירות או תשלומים פתוחים על הנכס. בדרך כלל 5-10 ימי עסקים.
שני הצדדים מתייצבים במשרד הנאמן של ה-DLD (או באמצעות ייפוי כוח מורשה). משלמים אגרת העברה של 4% ל-DLD בתוספת דמי ניהול. שטר הבעלות מונפק באותו יום.
ה-DLD מנפיק שטר בעלות דיגיטלי ופיזי על שמכם. מרגע זה אתם הבעלים החוקיים. הכנסות השכירות פטורות לחלוטין ממס החל מהיום הראשון.
איחוד האמירויות אינו מטיל הגבלות על אזרחים מצרים, ובעלות מלאה באזורים המיועדים נרשמת ברשות המקרקעין של דובאי על שם הרוכש. הדין המצרי מתיר ליחידים להחזיק מטבע חוץ ולהעבירו לחו"ל דרך בנקים וחלפני כספים מורשים המפוקחים בידי הבנק המרכזי של מצרים, ובלבד שההעברה מתועדת כראוי. כללי איסור הלבנת ההון של איחוד האמירויות מחייבים את משרד התיווך ואת רשות המקרקעין לאמת זהות ולבסס מקור כספים בטרם תושלם ההעברה, ותשלום במזומן מוגבל, ולכן היערכו להוכיח כיצד הורווח הכסף. רכישות על הנייר מוגנות במשטר הנאמנות מכוח חוק דובאי מס' 8 משנת 2007.
היכן שאתם גרים חשוב יותר מהדרכון. מצרי שכבר מתגורר באיחוד האמירויות עם משכורת מקומית הוא מבקש תושב רגיל ויכול להגיע למימון של 75-80% מערך הנכס בריביות של 4-6% בדרך כלל; Emirates NBD, Mashreq, ADCB ו-Abu Dhabi Islamic Bank מלווים על בסיס זה, ומבנים קונבנציונליים ואסלאמיים זמינים כאחד. רוכש המתגורר במצרים הוא מבקש שאינו תושב, מוגבל לכ-50-60%, וימצא שהכנסה המוכחת בלירות מצריות קשה יותר לחיתום. לקבוצה זו המסלול המעשי הוא תוכנית התשלומים של היזם: בדרך כלל 20% בהזמנה והיתרה על פני שלוש עד ארבע שנות בנייה, ללא חיתום בנקאי וללא ריבית.
איחוד האמירויות אינו גובה מס נכס, מס רווחי הון או מס הכנסה אישי על שכר דירה. עלויות העסקה הן דמי העברה של 4% לרשות המקרקעין של דובאי, כ-2% עמלת תיווך, וכ-AED 4,200 אגרות רישום ונאמן. הטיפול המצרי במס תלוי במקום מושבכם: תושב מס מצרי צריך לאמת עם יועץ מצרי כיצד מטופלים הכנסת שכירות מחו"ל ומכירה בחו"ל לפי הדין המצרי הנוכחי, ואילו מצרי החי ועובד באיחוד האמירויות ממוסה במצרים בדרך כלל רק על הכנסה ממקור מצרי, מה שמותיר את שכר הדירה מדובאי מחוץ לחבות. למצרים ולאיחוד האמירויות אמנה למניעת כפל מס הקובעת איזו מדינה רשאית למסות הכנסה מנכס. היוועצו במדינת מושבכם לצורכי מס לפני שתתחייבו.
ברגע שהכספים בדובאי המצב פשוט: באיחוד האמירויות אין פיקוח על מטבע חוץ, אין ניכוי במקור על הכנסות שכירות או תמורת מכירה היוצאות מהמדינה, והצמדת הדירהם לדולר מבטיחה שהתמורות נעות במטבע קשה. הוצאת הכספים ממצרים היא החצי הקשה יותר. העברות לחו"ל חייבות לעבור דרך בנקים או צורפים מורשים בפיקוח הבנק המרכזי של מצרים ולהיתמך במסמכים המצדיקים את המטרה, וזמינות מטבע החוץ בבנקים המצריים הייתה לעתים האילוץ האמיתי ולא הכללים עצמם. משום כך מרבית הרוכשים המצרים בדובאי מממנים מהכנסות מהמפרץ המוחזקות ממילא בחו"ל. שוחחו עם מחלקת ההעברות לחו"ל בבנק שלכם בטרם תתחייבו ללוח תשלומים, והשתמשו בערוצים מורשים לאורך כל הדרך כדי שבדיקות מקור הכספים באיחוד יוכלו להתקיים.
קהילות בבעלות מלאה שפופולריות באופן עקבי בקרב רוכשים בינלאומיים, ובהם רוכשים Egyptian הן:
FAQ
מדריכים
רוכשים בשווקים אלה מתמודדים עם שאלות מטבע ומס דומות:
סוכני Binayah המוסמכים מטעם RERA עובדים עם רוכשים מכל הלאומים. אנו מטפלים בחיפוש הנכס, בסיורים, בתיאום המשפטי ובניהול שלאחר הרכישה.