🇺🇸מדריך לרוכש זר
רוכשים אמריקאים מהווים אחד מהמגזרים הצומחים במהירות הגבוהה ביותר בנדל"ן של דובאי, מונעים על ידי מעמד מקצועי בעל הכנסה גבוהה המחפש פיזור בינלאומי יעיל מבחינת מס. מבנה אפס המס של דובאי, המטבע הצמוד ל-USD ומתקני אורח החיים ברמה עולמית הופכים אותה לחלופה רצינית יותר ויותר לשווקי הנדל"ן המסורתיים של ארה"ב.
0%
מס רווחי הון
כל הלאומים
בעלות מלאה (Freehold)
AED 2M
סף ה-Golden Visa
5-8%
תשואה ברוטו אופיינית
מדוע דובאי עבור American רוכשים
רוכשים אמריקאים נמשכים על ידי שלושה גורמים עיקריים: תשואות שכירות של 5-8% המגמדות את השווקים החופיים של ארה"ב (ניו יורק וסן פרנסיסקו בממוצע 2-4%), שוק נדל"ן ללא מס רווחי הון ברמה המקומית, והצמדת ה-AED ל-USD המבטלת לחלוטין את סיכון המטבע. אנשי מקצוע בתחום הטכנולוגיה, מנהלים בכירים בתחום הפיננסים ויזמים אמריקאים משתמשים יותר ויותר בדובאי כבסיס יעיל מבחינת מס להכנסה בינלאומית, בעיקר לאחר נורמליזציית העבודה מרחוק בעקבות המגפה. הטיסה מהחוף המזרחי של ארה"ב נמשכת 12-13 שעות; מהחוף המערבי 17-18 שעות, מה שהגביל היסטורית את האטרקטיביות של דובאי עבור אמריקאים, וזה משתנה ככל שמספר הטיסות הישירות גדל.
שלב אחר שלב
תהליך הרכישה הסטנדרטי בן 5 השלבים חל על כל הלאומים, כולל מי שאינם תושבים.
נהלו משא ומתן וחתמו על מזכר הבנות (MOU / טופס F) מול המוכר. הסוכן שלכם מגיש אותו ל-Dubai Land Department.
פיקדון בגובה 10% (המוחזק בנאמנות או אצל סוכנות הנדל"ן) משולם בעת החתימה על ה-MOU. הוא משריין את הנכס ומוחרם במקרה של חזרה מהעסקה.
היזם מנפיק אישור היעדר התנגדות (NOC) המאשר כי אין דמי שירות או תשלומים פתוחים על הנכס. בדרך כלל 5-10 ימי עסקים.
שני הצדדים מתייצבים במשרד הנאמן של ה-DLD (או באמצעות ייפוי כוח מורשה). משלמים אגרת העברה של 4% ל-DLD בתוספת דמי ניהול. שטר הבעלות מונפק באותו יום.
ה-DLD מנפיק שטר בעלות דיגיטלי ופיזי על שמכם. מרגע זה אתם הבעלים החוקיים. הכנסות השכירות פטורות לחלוטין ממס החל מהיום הראשון.
אזרחי ארה"ב נהנים מזכויות בעלות מלאות (freehold) באזורים המיועדים בדובאי ללא הגבלות. איחוד האמירויות אינו מטיל הגבלות על רוכשים זרים. עם זאת, ארה"ב היא אחת מהמדינות הבודדות מאוד הממסות את אזרחיה על הכנסה עולמית ללא קשר למקום המגורים, דבר זה משפיע באופן משמעותי על החישוב הפיננסי. אמריקאים אינם יכולים להימלט ממס ארה"ב על ידי הפיכתם לתושבי איחוד האמירויות. עם זאת, מנגנוני החרגת ההכנסה מעבודה בחו"ל (FEIE) וזיכוי המס הזר (FTC) מספקים הקלה חלקית. ניתן להחזיק בנכסים באופן אישי או באמצעות US LLCs, מה שעשוי לפשט את הדיווח על מס ארה"ב תוך שמירה על מעמד הבעלות המלאה.
מסמכי הכנסה אמריקאים מתקבלים היטב על ידי בנקים באיחוד האמירויות, אך רוכשים אמריקאים נתקלים בחיכוך ייחודי הנובע מדרישות הציות של FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act) שחלק מהבנקים באיחוד האמירויות מוצאים מכבידות. HSBC UAE, Citibank UAE ובנקים מובילים באיחוד האמירויות בעלי קשרי בנק מתכתב עם ארה"ב הם המלווים הנגישים ביותר. תנאים אופייניים: LTV של 40-50%, ריביות של 4.5-6.5%, תקופה של 25 שנה. רוכשים אמריקאים רבים בוחרים לרכוש במזומן או להשתמש ב-HELOC אמריקאי/הון עצמי כנגד נכס קיים בארה"ב (בריביות אמריקאיות נמוכות יותר) למימון רכישות בדובאי.
ארה"ב ממסה את אזרחיה על הכנסה עולמית ללא קשר למקום המגורים. הכנסה משכירות בדובאי חייבת להיות מדווחת בטופס Form 1040 כהכנסה ממקור זר. רווחי מימוש כפופים למס רווחי הון אמריקאי (20% פדרלי לטווח ארוך + מס מדינתי לתושבים). ה-FEIE (Foreign Earned Income Exclusion) אינו חל על הכנסה פסיבית משכירות. אמריקאים יכולים לתבוע זיכוי מס זר (Foreign Tax Credit), אך מכיוון שבדובאי אין מס הכנסה, אין FTC לתבוע. נדרשת הגשת FBAR (FinCEN 114) וטופס FATCA Form 8938 אם חשבונות פיננסיים בחו"ל עולים על 10,000 דולר/50,000 דולר. למרות זאת, מס האפס של איחוד האמירויות עדיין מספק יתרון תזמון, הכנסה משכירות לעולם אינה ממוסה כפליים, ורווחים ממוסים רק בעת המימוש.
אין בקרות מטבע חוץ באיחוד האמירויות. עם זאת, העברות גדולות לבנקים אמריקאים יפעילו חובות דיווח FBAR וייתכן גם בדיקות SAR (Suspicious Activity Report). על אמריקאים לשמור תיעוד מלא של רכישת הנכס, דפי המשכנתה ותמורת המכירה. בנקים אמריקאים (Chase, Wells Fargo, Bank of America) מקבלים באופן שגרתי העברות בינלאומיות גדולות מאיחוד האמירויות עם תיעוד מתאים. פלטפורמת הבנקאות הגלובלית של Citibank שימושית במיוחד להעברות AED ↔ USD.
בהתבסס על נתוני העסקאות של Binayah, הקהילות הנבחרות ביותר בקרב American רוכשים הן:
FAQ
סוכני Binayah המוסמכים מטעם RERA עובדים מדי יום עם רוכשים מכל הלאומים. אנו מטפלים בחיפוש הנכס, בסיורים, בתיאום המשפטי ובניהול שלאחר הרכישה.