Lập kế hoạch thừa kế cho bất động sản Dubai là một trong những khía cạnh bị bỏ qua nhiều nhất của đầu tư bất động sản quốc tế. Các quy tắc chi phối điều gì xảy ra với bất động sản Dubai của bạn sau khi qua đời rất phức tạp, phụ thuộc vào quốc tịch và tôn giáo của bạn, và có thể có những hậu quả không lường trước cho gia đình bạn nếu không lập kế hoạch đúng cách. Hướng dẫn này bao quát các khung chính.
Mặc định Pháp lý của UAE: Luật Sharia
Theo mặc định, UAE áp dụng luật Sharia cho mọi vấn đề thừa kế đối với bất động sản nằm trong UAE, bất kể quốc tịch hay tôn giáo của chủ sở hữu. Theo Sharia:
- Di sản được phân chia theo các phần cố định cho những người thừa kế cụ thể (vợ/chồng, con cái, cha mẹ)
- Nam giới thường nhận gấp đôi phần của nữ giới
- Vợ/chồng không theo đạo Hồi không tự động thừa kế từ một người vợ/chồng theo đạo Hồi
- Người không theo đạo Hồi không thể thừa kế từ người theo đạo Hồi
- Không có khái niệm tự do phân chia di sản theo ý muốn của bạn
Đối với người nước ngoài theo đạo Hồi: các quy tắc Sharia mặc định thường phù hợp với tập quán ở nước bạn và đơn giản.
Đối với người nước ngoài không theo đạo Hồi: các quy tắc Sharia mặc định có thể hoàn toàn trái với mong muốn của bạn. Một người vợ/chồng có thể chỉ nhận một phần nhỏ của di sản; con cái đã trưởng thành có thể bị loại trừ; một người bạn đời không có hôn nhân được công nhận theo luật UAE không có quyền thừa kế mặc định.
Thay đổi Luật Liên bang 2021: Một Cập nhật Quan trọng
Sắc lệnh Luật Liên bang Số 41 năm 2022 về Tình trạng Nhân thân Dân sự (có hiệu lực 2023) quy định rằng người nước ngoài không theo đạo Hồi có thể chọn luật thừa kế của nước mình để chi phối di sản UAE của họ, bao gồm bất động sản Dubai, nếu họ đăng ký một Di chúc hoặc tuyên bố theo luật định với các cơ quan chức năng UAE.
Đây là một thay đổi cơ bản. Trước đây, lựa chọn duy nhất cho người không theo đạo Hồi để tránh thừa kế theo Sharia là thông qua các cấu trúc doanh nghiệp. Giờ đây, việc đăng ký trực tiếp một Di chúc áp dụng luật của nước mình đã có sẵn.
Đăng ký Di chúc tại Dubai
Người nước ngoài không theo đạo Hồi nên đăng ký một Di chúc với Trung tâm Dịch vụ Di chúc DIFC (cho bất động sản DIFC và trên toàn UAE) hoặc Tòa án Dubai (cho mọi bất động sản Dubai). Một Di chúc DIFC:
- Áp dụng cho mọi bất động sản sở hữu vĩnh viễn tại Dubai (và tùy chọn các tiểu vương quốc khác)
- Có thể áp dụng luật của nước mình HOẶC khung thừa kế riêng của DIFC (dựa trên luật Anh)
- Được soạn thảo bằng tiếng Anh
- Chi phí: AED 10,000-15,000 để đăng ký (bao gồm phí pháp lý)
- Xử lý chứng thực di chúc nhanh: Tòa án DIFC xử lý chứng thực di chúc bất động sản UAE nhanh hơn đáng kể so với các tòa án Sharia (vài tuần so với vài tháng)
Đối với công dân Nga: Nga là một khu vực pháp lý theo luật dân sự với các quy tắc thừa kế bắt buộc. Một Di chúc DIFC có thể phân chia bất động sản Dubai của bạn theo mong muốn của bạn, vượt qua mặc định Sharia.
Đối với công dân Anh: Một Di chúc DIFC phù hợp với luật thừa kế Anh là đơn giản. Công ước UAE-Anh về công nhận các phán quyết nước ngoài giúp thực thi.
Đối với công dân Trung Quốc: Luật thừa kế Trung Quốc cho phép tự do di chúc đối với tài sản đặt ở nước ngoài. Một Di chúc DIFC chi phối bất động sản Dubai; quy trình thừa kế Trung Quốc chi phối tài sản ở đại lục.
Cấu trúc Doanh nghiệp cho Lập Kế hoạch Di sản
Trước thay đổi luật 2022, công cụ lập kế hoạch di sản phổ biến nhất là nắm giữ bất động sản Dubai thông qua một công ty nước ngoài (BVI, Cayman, Guernsey) hoặc một pháp nhân khu tự do UAE (DIFC, RAK ICC). Việc chuyển nhượng cổ phần công ty không kích hoạt luật thừa kế UAE, bất động sản vẫn ở trong công ty và cổ phần chuyển theo luật của khu vực pháp lý của công ty.
Điều này vẫn còn phù hợp đối với:
- Các bất động sản nơi cấu trúc nắm giữ ở nước ngoài có các lợi thế khác (nhiều cổ đông, sở hữu phức tạp)
- Các nhà đầu tư với danh mục đáng kể muốn một phương tiện nắm giữ hợp nhất
- Các nhà đầu tư mà hiệp định tránh đánh thuế hai lần (DTA) giữa nước họ và UAE tạo ra sự đối xử có lợi cho các khoản nắm giữ doanh nghiệp
Chứng thực Di chúc Không có Di chúc: Quy trình
Nếu một người nước ngoài qua đời mà không có Di chúc đã đăng ký, quy trình mặc định là:
- Gia đình nộp một vụ việc thừa kế với Tòa án Tình trạng Nhân thân UAE
- Tòa án áp dụng các quy tắc Sharia (cho bất kỳ bất động sản nào tại UAE, bất kể tôn giáo của chủ sở hữu, khi không có Di chúc)
- Tòa án cấp một giấy chứng nhận thừa kế liệt kê những người thừa kế và phần của họ
- DLD sau đó xử lý việc chuyển nhượng sổ đỏ cho những người thừa kế
- Mỗi người thừa kế phải chấp nhận phần của mình, bất động sản không thể hợp nhất mà không có sự đồng ý nhất trí của những người thừa kế
Quy trình mất 6-18 tháng khi không có Di chúc; 2-6 tháng với một Di chúc DIFC đã đăng ký.
Không có Thuế Thừa kế
UAE không tính thuế thừa kế, không có thuế di sản, và không có thuế lãi vốn khi qua đời. Giá trị tài sản được chuyển nhượng là giá trị thị trường hiện tại của bất động sản, không có thuế nào bị kích hoạt bởi việc chuyển nhượng. Đây là một lợi ích đáng kể so với Anh (40% thuế thừa kế (IHT) trên mức miễn thuế) hoặc Pháp (thuế tài sản IFI và các thuế thừa kế).
Khuyến nghị Thực tế
- Đăng ký một Di chúc DIFC nếu bạn không theo đạo Hồi: Đây là bước có tác động lớn nhất. Chi phí thấp so với quy mô di sản; hậu quả của việc không làm có thể nghiêm trọng.
- Cân nhắc một Giấy ủy quyền (POA) UAE cùng với Di chúc: Nếu bạn mất năng lực (chứ không phải qua đời), một Giấy ủy quyền UAE cho phép ai đó hành động thay mặt bạn mà không cần đến sự can thiệp của tòa án.
- Thông báo cho người thừa kế của bạn: Nhiều chủ sở hữu bất động sản Dubai ở nước ngoài đã không thông báo cho gia đình rằng họ sở hữu nó. Người thừa kế của bạn cần biết về tài sản và lý tưởng là biết sổ đỏ và Di chúc được giữ ở đâu.
- Rà soát mỗi 5 năm: Hoàn cảnh gia đình thay đổi (ly hôn, con mới, mất mát trong số những người thừa kế của bạn). Di chúc của bạn nên được cập nhật để phản ánh thực tế hiện tại.
- Nhận tư vấn về nơi cư trú (domicile) tại khu vực pháp lý của nước bạn: Đối với các cá nhân cư trú tại Anh, tài sản trên toàn thế giới (bao gồm Dubai) chịu thuế thừa kế Anh (IHT). Đối với công dân Mỹ, thuế di sản trên toàn thế giới áp dụng. Cách xử lý bất động sản Dubai trong di sản của nước bạn phụ thuộc vào luật của nước bạn, không phải luật UAE.
Tin tốt: cơ sở hạ tầng pháp lý của Dubai đã trưởng thành đáng kể. Thay đổi Luật Liên bang 2022 và Trung tâm Dịch vụ Di chúc DIFC làm cho việc lập kế hoạch thừa kế đúng cách cho người không theo đạo Hồi trở nên dễ tiếp cận và tương đối phải chăng. Đừng để bất động sản Dubai không có di chúc, hậu quả cho gia đình bạn là điều có thể tránh được.