🇩🇪מדריך לרוכש זר
ל-Dubai קהילת מהגרים גרמנית גדולה ומבוססת, ורוכשים גרמנים משקיעים בנדל"ן ב-Dubai כבר למעלה מ-15 שנה. שיעורי מס הכנסה הגבוהים ב-Germany, התשואות הנמוכות על נדל"ן גרמני ומעמד מקצועי שנוהג לטוס רבות יצרו ביקוש מתמשך. אמנת המס בין UAE ל-Germany מספקת בהירות נוספת בתכנון מבני ההשקעה.
0%
מס רווחי הון
כל הלאומים
בעלות מלאה (Freehold)
AED 2M
סף ה-Golden Visa
5-8%
תשואה ברוטו אופיינית
מדוע דובאי עבור German רוכשים
הרוכשים הגרמנים מונעים בעיקר מתשואה ותכנון מס. Germany מציעה תשואות שכירות למגורים של 2-4% (נטו מתחת ל-2% לאחר מס), בעוד ש-Dubai מציעה 5-8% ברוטו ללא מיסוי מקומי. שיעור מס ההכנסה הגבוה ביותר ב-Germany של 45% (בתוספת היטל סולידריות ומס כנסייה) משמעו שהכנסה משכירות ב-Dubai שווה משמעותית יותר על בסיס שלאחר מס בהשוואה למקבילות הגרמניות, עבור מי שאינם תושבי מס בגרמניה. הטיסה מ-Frankfurt אורכת 6 שעות, מה שהופך את Dubai לאחד השווקים הבינלאומיים הנגישים ביותר מבחינה מעשית עבור משקיעים גרמנים.
שלב אחר שלב
תהליך הרכישה הסטנדרטי בן 5 השלבים חל על כל הלאומים, כולל מי שאינם תושבים.
נהלו משא ומתן וחתמו על מזכר הבנות (MOU / טופס F) מול המוכר. הסוכן שלכם מגיש אותו ל-Dubai Land Department.
פיקדון בגובה 10% (המוחזק בנאמנות או אצל סוכנות הנדל"ן) משולם בעת החתימה על ה-MOU. הוא משריין את הנכס ומוחרם במקרה של חזרה מהעסקה.
היזם מנפיק אישור היעדר התנגדות (NOC) המאשר כי אין דמי שירות או תשלומים פתוחים על הנכס. בדרך כלל 5-10 ימי עסקים.
שני הצדדים מתייצבים במשרד הנאמן של ה-DLD (או באמצעות ייפוי כוח מורשה). משלמים אגרת העברה של 4% ל-DLD בתוספת דמי ניהול. שטר הבעלות מונפק באותו יום.
ה-DLD מנפיק שטר בעלות דיגיטלי ופיזי על שמכם. מרגע זה אתם הבעלים החוקיים. הכנסות השכירות פטורות לחלוטין ממס החל מהיום הראשון.
לאזרחים גרמנים יש זכויות בעלות מלאות (freehold) ללא הגבלה באזורים המיועדים ב-Dubai. בין Germany ל-UAE קיימת אמנה למניעת כפל מס (DTA), אמנת ה-DTA משנת 2013 בין UAE ל-Germany קובעת שהכנסה ורווחים מנדל"ן ב-UAE ימוסו רק ב-UAE (שם השיעור הוא אפס), ולא ב-Germany, אך רק עבור תושבי חוץ גרמנים או בכפוף לתנאים מסוימים באמנה. תושבי Germany עדיין משלמים מס גרמני על הכנסה עולמית במסגרת Unbeschränkte Steuerpflicht (חבות מס בלתי מוגבלת), אך ה-DTA לרוב מספק זיכוי או פטור. מבנה דרך ישות באזור סחר חופשי ב-UAE (DIFC או Abu Dhabi Global Market) עשוי לספק בהירות נוספת.
מסמכי הכנסה גרמניים (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheid) מתקבלים על ידי חתמי הבנקים ב-UAE. ל-Deutsche Bank יש ייצוג ב-Dubai. הבנקאות הבינלאומית של Commerzbank מטפלת בהעברות EUR ↔ AED. תנאי משכנתא לתושבי חוץ ב-UAE: LTV 40-50%, ריביות 4.5-6.5%. רוכשים גרמנים נוהגים להשתמש בהון מ-Bausparverträge גרמניים (חוזי חיסכון לבנייה) או בהלוואות השקעה גרמניות בריבית נמוכה למימון רכישות במזומן ב-Dubai, מאחר ששיעורי המשכנתא הגרמניים לרוב נמוכים משיעורי תושבי החוץ ב-UAE.
Germany ממסה תושבים (Unbeschränkte Steuerpflicht) על הכנסה עולמית. יש להצהיר על הכנסה משכירות ב-Dubai בדו"ח המס הגרמני Einkommensteuererklärung. ה-DTA בין UAE ל-Germany (סעיף 6) קובע שהכנסה ממקרקעין חייבת במס במדינה שבה ממוקם הנכס, UAE, שם השיעור הוא 0%. Germany מיישמת את ה-Progressionsvorbehalt (סעיף הפרוגרסיביות), כלומר הכנסה מ-Dubai פטורה ממס ב-Germany אך נלקחת בחשבון בעת חישוב שיעור המס הגרמני על יתר ההכנסה הגרמנית. גם רווחי הון על נכס המוחזק מעל 10 שנים פטורים ממס ב-Germany לפי §23 EStG.
ב-UAE אין פיקוח על מטבע חוץ. ל-Germany אין פיקוח על תנועות הון, אך כללי BaFin (הרגולטור הפיננסי הגרמני) וכללי איסור הלבנת הון (AML) משמעם שהעברות נכנסות גדולות מ-UAE מחייבות תיעוד. העברות EUR ↔ AED מתבצעות ביעילות דרך Deutsche Bank, Commerzbank ו-Wise Business. העברות SEPA אינן חלות ישירות על AED, אך העברות SWIFT ב-EUR לחשבונות IBAN גרמניים מתבצעות בפשטות.
קהילות בבעלות מלאה שפופולריות באופן עקבי בקרב רוכשים בינלאומיים, ובהם רוכשים German הן:
FAQ
מדריכים
רוכשים בשווקים אלה מתמודדים עם שאלות מטבע ומס דומות:
סוכני Binayah המוסמכים מטעם RERA עובדים עם רוכשים מכל הלאומים. אנו מטפלים בחיפוש הנכס, בסיורים, בתיאום המשפטי ובניהול שלאחר הרכישה.