Bất động sản này có thực sự đáng mua?

Không. Gửi cho chúng tôi bất cứ thứ gì — tin đăng của một sàn khác, một đường link trên trang rao vặt, tờ brochure của chủ đầu tư, thậm chí một ảnh chụp màn hình ai đó chuyển cho bạn qua WhatsApp. Đó mới đúng là ý nghĩa của nó: bạn nên có được một câu trả lời thẳng thắn về một căn nhà, bất kể ai đang bán nó.

Từ giá những căn nhà thật sự đã bán được — giá bán thật đã được ghi nhận, chứ không phải giá mà những người bán khác đang hỏi. Giá rao thường cùng nhau trôi lên và chẳng nói lên được mấy điều. Chúng tôi đặt bất động sản của bạn cạnh những căn cùng khu, cùng loại và cùng số phòng ngủ, rồi cho bạn biết chúng tôi tìm được bao nhiêu giao dịch. Nếu chỉ có vài ba cái, chúng tôi nói thẳng như vậy thay vì khoác cho một phỏng đoán cái vẻ của một kết luận.

Được. Gửi một tin cho thuê và chúng tôi sẽ so giá họ đang hỏi với mức người ta ở quanh đó thật sự đang trả — lấy từ những hợp đồng thuê nhà đã ký thật, tính ra theo mỗi foot vuông để diện tích không làm lệch kết quả. Chúng tôi cũng cho bạn thấy mua đứt căn đó thì tốn khoảng bao nhiêu, phòng khi bạn đang cân nhắc giữa thuê và mua.

Đó là ước tính, và chúng tôi ghi rõ như vậy ngay trên trang. Phí dịch vụ được ấn định theo từng toà nhà, không phải theo từng khu, nên chúng tôi không có cách nào tra ra đúng toà của bạn. Chúng tôi dùng một con số hợp lý cho khu đó và chỉ cho bạn bảng tra chính thức để tự kiểm tra toà mình. Việc này đáng làm — phí dịch vụ là thứ ngốn nhiều nhất vào phần tiền thuê bạn thật sự giữ lại được.

Kiểm tra thì miễn phí. Bạn nhận được kết luận, giá so ra thế nào, và tổng số tiền mặt cần có mà không phải đưa chúng tôi bất cứ thứ gì. Phần còn lại — bảng chi phí đầy đủ, cho thuê thì thu về được bao nhiêu, những câu nên hỏi và những nơi đáng đem ra so — chúng tôi xin một cái tên và một số điện thoại, vì có thể một bạn tư vấn của chúng tôi sẽ gọi cho bạn về căn đó.

Tính ra giá mỗi foot vuông rồi so với mức những căn tương tự trong cùng khu đã thật sự bán được — đừng so với giá những người bán khác đang hỏi, vì mấy mức đó cùng nhau trôi lên. Việc đó chúng tôi làm giúp bạn. Nếu một căn cao hơn 10% so với mức các căn tương đương đã bán, thì phải có một lý do cụ thể: tầng cao, view thật sự đẹp, mới sửa lại gần đây. Nếu không ai chỉ ra được lý do nào, thì khoảng chênh đó chính là chỗ để bạn thương lượng.

Tiền thuê ở Dubai thường ra khoảng 4% giá trị bất động sản mỗi năm ở những vị trí ven biển đắt đỏ, và 7-8% ở những khu rẻ hơn như Jumeirah Village Circle. Nhưng đó là trước chi phí. Số bạn thật sự giữ lại được thấp hơn kha khá một khi trừ đi phí dịch vụ, những tháng bỏ trống, phí quản lý và phí đô thị — và đó mới là con số đáng quan tâm. Chúng tôi cho bạn thấy cả hai, cùng từng khoản trừ ở giữa.

Không — và chúng tôi thà nói thẳng chuyện đó. Cái này có ở đây để giúp bạn đặt những câu hỏi sắc hơn và để ý những điều đáng đi kiểm tra. Nó không phải một bản thẩm định giá chính thức và cũng không phải lời khuyên tài chính. Nếu bạn cần một bản để vay ngân hàng hay cho việc gì đó về pháp lý, ngân hàng sẽ đòi một người thẩm định giá có chứng chỉ.

Giá nhà hoặc tiền đặt cọc của bạn, phí sang tên 4% nộp cho nhà nước, tiền làm hồ sơ đăng ký và sổ, phí văn phòng uỷ thác, hoa hồng môi giới nếu có, giấy xác nhận hết nghĩa vụ của chủ đầu tư, và nếu bạn vay thì thêm phí thu xếp của ngân hàng, phí thẩm định giá của ngân hàng và phí đăng ký thế chấp. Một điều đáng biết: từ tháng 2 năm 2025, phí sang tên và hoa hồng không được cộng vào khoản vay nữa, nên hai khoản đó bạn phải có sẵn bằng tiền mặt. Với một căn đã hoàn thiện, tổng thường rơi vào khoảng 7% cộng thêm trên giá nhà.