Mua bất động sản ở Dubai mà không có mặt trực tiếp là hoàn toàn bình thường. Một phần lớn người mua của thành phố là nhà đầu tư ở nước ngoài, và với khoảng 90,700 giao dịch nhà ở được ghi nhận tính đến nay trong năm 2026 — trong khoảng sáu tháng đầu năm — một số lượng đáng kể các thương vụ đó được ký bởi ai đó không phải là người mua đang đứng tại quầy. Công cụ pháp lý làm điều này khả thi là Giấy ủy quyền, hay POA. Hướng dẫn này giải thích, bằng ngôn từ đơn giản, POA là gì, nó được công chứng và hợp pháp hóa như thế nào, nó được sử dụng ra sao tại Cục Đất đai Dubai (DLD), và làm thế nào để tự bảo vệ mình khi bạn cấp một POA.
Đây là giáo dục về quy trình pháp lý, không phải tư vấn pháp lý. Mỗi POA đều mang rủi ro tài chính và pháp lý thực sự. Trước khi bạn ký một POA, hãy để nó được soạn thảo hoặc rà soát bởi một luật sư được cấp phép tại UAE hoặc một phiên dịch pháp lý đã đăng ký, và xác nhận các yêu cầu hiện hành với công chứng viên liên quan và DLD.
Giấy ủy quyền là gì
Giấy ủy quyền là một văn bản pháp lý chính thức trong đó một người — người ủy quyền (bạn, người mua) — cho phép một người khác — người được ủy quyền hay đại diện — hành động thay mặt mình. Trong bối cảnh bất động sản Dubai, người được ủy quyền có thể làm những việc như ký hợp đồng mua bán, thanh toán phí, nhận sổ đỏ, và có mặt tại DLD để hoàn tất việc chuyển nhượng, tất cả mà không cần người ủy quyền có mặt.
Một POA không chuyển quyền sở hữu bất cứ thứ gì cho người được ủy quyền. Nó chuyển thẩm quyền để hành động, trong bất kỳ giới hạn nào mà văn bản đặt ra. Quyền sở hữu vẫn được đăng ký dưới tên người ủy quyền; người được ủy quyền chỉ đơn giản là một người thay thế được pháp luật công nhận cho các nhiệm vụ cụ thể.
Khi nào người mua ở nước ngoài và từ xa dùng POA
- Bạn sống ở nước ngoài và không thể đến Dubai vào ngày ký hoặc chuyển nhượng.
- Bạn đang mua off-plan và muốn một đại diện đáng tin cậy xử lý các mốc thanh toán theo giai đoạn theo thời gian. (Off-plan là một phần lớn của thị trường — khoảng 72% tin đăng hiện tại, khoảng 65,300 off-plan so với 25,400 thứ cấp.)
- Bạn muốn một thành viên gia đình, luật sư, hoặc người quản lý bất động sản có trụ sở tại UAE xử lý việc đăng ký, đấu nối tiện ích, và đăng ký Ejari giúp bạn.
- Lý do sức khỏe, khả năng di chuyển, hoặc lịch trình khiến việc tham dự trực tiếp không khả thi.
POA tổng quát so với POA cụ thể
Chọn đúng *loại* POA là quyết định quan trọng nhất bạn sẽ đưa ra, vì nó xác định bạn trao đi bao nhiêu quyền lực.
| Đặc điểm | POA tổng quát | POA cụ thể (đặc biệt) |
|---|---|---|
| Phạm vi | Rộng — nhiều hành vi trên nhiều vấn đề | Hẹp — chỉ các hành vi được nêu tên |
| Cách dùng điển hình | Đại diện liên tục, không giới hạn | Một giao dịch hoặc nhiệm vụ xác định |
| Rủi ro cho người ủy quyền | Cao hơn | Thấp hơn, được kiểm soát chặt hơn |
| Phù hợp nhất cho | Hiếm; chỉ khi có sự tin tưởng sâu sắc | Hầu hết các thương vụ mua một bất động sản |
Một POA tổng quát cấp thẩm quyền rộng — nó có thể bao gồm mua, bán, thế chấp, quản lý, và giao dịch với các cơ quan chức năng trên toàn bộ công việc của bạn. Nó tiện lợi, nhưng cũng là công cụ rủi ro hơn, vì nó trao cho người được ủy quyền quyền tùy nghi rộng lớn.
Một POA cụ thể (hay "đặc biệt") bị giới hạn ở các hành vi được nêu tên rõ ràng — ví dụ, "mua và đăng ký dưới tên tôi căn hộ tại [địa chỉ/số căn], và ký cùng thanh toán tất cả các phí liên quan đến chỉ giao dịch mua đó." Đối với hầu hết người mua một bất động sản, một POA cụ thể là lựa chọn an toàn hơn và phù hợp hơn. Nó trao cho người được ủy quyền chính xác các quyền cần thiết để chốt thương vụ của bạn và không hơn.
Cấp những quyền gì — và đặt những giới hạn gì
Hãy soạn POA xoay quanh các bước thực tế của giao dịch mua của bạn. Các quyền thường được đưa vào bao gồm:
- Ký phiếu đặt chỗ và hợp đồng mua bán.
- Thanh toán tiền đặt cọc, số dư, phí chuyển nhượng DLD, và hoa hồng môi giới thay mặt bạn.
- Đại diện cho bạn trước DLD, chủ đầu tư, và văn phòng ủy thác (trustee) để hoàn tất đăng ký.
- Nhận sổ đỏ (đối với bất động sản sẵn sàng) hoặc đăng ký Oqood (đối với off-plan).
- Xử lý đấu nối tiện ích, tài khoản phí dịch vụ, và đăng ký hợp đồng thuê Ejari nếu bạn dự định cho thuê bất động sản.
Quan trọng không kém là các giới hạn bạn xây dựng vào để tự bảo vệ mình:
- Nêu tên bất động sản. Gắn POA với một căn cụ thể hoặc một giao dịch xác định thay vì "bất kỳ bất động sản nào."
- Giới hạn giá mua hoặc đặt một mức trần mà người được ủy quyền không thể vượt qua nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của bạn.
- Loại trừ quyền bán, thế chấp, hoặc chuyển nhượng lại bất động sản trừ khi bạn thực sự muốn người được ủy quyền có quyền đó. Nhiều người mua cố ý cấp một POA *chỉ để mua*.
- Loại trừ quyền nhận tiền bán vào tài khoản riêng của người được ủy quyền.
- Thêm ngày hết hạn. Một POA hết hiệu lực sau khi thương vụ của bạn kết thúc không thể bị lạm dụng một năm sau đó.
- Cấm ủy quyền lại. Chặn người được ủy quyền chuyển thẩm quyền của bạn cho người thứ ba ("thay thế").
Một ví dụ minh họa — chỉ mang tính minh họa: giả sử bạn đang mua một căn hộ sẵn sàng niêm yết ở mức AED 2,000,000. Bạn có thể cấp một POA cụ thể ủy quyền cho người được ủy quyền của bạn ký hợp đồng, thanh toán tối đa AED 2,000,000 cộng các phí tiêu chuẩn, đăng ký sổ đỏ dưới tên bạn, và nhận sổ — đồng thời cấm rõ ràng mọi việc bán, thế chấp, hoặc chuyển nhượng tiếp theo.
POA được công chứng và hợp pháp hóa như thế nào
Một POA bất động sản Dubai phải ở dạng mà công chứng viên và DLD sẽ chấp nhận. Nó nhìn chung phải được công chứng, và — nếu ký ngoài UAE — được hợp pháp hóa/chứng thực và dịch sang tiếng Ả Rập. Chuỗi chính xác phụ thuộc vào nơi bạn ký.
Nếu bạn ở trong UAE
Bạn và người được ủy quyền (hoặc ít nhất là bạn, người ủy quyền) đến một Công chứng viên (Notary Public) ở Dubai. Việc công chứng tại UAE được xử lý qua hệ thống Tòa án Dubai / công chứng viên, bao gồm cả các công chứng viên tư nhân được cấp phép. POA được soạn bằng tiếng Ả Rập, hoặc dưới dạng văn bản song ngữ Ả Rập-Anh, vì tiếng Ả Rập là ngôn ngữ chính thức của tòa án và công chứng viên. Công chứng viên xác minh danh tính của bạn (hộ chiếu/Emirates ID), xác nhận bạn hiểu văn bản, và công chứng nó. Một POA UAE đã công chứng sau đó sẵn sàng để dùng tại địa phương.
Nếu bạn ký ở nước ngoài
Khi bạn không thể đến UAE, POA được chuẩn bị và ký ở nước bạn rồi chạy qua một chuỗi hợp pháp hóa để UAE công nhận nó. Có hai lộ trình chính:
- Lộ trình Apostille (các nước thuộc Công ước Hague). Nếu nước bạn là thành viên của Công ước Apostille Hague, văn bản được công chứng tại địa phương rồi được cấp một apostille bởi cơ quan được chỉ định. Lưu ý rằng UAE có quy tắc công nhận riêng, nên luôn xác nhận liệu chỉ apostille được chấp nhận hay cần thêm các bước UAE.
- Lộ trình hợp pháp hóa (các nước không dùng apostille). POA được công chứng tại địa phương, rồi được chứng thực bởi Bộ Ngoại giao nước bạn, rồi được chứng thực bởi Đại sứ quán/Lãnh sự quán UAE tại nước đó, và cuối cùng được chứng thực bởi Bộ Ngoại giao UAE khi nó đến Emirates.
Sau khi văn bản đến UAE, nó phải được dịch sang tiếng Ả Rập bởi một phiên dịch pháp lý được cấp phép tại UAE, và bản dịch tự nó thường được chứng thực. Chỉ khi đó công chứng viên và DLD mới chấp nhận nó.
Một giải pháp thay thế thuận tiện cho nhiều người mua ở nước ngoài là ký POA tại một Đại sứ quán hoặc Lãnh sự quán UAE ở nước cư trú của họ, nơi có thể công chứng trực tiếp dưới thẩm quyền UAE — thường đơn giản hóa chuỗi này. Yêu cầu khác nhau tùy cơ quan đại diện, nên hãy kiểm tra trước.
Sử dụng POA tại DLD
Khi người được ủy quyền của bạn hoàn tất giao dịch mua, DLD (hoặc văn phòng ủy thác được ủy quyền) sẽ muốn xem POA gốc đã công chứng và hợp pháp hóa, cùng với ID của người được ủy quyền và giấy tờ nhận dạng của bạn. Những điểm thực tế cần lường trước:
- DLD kiểm tra rằng POA thực sự cấp quyền đang được thực hiện. Một POA chỉ để mua sẽ không cho phép người được ủy quyền thế chấp hoặc bán.
- POA có thể có giới hạn hiệu lực cho các giao dịch bất động sản, và một POA cũ có thể bị chất vấn. Hãy giữ POA của bạn mới và ghi ngày rõ ràng.
- Các chi phí tiêu chuẩn vẫn áp dụng và thường được thanh toán khi chuyển nhượng: phí chuyển nhượng DLD 4% giá mua, hoa hồng môi giới khoảng 2% (+ 5% VAT), và bất kỳ phí ủy thác/đăng ký nào. Người được ủy quyền của bạn thanh toán những khoản này thay mặt bạn nếu POA cho phép.
- Đối với off-plan, đăng ký được thực hiện qua một Oqood với DLD; đối với bất động sản sẵn sàng, người được ủy quyền nhận sổ đỏ. Tiền của người mua đối với off-plan được bảo vệ qua các tài khoản ký quỹ (escrow) của chủ đầu tư.
Bất động sản được đăng ký dưới tên bạn, người ủy quyền — không phải người được ủy quyền. Vai trò của người được ủy quyền kết thúc khi hoàn tất các hành vi bạn đã ủy quyền.
Rủi ro và biện pháp bảo vệ
Một POA quyền lực chính vì nó cho phép ai đó hành động như bạn. Các rủi ro chính:
- Quyền quá rộng mà người được ủy quyền có thể lạm dụng — bán, thế chấp, hoặc chuyển nhượng bất động sản.
- Tiền bị chuyển hướng nếu người được ủy quyền được ủy quyền nhận tiền vào tài khoản riêng của họ.
- Một POA sống lâu hơn mục đích của nó và được dùng rất lâu sau khi thương vụ của bạn đã kết thúc.
- Ủy quyền lại cho một bên thứ ba không rõ nếu việc thay thế được cho phép.
Các biện pháp bảo vệ giảm đáng kể rủi ro của bạn:
- Chọn một POA cụ thể, chỉ để mua thay vì một POA tổng quát.
- Chọn người được ủy quyền cẩn thận — lý tưởng là một luật sư được cấp phép hoặc một cá nhân thực sự đáng tin cậy, không phải người quen sơ giao.
- Định tuyến tiền qua escrow và dưới tên của chính bạn, không bao giờ vào tài khoản cá nhân của người được ủy quyền.
- Xây dựng mức trần giá, ngày hết hạn, và điều khoản không thay thế.
- Yêu cầu bản sao của mọi văn bản mà người được ủy quyền ký và mọi biên nhận thanh toán.
- Để POA được soạn thảo hoặc rà soát bởi một luật sư được cấp phép tại UAE trước khi bạn ký.
Cách hủy một POA
Một POA có thể được hủy (thu hồi) bởi người ủy quyền. Vì một POA bất động sản Dubai được công chứng, việc hủy cũng là một hành vi chính thức, được công chứng — nói chung bạn không thể chỉ xé bản sao của mình và coi như nó đã biến mất. Để hủy:
- Chuẩn bị một văn bản hủy ủy quyền và công chứng nó theo cách tương tự như POA gốc.
- Thông báo cho người được ủy quyền bằng văn bản rằng thẩm quyền của họ đã chấm dứt.
- Thông báo cho các bên thứ ba liên quan — DLD, chủ đầu tư, ngân hàng, hoặc văn phòng ủy thác có thể đã dựa vào POA — để họ ngừng chấp nhận nó.
- Giữ bằng chứng về việc hủy và về các thông báo.
Một POA cũng có thể chấm dứt tự động — ví dụ vào ngày hết hạn của nó, khi hoàn thành nhiệm vụ cụ thể mà nó được cấp cho, hoặc theo hiệu lực của pháp luật (chẳng hạn cái chết của người ủy quyền). Xây dựng một ngày hết hạn vào POA ngay từ đầu là biện pháp bảo vệ đơn giản nhất trong tất cả.
Những sai lầm thường gặp cần tránh
- Cấp một POA tổng quát khi một POA cụ thể là đủ. Sự tiện lợi hôm nay có thể trở thành rủi ro ngày mai.
- Để các quyền không giới hạn — không trần giá, không hết hạn, không nêu tên bất động sản.
- Cho phép thay thế, nên thẩm quyền của bạn có thể được trao cho một người xa lạ.
- Bỏ qua bản dịch tiếng Ả Rập hoặc một bước hợp pháp hóa, nên DLD từ chối văn bản vào ngày chuyển nhượng.
- Dùng một POA cũ mà các cơ quan chức năng có thể từ chối vì quá cũ.
- Để người được ủy quyền nhận tiền cá nhân thay vì qua escrow và các tài khoản dưới tên bạn.
- Không hủy chính thức khi giao dịch mua đã xong.
- Không bao giờ để luật sư đọc nó. POA là một trong số ít văn bản mà một lần rà soát soạn thảo nhỏ ngăn được một tổn thất lớn.
Kết luận
Giấy ủy quyền là thứ cho phép hàng ngàn người mua ở nước ngoài sở hữu bất động sản Dubai mà không cần bước lên máy bay. Được dùng đúng cách, nó an toàn, thường lệ, và hiệu quả: một POA cụ thể, chỉ để mua, được công chứng, hợp pháp hóa, và dịch sang tiếng Ả Rập đúng cách, nêu tên bất động sản, giới hạn giá, đặt ngày hết hạn, và cấm bán, thế chấp, và thay thế. Được dùng bất cẩn — như một sự trao quyền rộng, không giới hạn cho ai đó bạn không hoàn toàn tin tưởng — nó là một trong những văn bản rủi ro nhất bạn sẽ từng ký.
Chọn đúng loại, giữ các quyền chặt chẽ, định tuyến tiền qua escrow và dưới tên của chính bạn, và hủy nó chính thức khi công việc xong. Và vì các chi tiết về công chứng, chứng thực, và sự chấp nhận của DLD thay đổi và phụ thuộc vào nước bạn, hãy coi hướng dẫn này là giáo dục, không phải tư vấn pháp lý, và để một luật sư được cấp phép tại UAE chuẩn bị hoặc rà soát POA của bạn trước khi bạn ký. Tại Binayah, đội ngũ được chứng nhận RERA của chúng tôi có thể giới thiệu bạn đến các chuyên gia pháp lý đáng tin cậy và hướng dẫn đại diện của bạn qua từng bước tại DLD.