🇮🇹מדריך לרוכש זר
איטליה היא אחד משוקי המקור האירופיים הצומחים ביותר של דובאי, ורוכשים איטלקים נוטים להתחלק לשתי קבוצות: משקיעים ששומרים על תושבות המס שלהם באיטליה, ואנשים שעוברים לאיחוד לגמרי. ההבחנה הזו חשובה מכל דבר אחר בעמוד הזה, כי הצד הדובאי זהה לשתיהן והצד האיטלקי אינו. אזרחי Italy יכולים לרכוש נכס בבעלות מלאה באזורים המיועדים בדובאי, עם בעלות מלאה על פי שטר הבעלות וללא השקעה מינימלית מעבר לסף ה-Golden Visa.
0%
מס רווחי הון
כל הלאומים
בעלות מלאה (Freehold)
AED 2M
סף ה-Golden Visa
5-8%
תשואה ברוטו אופיינית
מדוע דובאי עבור Italian רוכשים
עבור משקיע איטלקי ההשוואה היא בדרך כלל מול רכישת נכס שני בבית, והפער רחב בעלויות השוטפות ולא במחיר הרכישה. נכס מגורים באיטליה נושא מסים מקומיים חוזרים ומשטר שכירות שמכרסם בתשואה; דובאי אינה גובה מס רכוש שנתי ואינה ממסה הכנסות שכירות במקור, כך שדמי הניהול נותרים ההוצאה הקבועה העיקרית. תשואות גולמיות בשכונות ה-freehold המרכזיות נעות סביב 5-8%, מול נטו דק בהרבה ברוב הערים באיטליה. הוסיפו טיסה של שש שעות ממילאנו, הפרש של שעתיים, וקהילה מקצועית איטלקית גדולה שכבר עובדת במפרץ.
שלב אחר שלב
תהליך הרכישה הסטנדרטי בן 5 השלבים חל על כל הלאומים, כולל מי שאינם תושבים.
נהלו משא ומתן וחתמו על מזכר הבנות (MOU / טופס F) מול המוכר. הסוכן שלכם מגיש אותו ל-Dubai Land Department.
פיקדון בגובה 10% (המוחזק בנאמנות או אצל סוכנות הנדל"ן) משולם בעת החתימה על ה-MOU. הוא משריין את הנכס ומוחרם במקרה של חזרה מהעסקה.
היזם מנפיק אישור היעדר התנגדות (NOC) המאשר כי אין דמי שירות או תשלומים פתוחים על הנכס. בדרך כלל 5-10 ימי עסקים.
שני הצדדים מתייצבים במשרד הנאמן של ה-DLD (או באמצעות ייפוי כוח מורשה). משלמים אגרת העברה של 4% ל-DLD בתוספת דמי ניהול. שטר הבעלות מונפק באותו יום.
ה-DLD מנפיק שטר בעלות דיגיטלי ופיזי על שמכם. מרגע זה אתם הבעלים החוקיים. הכנסות השכירות פטורות לחלוטין ממס החל מהיום הראשון.
אזרחים איטלקים רוכשים בתנאים זהים לכל זר אחר: בעלות מלאה באזורים המיועדים, רשומה ב-Dubai Land Department על שמכם, ללא תנאי תושבות וללא סכום מינימלי מעבר לסף AED 2M ל-Golden Visa לעשר שנים. איטליה אינה דורשת אישור מתושב הרוכש נכס בחו"ל — כלליה עוסקים בדיווח על מה שבבעלותכם, לא בהתרה שלו. הדיווח הזה אינו רשות: תושבי מס איטלקים חייבים לדווח על נכסים בחו"ל בסעיף RW של הדוח השנתי, והסנקציות על השמטת נכס זר אינן מידתיות למאמץ הכרוך בדיווח עליו. הבעלות יכולה להיות של יחיד, משותפת, או של חברה באזור סחר חופשי באיחוד (DIFC, ADGM), אך חברה שאתם מנהלים מאיטליה עלולה להיגרר לתושבות מס איטלקית, אז התייעצו לפני ההתאגדות.
בנקים באיחוד מלווים לתושבי חוץ, בדרך כלל עד 50-60% מהשווי כנגד הכנסה מתועדת, ומשכורת איטלקית או הכנסת חברה ביורו הן מטבע שמלווים מעריכים בלי קושי — כך שמשכנתה בדובאי היא אפשרות ריאלית ולא סיכוי רחוק. השוו אותה בכנות להלוואה באיטליה: הריביות ביורו ובדירהם שונות, וההלוואה נפרעת במטבע הצמוד לדולר בעוד ההכנסה שלכם ביורו — חשיפה אמיתית גם אם מתונה. החלופה במלאי על הנייר היא תוכנית תשלומים של יזם — 10-20% בהזמנה, תשלומים לאורך הבנייה, יתרה במסירה — ללא בדיקת אשראי. בכל מסלול, תקצבו 4% אגרת העברה של Dubai Land Department בתוספת כ-2% עמלות תיווך ורישום מעל המחיר.
זה הסעיף שרוכשים איטלקים צריכים לקרוא פעמיים, כי איטליה היא אחת המדינות המעטות שממסות את עצם ההחזקה של נכס בחו"ל. אם אתם נשארים תושבי מס איטלקים, IVIE — מס ההון על נדל"ן המוחזק מעבר לים — חל מדי שנה על שווי הנכס בשיעור של 1.06%, ומכיוון שהאיחוד אינו גובה מס רכוש מקביל, אין דבר לזכות מולו. הכנסות שכירות ממוסות בנפרד לפי שיעור ה-IRPEF הפרוגרסיבי שלכם, ומכירה עתידית עשויה ליפול בגדר כללי רווחי ההון האיטלקיים בהתאם לעיתוי ולשימוש. באופן קונקרטי: תשואה ברוטו של 6% אינה מה שתושב מס איטלקי מקבל. בין איטליה לאיחוד קיימת אמנת מס בתוקף, ושתיהן מחליפות מידע על חשבונות פיננסיים אוטומטית, כך שההחזקה גלויה מעצם המבנה. אם אתם באמת עוברים ומפסיקים תושבות מס איטלקית, התמונה משתנה מהיסוד — אך להפסקת תושבות יש מבחנים מחמירים משלה, והטעות היקרה היא להניח אותה במקום לבסס אותה. מדלו את המספרים עם יועץ איטלקי לפני שאתם מתחייבים.
העברת הכסף היא החלק הקל. איטליה נמצאת בגוש האירו עם תנועת הון חופשית, ולכן אין פיקוח על מטבע חוץ ואין אישור שיש להשיג לפני מימון רכישה בחו"ל; הבנק שלכם יחיל את דרישות התיעוד שלו נגד הלבנת הון, והעברה בסדר גודל כזה תדווח בערוצים הרגילים ולא תיחסם. בצד האמירתי אין אף הוא פיקוח על מטבע חוץ: דמי שכירות ותמורת מכירה יוצאים בחופשיות בכל מטבע, והצמדת הדירהם לדולר משמעה שהערך אינו נודד בזמן שהכספים ממתינים. מה שאסור להתייחס אליו כרשות הוא הדיווח. נכס בחו"ל חייב להופיע בסעיף RW של הדוח האיטלקי שלכם מדי שנה, אותו דוח שנושא את חבות ה-IVIE, ודיווח CRS משמעו שהרשויות באיטליה רואות חשבונות באיחוד באופן עצמאי. שמרו את המסמכים — חוזה הרכישה, שטר הבעלות מ-DLD, אסמכתאות ההעברה — מההתחלה, וצפו שהצד האמירתי יבקש הוכחת מקור כספים לפני ההשלמה.
קהילות בבעלות מלאה שפופולריות באופן עקבי בקרב רוכשים בינלאומיים, ובהם רוכשים Italian הן:
FAQ
מדריכים
רוכשים בשווקים אלה מתמודדים עם שאלות מטבע ומס דומות:
סוכני Binayah המוסמכים מטעם RERA עובדים עם רוכשים מכל הלאומים. אנו מטפלים בחיפוש הנכס, בסיורים, בתיאום המשפטי ובניהול שלאחר הרכישה.