ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Mua bất động sản Dubai để lấy thu nhập cho thuê, tăng giá vốn hoặc thường trú 10 năm. Binayah là môi giới được RERA chứng nhận tại Dubai từ năm 2007, với hơn 3.000 tin đăng đang hoạt động và quyền tiếp cận trực tiếp các đợt mở bán của Emaar, DAMAC, Sobha, Nakheel, Meraas và Aldar.
Trao đổi với chuyên viên đầu tư →19+
Năm trong ngành BĐS Dubai
3.000+
Tin đăng đang hoạt động
RERA
Chứng nhận, ORN 1162
2 triệu AED
Ngưỡng Golden Visa
Đầu tư bất động sản Dubai là việc mua bất động sản nhà ở hoặc thương mại tại Dubai để thu tiền cho thuê, hưởng tăng giá vốn, hoặc cả hai. Người nước ngoài có thể sở hữu toàn phần tại các khu sở hữu vĩnh viễn (freehold) được chỉ định của Dubai, quyền sở hữu được ghi nhận trên sổ đỏ do Sở Đất đai Dubai (DLD) cấp. UAE không đánh thuế bất động sản hằng năm, không thuế lãi vốn và không thuế thu nhập trên tiền cho thuê, nên tiền thuê đến tay chủ sở hữu trực tiếp hơn hầu hết các thị trường lớn khác.
Lợi suất cho thuê gộp trung bình toàn thành phố vào khoảng 4,7%, các khu trung cấp cao hơn mức này còn khu ven biển cao cấp thấp hơn. Hãy dự trù khoảng 6,5% giá mua cho chi phí giao dịch khi mua lại bằng tiền mặt qua môi giới và khoảng 7,5% khi vay thế chấp 80%, ngoài giá bất động sản. Việc mua bất động sản đủ điều kiện từ 2 triệu AED trở lên và đã đăng ký tại DLD cũng giúp người mua đủ điều kiện xin Golden Visa 10 năm có thể gia hạn.
Lý do mua bất động sản tại Dubai dựa trên sáu đặc điểm mang tính cấu trúc của thị trường, chứ không dựa vào biến động giá của một năm. Bạn có thể kiểm chứng từng điểm trước khi xuống tiền.
UAE không đánh thuế bất động sản hằng năm, không thuế lãi vốn và không thuế thu nhập trên tiền cho thuê. Chi phí định kỳ của bạn là phí dịch vụ và bảo trì chứ không phải hóa đơn thuế, nên phần tiền thuê thực nhận cao hơn hầu hết các thị trường lớn trên thế giới.
Tại các khu freehold được chỉ định ở Dubai, người nước ngoài sở hữu bất động sản toàn phần và vĩnh viễn, tên đứng trên giấy chứng nhận sở hữu (title deed) do Cục Đất đai Dubai cấp, không có thời hạn, kèm quyền bán, cho thuê và để lại thừa kế. Ngoài các khu này, hình thức leasehold chỉ cho quyền sử dụng dài nhưng hữu hạn, thường tối đa 99 năm.
Thị trường do Cục Đất đai Dubai (DLD) và cơ quan quản lý RERA giám sát. Các đợt thanh toán dự án mới được nộp vào tài khoản ký quỹ riêng của dự án và chỉ giải ngân cho chủ đầu tư theo tiến độ xây dựng đã được xác minh; quyền lợi tạm thời của bạn được đăng ký với đúng căn hộ qua hệ thống Oqood.
Khoản đầu tư bất động sản hợp lệ từ 2 triệu AED trở lên giúp bạn đủ điều kiện xin Golden Visa 10 năm có thể gia hạn, kèm vợ hoặc chồng và con trong cùng hồ sơ. Ngoài ra, thị thực cư trú nhà đầu tư 2 năm (dịch vụ Taskeen của DLD) dành cho bất kỳ ai sở hữu bất động sản đã hoàn thiện và có giấy chứng nhận quyền sở hữu, bất kể giá trị, hoặc đồng sở hữu có phần sở hữu trị giá từ 400.000 AED trở lên.
Đồng dirham được neo với đô la Mỹ ở mức 3,6725 AED từ năm 1997, nên bất động sản Dubai thực chất là tài sản tính bằng đô la. Người mua trong khu vực đồng đô la không chịu rủi ro tỷ giá; người mua bằng đồng tiền khác nên lưu ý rằng vì lý do đó, lãi suất tại UAE đi theo chính sách tiền tệ của Mỹ.
Lợi suất cho thuê gộp trung bình toàn thành phố khoảng 4,7%, dao động từ khoảng 4,5% ở khu cao cấp đến khoảng 8,5% ở các cộng đồng lợi suất cao như JVC. Để so sánh, lợi suất phân khúc cao cấp của những đô thị lớn nhất thế giới chỉ ở mức một chữ số thấp, khoảng 2-3% tại London cao cấp và 3-4% tại New York, trong khi giá mỗi foot vuông ở Dubai vẫn thấp hơn đáng kể.
Services
Thu nhập, tăng giá hay thường trú. Chúng tôi xác định mục tiêu trước, vì bất động sản cho lợi suất cao nhất và bất động sản tăng giá mạnh nhất hiếm khi là cùng một căn.
Tiếp cận trực tiếp các đợt mở bán của Emaar, DAMAC, Sobha, Nakheel, Meraas và Aldar, bao gồm kế hoạch thanh toán trong quá trình xây dựng và sau bàn giao.
Căn hộ đã hoàn thiện, có sổ, trong hơn 3.000 tin đăng đang hoạt động tại các cộng đồng freehold của Dubai, có thu nhập ngay từ hợp đồng thuê đầu tiên.
Lợi suất gộp, lợi suất ròng sau phí dịch vụ và thời gian trống, cùng tổng chi phí giao dịch, tính trên chính căn hộ đó chứ không phải con số quảng cáo.
Sắp xếp giao dịch sao cho giá trị đăng ký đứng tên bạn vượt rõ ràng ngưỡng 2 triệu AED.
Chuyển nhượng hợp đồng dự án với NOC của chủ đầu tư, hoặc bán lại căn đã hoàn thiện qua DLD. Chúng tôi hoạch định lối ra trước khi bạn vào.
Có sáu cách chính để đầu tư bất động sản Dubai. Chúng khác nhau ở lượng tiền cần có ban đầu, thời điểm bắt đầu có thu nhập và nơi rủi ro nằm ở đâu.
| Phương án | Cách vận hành | Phù hợp với | Điểm cần lưu ý |
|---|---|---|---|
| Dự án hình thành trong tương lai | Mua từ chủ đầu tư trước khi hoàn thành theo kế hoạch thanh toán theo đợt. | Tăng giá vốn với ít tiền mặt ban đầu. | Chủ đầu tư thường định giá thấp hơn 15-25% so với giá thị trường dự kiến sau khi hoàn thành; rủi ro chính là thời điểm bàn giao. |
| Nhà sẵn / thứ cấp | Mua căn đã hoàn thiện, có sổ, trên thị trường bán lại. | Có thu nhập ngay từ ngày đầu. | Toàn bộ giá trị đến hạn khi sang tên, cần đủ tiền hoặc khoản vay. |
| Mua cho thuê dài hạn | Giữ căn nhà sẵn với hợp đồng Ejari 12 tháng đã đăng ký. | Thu nhập hằng năm ổn định. | Lợi suất gộp trung bình toàn thành phố khoảng 4,7%; lợi suất ròng thường bằng 75-85% lợi suất gộp. |
| Cho thuê ngắn hạn | Cho thuê căn hộ đầy đủ nội thất dạng nhà nghỉ dưỡng có giấy phép. | Thu nhập gộp cao hơn ở khu du lịch. | Chi phí vận hành và quản lý cao hơn, tỷ lệ lấp đầy dao động theo mùa. |
| Chuyển nhượng hợp đồng | Bán hợp đồng cho người mua mới trước khi bàn giao. | Thời gian nắm giữ ngắn hơn, không phải chờ hoàn thành. | Chủ đầu tư thường yêu cầu đã thanh toán 30-40% giá trị, kèm giấy chứng nhận không phản đối (NOC). |
| Mua để lấy Golden Visa | Mua bất động sản đủ điều kiện từ 2 triệu AED. | Thường trú UAE 10 năm, có thể gia hạn. | Giá trị phải là phần vốn thực, có sổ và đăng ký tại DLD đứng tên bạn. |
Lợi suất và tăng giá vốn kéo về hai hướng ngược nhau. Các cộng đồng giá phải chăng, nhu cầu cao cho lợi suất gộp mạnh nhất; các địa chỉ cao cấp khan hiếm cho mức tăng giá mạnh nhất.
| Cộng đồng | Đặc điểm | Lợi suất gộp tham khảo | Mua vì |
|---|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle | Căn hộ trung cấp, nguồn khách thuê dồi dào và thanh khoản, nguồn cung mới lớn. | 7,2-8,5% | Thu nhập |
| Business Bay | Cao ốc trung tâm; tiền thuê tuyệt đối cao hơn nhưng giá cũng cao hơn. | 6,2-7,1% | Thu nhập và tăng giá |
| Dubai Marina | Khu ven biển đã định hình, thanh khoản bán lại tốt. | 4,5-6% | Tăng giá và thanh khoản |
| Palm Jumeirah | Ven biển cao cấp khan hiếm; quỹ đất không thể tái tạo. | 4,5-6% | Tăng giá vốn |
| Dubai South | Hành lang tăng trưởng quanh sân bay quốc tế Al Maktoum, giá mỗi foot vuông thuộc nhóm dễ tiếp cận nhất Dubai. | Trên mức trung bình toàn thành phố | Thu nhập, đặc thù khu mới nổi |
| Discovery Gardens / International City | Quỹ nhà lâu năm, giá phải chăng, nguồn cung mới hạn chế, khách thuê ở lâu. | Trên mức trung bình toàn thành phố | Ưu tiên thu nhập |
Mốc tham chiếu: lợi suất cho thuê gộp trung bình toàn thành phố khoảng 4,7% và giá bán trung bình khoảng 1.879 AED mỗi foot vuông. Khu ven biển cao cấp thường có lợi suất dưới mức trung bình và được mua để tăng giá chứ không phải để lấy dòng tiền. Kỳ vọng đồng thuận của giới phân tích cho giai đoạn 2026-2028 là mức tăng giá 5-12% mỗi năm ở một số phân khúc chọn lọc.
Mỗi cộng đồng có mặt bằng giá, lợi suất và nhóm khách thuê riêng. 20 cẩm nang dưới đây phân tích giá, lợi suất cho thuê, loại hình bất động sản và rủi ro đặc thù của từng khu vực để bạn so sánh trước khi lập danh sách rút gọn.
Lợi suất cho thuê gộp trung bình toàn thành phố khoảng 4,7%. Biên độ chạy từ khoảng 4,5% ở khu cao cấp đến khoảng 8,5% ở các cộng đồng lợi suất cao như JVC. Lợi suất gộp không phải là phần bạn thực nhận.
| Chỉ số | Ý nghĩa | Mức phổ biến tại Dubai |
|---|---|---|
| Lợi suất gộp | Tiền thuê một năm chia cho giá mua. | Khoảng 4,7% toàn thành phố; từ khoảng 4,5% khu cao cấp đến 8,5% khu lợi suất cao |
| Lợi suất ròng | Lợi suất gộp trừ phí dịch vụ, thời gian trống, bảo trì và quản lý. | Thường bằng 75-85% lợi suất gộp |
| Phí dịch vụ | Trả cho ban quản trị theo mỗi foot vuông mỗi năm. | 10-30 AED mỗi foot vuông mỗi năm |
| Đăng ký Ejari | Đăng ký hợp đồng thuê bắt buộc tại DLD. | Khoảng 220 AED |
| Thuế thu nhập cho thuê | UAE không đánh thuế bất động sản hằng năm, thuế lãi vốn hay thuế thu nhập trên tiền thuê. | 0% |
Hãy hỏi môi giới lợi suất ròng, không phải lợi suất gộp. Nếu họ không nói được mức phí dịch vụ mỗi foot vuông của tòa nhà, họ chưa biết con số thật.
Bất động sản dự án chiếm khoảng 72% tin đăng tại Dubai, tức là dòng chính chứ không phải phân khúc ngách. Quy trình gồm bảy bước.
Quyết định bạn mua vì thu nhập, tăng giá hay thường trú, rồi cộng thêm chi phí giao dịch trên giá mua: khoảng 6,5% khi mua lại bằng tiền mặt qua môi giới, 7,5% khi vay thế chấp 80%.
Cân nhắc lịch sử bàn giao của chủ đầu tư nghiêm túc như cân nhắc điều khoản thanh toán, và xác minh tài khoản ký quỹ của dự án tại DLD.
Ký phiếu đặt chỗ và nộp tiền đặt cọc để rút căn hộ khỏi thị trường.
Đọc lịch thanh toán từng dòng. Ưu tiên các đợt gắn với mốc thi công thay vì chỉ gắn với ngày tháng.
Phí đăng ký DLD 4% thường được nộp tại thời điểm mua để đăng ký Oqood. Khi chủ đầu tư quảng cáo 'miễn phí DLD', thường có nghĩa là chủ đầu tư gánh 4% đó, chứ không phải là không có phí.
Một cấu trúc phổ biến là 60% trong quá trình xây dựng và 40% khi bàn giao. Biến thể sau bàn giao chuyển một phần đợt cuối thành các kỳ trả góp sau khi bạn nhận chìa khóa.
Kiểm tra và lập danh sách lỗi khi nhận nhà, sau đó đăng ký Oqood chuyển thành sổ đỏ đứng tên bạn.
Trần cho vay trên giá trị do Ngân hàng Trung ương UAE quy định lên tới 80% cho người cư trú với bất động sản đầu tiên (Ngân hàng Trung ương không đặt trần riêng cho người không cư trú; ngân hàng thường cho vay khoảng 50%), và thường thấp hơn với dự án hình thành trong tương lai, nên hãy dự trù nhiều vốn tự có hơn. Nếu cần thoát trước khi bàn giao, bạn có thể chuyển nhượng sau khi đã thanh toán tỷ lệ tối thiểu chủ đầu tư yêu cầu, thường khoảng 30-40%, và có giấy chứng nhận không phản đối.
Phí chuyển nhượng DLD 4% chỉ là con số tiêu đề; tổng chi phí đăng ký thực tế cao hơn. Hãy dự trù các khoản này tách khỏi giá mua và khỏi kế hoạch thanh toán.
| Khoản chi | Mức phí | Thời điểm phát sinh |
|---|---|---|
| Phí chuyển nhượng DLD | 4% giá mua | Khi sang tên, hoặc khi đăng ký Oqood với dự án |
| Phí trung tâm đăng ký | Khoảng 4.000 AED | Khi sang tên |
| Phí cấp sổ đỏ và phí hành chính DLD | 520 AED | Khi sang tên |
| Hoa hồng môi giới | 2% giá trị cộng 5% VAT | Khi sang tên |
| Đăng ký thế chấp | 0,25% khoản vay cộng 290 AED | Khi sang tên, chỉ với giao dịch có vay |
| Tổng chi phí giao dịch | Khoảng 6,5% khi trả tiền mặt qua môi giới; khoảng 7,5% khi vay thế chấp 80%, đã gồm phí thu xếp ngân hàng và định giá | Dự trù ngoài giá mua |
| Phí dịch vụ | 10-30 AED mỗi foot vuông mỗi năm | Hằng năm, kể từ khi bàn giao |
Strategies
Nhà sẵn, có tiền thuê từ hợp đồng đầu tiên
Dự án mới, thanh toán theo đợt, tăng giá vốn
Giao dịch đủ điều kiện Golden Visa từ 2 triệu AED
Why Us
Hơn 19 năm làm việc trên cùng một thị trường qua nhiều chu kỳ, không phải kiểu chạy theo từng đợt mở bán.
Được cấp phép bởi Cơ quan Quản lý Bất động sản thuộc Sở Đất đai Dubai, với chuyên viên được RERA chứng nhận trong mọi giao dịch.
Dự án mới và nhà sẵn tại các cộng đồng freehold của Dubai, nên danh sách chọn lọc không bị giới hạn trong rổ hàng của một chủ đầu tư.
Tiếp cận ngay ngày mở bán các đợt hàng của Emaar, DAMAC, Sobha, Nakheel, Meraas và Aldar, kèm điều khoản thanh toán.
Chúng tôi tính lợi suất gộp, lợi suất ròng và tổng chi phí trên đúng căn hộ bạn đang xem, và nói thẳng khi các con số không hợp lý.
Chọn sản phẩm, đăng ký DLD, giới thiệu vay ngân hàng, hồ sơ Golden Visa, cho thuê, quản lý và bán lại sau này.
Resources
FAQ
Binayah Properties
Cho chúng tôi biết ngân sách của bạn và bạn mua vì thu nhập, tăng giá hay thường trú. Chúng tôi sẽ gửi lại một danh sách chọn lọc kèm các con số đã tính cho từng căn, không phải một tờ rơi quảng cáo.