🇦🇺מדריך לרוכש זר
לאוסטרליה אחת מקהילות המהגרים הגדולות בדובאי, וקונים אוסטרלים פעילים בשוק כבר למעלה מ-20 שנה. השילוב של מבני המשפט המקובל המוכרים, עסקאות בשפה האנגלית, ותשואות העולות בקלות על המקבילות בסידני ובמלבורן יצר בסיס קונים נאמן.
0%
מס רווחי הון
כל הלאומים
בעלות מלאה (Freehold)
AED 2M
סף ה-Golden Visa
5-8%
תשואה ברוטו אופיינית
מדוע דובאי עבור Australian רוכשים
הקונים האוסטרלים מונעים מהפער החד בתשואות: דובאי מציעה תשואות ברוטו של 5-8% לעומת 2-3% בסידני ובמלבורן. שוק הנדל"ן באוסטרליה סובל ממחסור כרוני בהיצע ומתומחר ביתר במכפילי הכנסה, אוסטרלים רבים מוצאים ערך טוב יותר ותשואת הכנסה גבוהה יותר בדובאי בהשקעת הון קטנה יותר. אזור הזמן (AEDT הוא GMT+11, דובאי היא GMT+4, הפרש של 7 שעות) ניתן לניהול עבור בעלות מרחוק. הגבלות FIRB (Foreign Investment Review Board) חלות על נדל"ן מקומי באוסטרליה אך אינן חלות על רכישות באיחוד האמירויות.
שלב אחר שלב
תהליך הרכישה הסטנדרטי בן 5 השלבים חל על כל הלאומים, כולל מי שאינם תושבים.
נהלו משא ומתן וחתמו על מזכר הבנות (MOU / טופס F) מול המוכר. הסוכן שלכם מגיש אותו ל-Dubai Land Department.
פיקדון בגובה 10% (המוחזק בנאמנות או אצל סוכנות הנדל"ן) משולם בעת החתימה על ה-MOU. הוא משריין את הנכס ומוחרם במקרה של חזרה מהעסקה.
היזם מנפיק אישור היעדר התנגדות (NOC) המאשר כי אין דמי שירות או תשלומים פתוחים על הנכס. בדרך כלל 5-10 ימי עסקים.
שני הצדדים מתייצבים במשרד הנאמן של ה-DLD (או באמצעות ייפוי כוח מורשה). משלמים אגרת העברה של 4% ל-DLD בתוספת דמי ניהול. שטר הבעלות מונפק באותו יום.
ה-DLD מנפיק שטר בעלות דיגיטלי ופיזי על שמכם. מרגע זה אתם הבעלים החוקיים. הכנסות השכירות פטורות לחלוטין ממס החל מהיום הראשון.
אזרחים אוסטרלים בעלי זכויות בעלות מלאות (freehold) באזורים המיועדים בדובאי. הגבלות FIRB החלות על רכישות זרים של נדל"ן אוסטרלי אינן חלות על נדל"ן שאינו אוסטרלי, אזרחים אוסטרלים חופשיים לקנות בדובאי ללא כל אישור FIRB. ניתן להחזיק בנכסים באופן אישי, באמצעות נאמנויות אוסטרליות, או באמצעות מבנים תאגידיים באיחוד האמירויות. קונים אוסטרלים רבים בפלח בעלי ההון הגבוה (HNWI) משתמשים בנאמנויות משפחתיות שיקוליות או ב-SMSF (Self-Managed Super Funds) להחזקת נדל"ן בדובאי, אם כי בעלות באמצעות SMSF כרוכה בשיקולי ציות ספציפיים של ATO.
מסמכי ההכנסה האוסטרליים (תלושי שכר, דוחות מס, סיכומי PAYG) מתקבלים היטב על ידי בנקים באיחוד האמירויות. ל-Commonwealth Bank, ANZ ו-NAB יש זרועות בנקאות בינלאומיות, ומסמכי ההכנסה שלהם מוכרים לחתמים באיחוד האמירויות. מוצר המשכנתא הבינלאומי של HSBC Australia מספק ערוץ ישיר. תנאים טיפוסיים ללא-תושבים: LTV של 40-50%, 4.5-6.5%. חלק מהאוסטרלים משתמשים בשחרור הון עצמי אוסטרלי (equity release) או בהלוואות השקעה לרכישה במזומן בדובאי, ריביות משתנות אוסטרליות היו היסטורית תחרותיות מול ריביות קבועות באיחוד האמירויות.
אוסטרליה ממסה תושבים על הכנסתם העולמית. הכנסה משכירות בדובאי חייבת בהערכה לצורכי מס אוסטרלי לפי שיעורים שוליים (עד 47% כולל Medicare Levy). רווחי הון על נדל"ן זר נכללים בהנחה של 50% (לנכסים המוחזקים מעל 12 חודשים) וממוסים לפי שיעורים שוליים. לא-תושבים אוסטרלים (אלו שניתקו את תושבות המס האוסטרלית שלהם על ידי מגורים ארוכי טווח בחו"ל) אינם משלמים מס אוסטרלי על הכנסה משכירות בדובאי. ל-ATO יש הנחיות ספציפיות לגבי השקעות SMSF בנדל"ן זר, הכנסה משכירות ורווחים עוברים דרך הקרן וממוסים בשיעור של 15% בשלב הצבירה.
אין בקרות מטבע באיחוד האמירויות. AUSTRAC (סוכנות המודיעין הפיננסי של אוסטרליה) מנטרת העברות נכנסות גדולות לפי חוקי איסור הלבנת הון (AML) אך אינה מטילה בקרות הון. רוב הבנקים האוסטרליים מקבלים העברות שמקורן ב-AED עם תיעוד מתאים. ה-AUD ניתן להמרה חופשית, צמד ה-AED ↔ AUD נזיל והמרווחים צרים דרך הבנקים הגדולים.
קהילות בבעלות מלאה שפופולריות באופן עקבי בקרב רוכשים בינלאומיים, ובהם רוכשים Australian הן:
FAQ
מדריכים
רוכשים בשווקים אלה מתמודדים עם שאלות מטבע ומס דומות:
סוכני Binayah המוסמכים מטעם RERA עובדים עם רוכשים מכל הלאומים. אנו מטפלים בחיפוש הנכס, בסיורים, בתיאום המשפטי ובניהול שלאחר הרכישה.