🇵🇰מדריך לרוכש זר
פקיסטנים נמנים עם חמש קבוצות הרוכשים הגדולות בדובאי, והרוב המכריע רוכש מתוך המפרץ ולא מפקיסטן. כ-1.7 מיליון פקיסטנים מתגוררים באיחוד האמירויות, והרוכש הטיפוסי הוא אחד מהם: משתכר בדירהם, מנהל חשבון מקומי, וממיר משכורת לנכס השומר על ערכו בדולרים. אזרחים פקיסטנים אינם נתקלים בהגבלה באיחוד ויכולים להחזיק בבעלות מלאה באזורים המיועדים, באופן אישי או באמצעות חברה, ללא סכום מזערי מלבד סף ה-Golden Visa.
0%
מס רווחי הון
כל הלאומים
בעלות מלאה (Freehold)
AED 2M
סף ה-Golden Visa
5-8%
תשואה ברוטו אופיינית
מדוע דובאי עבור Pakistani רוכשים
הרופי הוא הטיעון. הרופי הפקיסטני איבד נתח ניכר מערכו הדולרי בעשור האחרון, ולכן חסכונות המוחזקים בבית נשחקים גם כשהיתרות הנומינליות גדלות. הדירהם צמוד לדולר האמריקאי בשער 3.6725, מה שהופך שטר בעלות בדובאי לאמצעי שמירת ערך דולרי עם שכר דירה דולרי, בתשואות גולמיות של 5-8%. קראצ'י, לאהור ואיסלאמאבאד מרוחקות שעתיים עד שלוש בטיסות יומיות רבות, הקהילה ומוסדות החינוך כבר קיימים, ורכישה בסך AED 2,000,000 מקנה Golden Visa לעשר שנים הניתנת לחידוש ואינה קשורה למעסיק, דבר שחשוב בשוק שבו התושבות נגזרה היסטורית מהמשרה.
שלב אחר שלב
תהליך הרכישה הסטנדרטי בן 5 השלבים חל על כל הלאומים, כולל מי שאינם תושבים.
נהלו משא ומתן וחתמו על מזכר הבנות (MOU / טופס F) מול המוכר. הסוכן שלכם מגיש אותו ל-Dubai Land Department.
פיקדון בגובה 10% (המוחזק בנאמנות או אצל סוכנות הנדל"ן) משולם בעת החתימה על ה-MOU. הוא משריין את הנכס ומוחרם במקרה של חזרה מהעסקה.
היזם מנפיק אישור היעדר התנגדות (NOC) המאשר כי אין דמי שירות או תשלומים פתוחים על הנכס. בדרך כלל 5-10 ימי עסקים.
שני הצדדים מתייצבים במשרד הנאמן של ה-DLD (או באמצעות ייפוי כוח מורשה). משלמים אגרת העברה של 4% ל-DLD בתוספת דמי ניהול. שטר הבעלות מונפק באותו יום.
ה-DLD מנפיק שטר בעלות דיגיטלי ופיזי על שמכם. מרגע זה אתם הבעלים החוקיים. הכנסות השכירות פטורות לחלוטין ממס החל מהיום הראשון.
איחוד האמירויות אינו מטיל הגבלות על אזרחים פקיסטנים, ובעלות מלאה באזורים המיועדים נרשמת ברשות המקרקעין של דובאי על שם הרוכש. בצד הפקיסטני, רכישת נכס בחו"ל בידי תושב היא השקעה יוצאת ואינה מותרת באופן חופשי: היא מחייבת אישור של אגף פעולות מטבע החוץ בבנק המדינה של פקיסטן, המוגש דרך הבנק שלכם בצירוף מסמכים תומכים, כאשר ההחלטה ניתנת בדרך כלל בתוך עשרה ימי עסקים לאחר שהוכחה כנות הבקשה. פקיסטנים שאינם תושבים נמצאים מחוץ למשטר זה. כללי איסור הלבנת ההון של האיחוד מחייבים אימות זהות ומקור כספים לפני ההעברה, ורכישות על הנייר מוגנות במשטר הנאמנות מכוח חוק דובאי מס' 8 משנת 2007.
התושבות, ולא האזרחות, קובעת את התנאים. פקיסטני שכבר חי באיחוד האמירויות באשרת תושבות עם משכורת מקומית הוא מבקש תושב רגיל ויכול להגיע למימון של 75-80% מערך הנכס בריביות של 4-6% בדרך כלל, מ-Emirates NBD, Mashreq, ADCB, Abu Dhabi Islamic Bank או Dubai Islamic Bank, כאשר מבנים קונבנציונליים ותואמי שריעה זמינים כאחד. רוכש המתגורר בפקיסטן הוא מבקש שאינו תושב, מוגבל לכ-50-60%, והכנסה המוכחת ברופי קשה יותר לחיתום עבור בנק אמירתי. לקבוצה זו המסלול הריאלי הוא תוכנית התשלומים של היזם, בדרך כלל 20% בהזמנה והיתרה על פני שלוש עד ארבע שנות בנייה, ללא חיתום בנקאי וללא ריבית. פקיסטנים שאינם תושבים יכולים גם לנתב כספים דרך Roshan Digital Account.
איחוד האמירויות אינו גובה מס נכס, מס רווחי הון או מס הכנסה אישי על שכר דירה. עלויות העסקה הן דמי העברה של 4% לרשות המקרקעין של דובאי, כ-2% עמלת תיווך, וכ-AED 4,200 אגרות רישום ונאמן. פקיסטן ממסה את תושביה על הכנסתם הכלל-עולמית, ולכן על תושב מס פקיסטני לצפות שהכנסת שכירות מדובאי תהיה בת-דיווח שם, וכל נכס בחו"ל חייב להיכלל בהצהרת ההון המוגשת עם הדוח, כשההעברה מוצגת כמקור הכספים. פקיסטני שאינו תושב לצורכי מס ממוסה בדרך כלל רק על הכנסה ממקור פקיסטני. להעברות נכנסות דרך ערוצים בנקאיים רשמיים יש ספי פטור משלהן, וזו סיבה נוספת להשאיר כל העברה בתוך המערכת הפורמלית. היוועצו במומחה מס פקיסטני.
בתוך איחוד האמירויות אין פיקוח על מטבע חוץ, אין ניכוי במקור על הכנסות שכירות או תמורת מכירה היוצאות מהמדינה, והצמדת הדירהם לדולר מבטיחה שהכספים נעים במטבע קשה. האילוץ נמצא בצד הפקיסטני. הוצאת הון מפקיסטן לרכישת נכס בחו"ל מחייבת אישור של בנק המדינה דרך הבנק שלכם, ולכן השיגו אותו לפני שתחתמו על מסמך כלשהו הכולל לוח תשלומים, משום שהסכם מכר חתום שאינכם יכולים לממן כדין הוא הסיבה השכיחה ביותר לכישלון עסקאות אלה. בפועל רוב הרוכשים הפקיסטנים בדובאי אינם נתקלים בכך, מפני שהם משלמים ממשכורות במפרץ המוחזקות ממילא בחו"ל. יהא המסלול אשר יהא, השתמשו אך ורק בערוצים בנקאיים מורשים ושמרו על שרשרת תיעוד מלאה, שכן גם משרד התיווך וגם רשות המקרקעין נדרשים להוכיח את מקור הכספים.
קהילות בבעלות מלאה שפופולריות באופן עקבי בקרב רוכשים בינלאומיים, ובהם רוכשים Pakistani הן:
FAQ
מדריכים
רוכשים בשווקים אלה מתמודדים עם שאלות מטבע ומס דומות:
סוכני Binayah המוסמכים מטעם RERA עובדים עם רוכשים מכל הלאומים. אנו מטפלים בחיפוש הנכס, בסיורים, בתיאום המשפטי ובניהול שלאחר הרכישה.