Mua ngôi nhà đầu tiên ở bất cứ đâu cũng căng thẳng. Tại Dubai, điều này có thể cảm thấy nhiều hơn, vì các đợt ra mắt rất ồn ào, các kế hoạch thanh toán rất khéo léo, và mọi người đều báo giá khác nhau. Hướng dẫn này giữ vững ba điều: các bước, chi phí theo các trang chính thức, và cách kiểm tra giá so với những gì mọi người thực sự đã trả tại Sở Đất Đai Dubai (DLD).
Khi một quy tắc được nêu ra ở đây, nó đến từ một trang chính phủ chính thức, được liên kết ở cuối. Nếu chúng tôi không thể tìm thấy nguồn chính thức cho điều gì đó, chúng tôi đã bỏ qua. Luôn xác nhận các quy tắc hiện tại với DLD, ngân hàng của bạn và người chuyển nhượng của bạn trước khi ký.
Bước 1: Biết nơi bạn có thể mua
Theo cổng thông tin chính phủ UAE, "Tại Dubai, quyền sở hữu nước ngoài được phép ở các khu vực được chỉ định là sở hữu tự do." Giấy chứng nhận quyền sở hữu được cấp bởi Sở Đất Đai. Vì vậy, bộ lọc đầu tiên rất đơn giản: tòa nhà có nằm trong khu vực sở hữu tự do không? Nhà môi giới của bạn và hồ sơ DLD nên xác nhận điều này trước bất cứ điều gì khác.
Bước 2: Kiểm tra xem bạn có đủ điều kiện cho Chương Trình Người Mua Nhà Lần Đầu của DLD không
Nhiều người mua lần đầu không biết điều này tồn tại. DLD điều hành một Chương Trình Người Mua Nhà Lần Đầu. Theo DLD, các lợi ích bao gồm "quyền truy cập ưu tiên vào các đơn vị mới ra mắt từ các nhà phát triển bất động sản, giá ưu đãi trên các đơn vị được chương trình tham gia đặt trước, kế hoạch thanh toán linh hoạt cho phí đăng ký thông qua thẻ tín dụng đủ điều kiện, và các ưu đãi thế chấp cạnh tranh từ các ngân hàng."
DLD liệt kê các tiêu chí đủ điều kiện sau:
- Phải là cư dân (bất kỳ quốc tịch nào) tại UAE
- Không được sở hữu bất kỳ tài sản nhà ở sở hữu tự do nào tại Dubai
- Phải từ 18 tuổi trở lên
- Tài sản phải có giá trị dưới 5 triệu AED
Sở hữu tài sản ở tiểu vương quốc khác không loại trừ bạn, miễn là bạn không sở hữu tài sản sở hữu tự do tại Dubai. Kiểm tra trang DLD để biết cách đăng ký và những nhà phát triển và ngân hàng nào tham gia.
Bước 3: Nhận phê duyệt trước thế chấp trước tiên
Nếu bạn đang vay, đừng bắt đầu xem xét nghiêm túc cho đến khi một ngân hàng đã nói với bạn, bằng văn bản, những gì họ sẽ cho bạn vay và bạn sẽ cần bao nhiêu tiền đặt cọc. Nó xác định ngân sách thực của bạn, ngăn bạn rơi vào một căn hộ mà bạn không thể tài trợ, và làm cho người bán coi trọng bạn. Hướng dẫn của chúng tôi về cách nhận thế chấp tại Dubai và phê duyệt trước thế chấp giải thích cách hoạt động.
Bước 4: Dự trù cho các khoản phí, không chỉ giá
Phí lớn nhất là phí đăng ký DLD. Dịch vụ đăng ký bán của DLD liệt kê một khoản phí là 4% giá trị bán. Đối với các đơn vị chưa hoàn thành được đăng ký với dịch vụ Oqood của DLD, phí được liệt kê là 2% giá trị bán cho người mua và 2% cho người bán. Kiểm tra hợp đồng của bạn để xem ai trả cái gì. Một số nhà phát triển bao gồm một phần của nó như một ưu đãi bán hàng.
Cũng có các khoản phí nhỏ hơn (phí kiến thức và đổi mới, phí văn phòng ủy thác, đăng ký thế chấp nếu bạn vay) cộng với phí môi giới của bạn và phí ngân hàng của bạn. Yêu cầu mọi chi phí bằng văn bản trước khi bạn trả tiền đặt cọc. Hướng dẫn phí DLD của chúng tôi phân tích chúng từng dòng một.
Bước 5: Kiểm tra giá so với các giao dịch thực tế
Đây là nơi hầu hết người mua lần đầu trả quá nhiều. Giá yêu cầu hoặc giá ra mắt là những gì ai đó muốn. Sổ đăng ký cho thấy những gì mọi người thực sự đã trả.
Trong 90 ngày qua, căn hộ trung bình tại Dubai được bán với giá 1,681 AED mỗi sqft và biệt thự trung bình với giá 1,590 AED mỗi sqft. Điều đó cho bạn một tiêu chuẩn thành phố. Sau đó so sánh các khu vực:
| Khu vực (căn hộ, 90 ngày qua) | Giao dịch | Trung bình AED/sqft |
|---|---|---|
| Dubailand Residence Complex | 1,015 | 1,387 |
| Dubai Production City | 563 | 1,387 |
| Jumeirah Village Circle | 2,247 | 1,402 |
| Arjan | 658 | 1,522 |
| Dubai Marina | 487 | 1,895 |
| Business Bay | 936 | 2,050 |
Trong mỗi khu vực này, không có dự án nào chiếm hơn một nửa số giao dịch, vì vậy trung bình là một bức tranh công bằng về khu vực.
Cẩn thận với trường hợp ngược lại. Trong một số khu vực bận rộn, một dự án chiếm phần lớn các giao dịch. Tại Madinat Al Mataar (Dubai South), ví dụ, hơn một nửa trong số 3,084 giao dịch căn hộ trong 90 ngày qua là một dự án. Trung bình khu vực đó thực sự mô tả dự án đó, không phải toàn bộ khu vực.
Cách sử dụng: lấy kích thước của căn hộ bạn đang xem xét, nhân với trung bình khu vực, và so sánh với giá yêu cầu. Nếu giá yêu cầu cao hơn nhiều, hãy hỏi tại sao: tầm nhìn, tầng, hoàn thiện, sẵn sàng để chuyển vào. Đôi khi có lý do chính đáng. Thường thì không.
Trang giá mỗi sqft tại Dubai theo khu vực của chúng tôi hiển thị trung bình mới nhất cho mỗi khu vực, căn hộ và biệt thự, được cập nhật mỗi thứ Hai.
Bước 6: Quyết định mua chưa hoàn thành hay đã hoàn thành
Chưa hoàn thành chiếm 64% giao dịch tại Dubai trong 90 ngày qua, vì vậy bạn sẽ được đề nghị rất nhiều. Đối với ngôi nhà đầu tiên bạn dự định sống, đây là quan điểm chân thành của tôi: một kế hoạch thanh toán là một cấu trúc tài chính, không phải là một khoản giảm giá. So sánh tổng giá với một ngôi nhà đã hoàn thành gần đó. Nếu ngôi nhà đã hoàn thành có giá tương đương, thời gian chờ đợi và rủi ro xây dựng là những gì bạn đang trả. Đảm bảo điều đó đáng giá với bạn. Nếu bạn cần chuyển vào sớm, đã hoàn thành thường là lựa chọn đơn giản hơn. Xem hướng dẫn chưa hoàn thành vs đã hoàn thành của chúng tôi.
Những điều cần kiểm tra trước khi ký
- Trạng thái sở hữu tự do và đơn vị chính xác trên giấy chứng nhận quyền sở hữu (hoặc đăng ký Oqood cho chưa hoàn thành)
- Lịch sử giá bán đã đăng ký cho tòa nhà, không chỉ giá yêu cầu
- Phí dịch vụ cho tòa nhà, và những gì chúng bao gồm
- Ai trả phí nào, bằng văn bản
- Phê duyệt trước thế chấp trong tay trước khi bạn trả tiền đặt cọc
- Đối với chưa hoàn thành: rằng đơn vị của bạn được đăng ký với DLD. Dịch vụ Oqood của DLD là cách một nhà phát triển đăng ký các đơn vị bán chưa hoàn thành tại sổ đăng ký tạm thời.
- Nhà môi giới của bạn có giấy phép. Cổng thông tin chính phủ UAE hướng dẫn người mua tìm kiếm các nhà môi giới được phê duyệt tại Dubai.
Muốn được giúp đỡ với ngân sách của bạn?
Nếu bạn cho chúng tôi biết ngân sách của bạn và các khu vực bạn đang xem xét, một đại lý của Binayah có thể chỉ cho bạn những gì đã thực sự được mua tại sổ đăng ký gần đây. Bạn cũng có thể bắt đầu với mẫu kiểm tra giá trên bất kỳ trang cộng đồng nào.
Nguồn
- Cổng thông tin chính phủ UAE: Người nước ngoài mua bất động sản tại UAE
- DLD: Tổng quan về Người Mua Nhà Lần Đầu
- DLD: Đăng ký bán tài sản thế chấp (phí)
- DLD: Yêu cầu đăng ký bán ban đầu (Oqood)
- Dữ liệu giá: Giao dịch của Sở Đất Đai Dubai, 90 ngày qua, qua binayah.ae/pulse/prices