Giải thích về Trung tâm Giải quyết Tranh chấp Cho thuê
Khi một chủ nhà và người thuê không thể thống nhất, Dubai cung cấp một diễn đàn chuyên trách: Trung tâm Giải quyết Tranh chấp Cho thuê, hay RDC, hoạt động dưới Sở Đất đai Dubai. RDC xử lý phần lớn các tranh chấp thuê nhà ở và thương mại trong tiểu vương quốc, cung cấp một quy trình pháp lý có cấu trúc thay vì để các bên tự thương lượng. Biết cách nó vận hành, và biết quyền của bạn trước khi tranh chấp phát sinh, là sự bảo vệ tốt nhất cho cả hai bên.
Quyền của Người thuê và Chủ nhà
Khung thuê nhà của Dubai nhằm cân bằng cả hai bên. Nói một cách rộng:
- Người thuê có quyền đối với một bất động sản có thể ở được, sự thụ hưởng yên bình, một hợp đồng đã đăng ký và sự bảo vệ khỏi việc tăng tiền thuê hoặc trục xuất tùy tiện.
- Chủ nhà có quyền nhận tiền thuê đúng hạn, việc chăm sóc bất động sản đúng cách, và khả năng thu hồi quyền chiếm hữu trên các căn cứ pháp lý chính đáng.
Hầu hết các xung đột phát sinh từ việc tăng tiền thuê, thông báo trục xuất, trách nhiệm bảo trì và việc hoàn trả tiền đặt cọc. Tài liệu rõ ràng ngay từ đầu ngăn ngừa nhiều trong số đó.
Chỉ số Tiền thuê RERA
Việc tăng tiền thuê không được để cho quyết định tùy ý của chủ nhà. Công cụ tính tăng tiền thuê RERA, đôi khi gọi là chỉ số tiền thuê, ấn định mức tăng được phép dựa trên việc tiền thuê hiện tại nằm dưới mức thị trường trung bình cho một bất động sản tương đương trong cùng khu vực bao nhiêu. Nếu tiền thuê đã gần với mức trung bình thị trường, có thể không được phép tăng; nếu nó thấp hơn nhiều, một mức tăng có giới hạn có thể áp dụng. Cả hai bên đều có thể kiểm tra công cụ tính trước khi gia hạn để biết mình đang ở đâu.
Các Quy tắc Thông báo
Các thời hạn thông báo là nơi các tranh chấp thường xoay quanh, vì vậy hãy coi đây là hướng dẫn chung và xác nhận vị trí hiện tại cho tình huống của bạn:
- Để thay đổi tiền thuê hoặc các điều khoản khác khi gia hạn, một chủ nhà nói chung phải thông báo cho người thuê trước 90 ngày bằng văn bản trước khi hợp đồng hết hạn.
- Để trục xuất trên các căn cứ pháp lý được phép, chẳng hạn như chủ sở hữu bán hoặc dọn vào ở, chủ nhà nói chung phải gửi thông báo 12 tháng thông qua công chứng viên hoặc thư bảo đảm.
Các căn cứ trục xuất là cụ thể và không thể được sử dụng chỉ để ép tăng tiền thuê. Nếu thông báo không được gửi đúng cách, nó có thể không có hiệu lực thi hành.
Ejari và Tiền Đặt cọc
Mọi hợp đồng thuê tại Dubai đều nên được đăng ký thông qua Ejari, hệ thống chính thức chính thức hóa hợp đồng thuê. Việc đăng ký quan trọng vì RDC nói chung mong đợi một hợp đồng đã đăng ký khi một vụ việc được nộp. Một khoản tiền đặt cọc là tiêu chuẩn, và nó nên được hoàn trả vào cuối kỳ thuê trừ đi bất kỳ khoản khấu trừ đã thỏa thuận nào cho hư hỏng vượt quá hao mòn hợp lý. Ghi lại tình trạng của bất động sản khi dọn vào và dọn ra bảo vệ cả hai bên khi tiền đặt cọc được giải quyết.
Cách Nộp Đơn Vụ việc tại RDC
Nếu một tranh chấp không thể được giải quyết trực tiếp, bất kỳ bên nào cũng có thể đưa nó đến RDC. Con đường điển hình là:
- Thu thập tài liệu của bạn, bao gồm hợp đồng đã đăng ký Ejari, hồ sơ thanh toán và bất kỳ thông báo nào đã được gửi.
- Nộp đơn kiện thông qua RDC, thanh toán phí nộp đơn áp dụng.
- Tham dự bất kỳ giai đoạn hòa giải hoặc phiên điều trần nào theo lịch.
- Tuân thủ quyết định kết quả, vốn có tính ràng buộc pháp lý.
Có giấy tờ đầy đủ và được sắp xếp gọn gàng làm cho quy trình suôn sẻ hơn nhiều.
Điểm Mấu chốt
Hệ thống cho thuê của Dubai trao cho cả người thuê và chủ nhà các quyền rõ ràng, một chỉ số tiền thuê minh bạch và một con đường chính thức để giải quyết thông qua RDC. Hãy đăng ký hợp đồng của bạn, tôn trọng các quy tắc thông báo, và giữ hồ sơ tốt, và hầu hết các tranh chấp sẽ không bao giờ leo thang. Nếu bạn không chắc mình đang ở đâu về một khoản tăng tiền thuê, một thông báo hay một khoản đặt cọc, các cố vấn tại Binayah có thể giúp bạn hiểu các quy tắc và chuẩn bị trước khi bạn tiếp cận RDC.