🇸🇬GUIDE DE L'ACHETEUR ÉTRANGER
Les acheteurs singapouriens comptent parmi les plus avertis d'Asie en matière fiscale, et la plupart arrivent à Dubaï en ayant déjà fait le calcul. Les citoyens de Singapour peuvent acquérir un bien en pleine propriété (freehold) dans les zones désignées de Dubaï sans restriction, sans investissement minimum au-delà des seuils du Golden Visa, et avec un titre de propriété complet (title-deed). Singapour n'impose aucune autorisation à ses résidents pour l'acquisition d'un bien résidentiel à l'étranger. Le bien peut être détenu en nom propre, via une société holding singapourienne, ou via une entité en zone franche des Émirats (DIFC, ADGM).
0%
Impôt sur les plus-values
Toutes nationalités
Pleine propriété
2 M AED
Seuil du Golden Visa
5-8%
Rendement locatif brut typique
Pourquoi Dubaï pour Singaporean acheteurs
Le chiffre décisif est le droit de timbre additionnel pour l'acheteur (ABSD). Un citoyen singapourien achetant une deuxième résidence à Singapour acquitte 20 % d'ABSD (30 % pour la troisième), un résident permanent 30 % pour la deuxième, et un étranger 60 %, en sus d'un droit de timbre acheteur pouvant atteindre 6 %. Dubaï prélève 4 % de frais de mutation au profit du Dubai Land Department, et rien d'autre. Les rendements locatifs bruts creusent encore l'écart : environ 3 % sur le résidentiel privé singapourien contre 6-9 % à Dubaï. Ajoutez un vol direct de 7 heures sur Singapore Airlines ou Emirates, un marché qui contracte en anglais, et un fuseau horaire en avance de quatre heures sur Dubaï qui facilite les transactions le jour même.
ÉTAPE PAR ÉTAPE
Le processus d'achat standard en 5 étapes s'applique à toutes les nationalités, y compris les non-résidents.
Négociez et signez un protocole d'accord (MOU / Form F) avec le vendeur. Votre agent le dépose auprès du Dubai Land Department.
Un acompte de 10% (conservé en fiducie ou par l'agence immobilière) est versé à la signature du MOU. Il sécurise le bien et est perdu si vous vous rétractez.
Le promoteur délivre un certificat de non-objection (NOC) confirmant l'absence de charges de copropriété ou de paiements en souffrance sur le bien. Généralement 5 à 10 jours ouvrés.
Les deux parties se présentent au bureau du fiduciaire du DLD (ou recourent à une procuration autorisée). Payez les frais de transfert du DLD de 4% plus les frais administratifs. Le titre de propriété est délivré le jour même.
Le DLD délivre un titre de propriété numérique et physique à votre nom. Vous êtes désormais le propriétaire légal. Les revenus locatifs sont entièrement exonérés d'impôt dès le premier jour.
Les citoyens singapouriens ne subissent aucune restriction pour acheter à Dubaï, et les Émirats n'en imposent aucune aux ressortissants de Singapour. La pleine propriété est disponible dans les zones désignées, avec enregistrement auprès du Dubai Land Department. Singapour n'applique pas de contrôle des capitaux sortants et n'exige aucune autorisation pour un achat résidentiel à l'étranger. L'acquisition via une structure sociétaire est possible, et une holding singapourienne ou émiratie ne déclenche pas l'ABSD singapourien de 65 % applicable aux entités, celui-ci ne visant que les biens résidentiels situés à Singapour. Les achats sur plan sont protégés par le régime de séquestre de Dubaï institué par la loi n° 8 de 2007.
Les banques émiraties prêtent aux non-résidents singapouriens à hauteur de 50-60 % de la valeur du bien, contre 75-80 % pour les résidents des Émirats, à des taux généralement compris entre 4 et 6 %. Emirates NBD, Mashreq et HSBC UAE sont les canaux habituels et acceptent directement les justificatifs singapouriens : passeport, six mois de relevés bancaires, l'avis d'imposition de l'IRAS comme preuve de revenus, et les relevés CPF en pièces complémentaires. Le ratio singapourien d'endettement total de 55 % ne s'applique pas à un prêt consenti par une banque émiratie, mais s'applique si vous empruntez auprès de DBS, OCBC ou UOB contre une garantie singapourienne pour financer un achat comptant. Le comptant et les plans de paiement promoteur restent la voie majoritaire.
Les Émirats ne prélèvent ni taxe foncière annuelle, ni impôt sur les plus-values, ni impôt sur le revenu des loyers. Les frais de transaction se limitent à 4 % de droits de mutation du Dubai Land Department, environ 2 % de commission d'agence et quelque 4 200 AED de frais d'enregistrement et de trustee. Côté singapourien, les revenus de source étrangère perçus par un particulier résident sont en principe exonérés d'impôt à Singapour, sauf s'ils sont perçus via une société de personnes singapourienne : les loyers de Dubaï échappent donc normalement à l'impôt singapourien. Deux points comptent dans la durée : Singapour ne taxe pas la plus-value de cession d'un bien à Dubaï, et les biens détenus hors de Singapour ne sont pas comptabilisés dans le décompte ABSD, si bien qu'un achat à Dubaï ne fait pas basculer un futur achat singapourien dans une tranche d'ABSD supérieure. Faites valider votre situation par un conseiller fiscal singapourien.
Aucun des deux pays ne restreint les mouvements de capitaux. Singapour n'a pas de contrôle des changes et le dollar singapourien est pleinement convertible ; les Émirats n'imposent ni contrôle des capitaux ni retenue à la source sur les loyers ou le produit de cession quittant le pays. Le dirham est arrimé au dollar américain à 3,6725, si bien qu'une exposition SGD/AED équivaut à une position SGD/USD et se couvre comme telle. En pratique, la plupart des acheteurs ouvrent un compte courant émirati auprès de la banque prêteuse ou de celle du promoteur, puis rapatrient par SWIFT ; DBS, OCBC et UOB traitent tous le règlement en AED. Les Émirats et Singapour participent l'un et l'autre à la norme commune de déclaration (CRS) de l'OCDE : les comptes émiratis sont donc déclarables à l'IRAS, et la documentation doit être conservée en conséquence.
Communautés en pleine propriété régulièrement prisées des acheteurs internationaux, dont les acheteurs Singaporean :
FAQ
Les agents de Binayah certifiés RERA travaillent avec des acheteurs de nationalités très diverses. Nous prenons en charge la recherche de biens, les visites, la coordination juridique et la gestion après l'achat.