🇮🇳GUIDE DE L'ACHETEUR ÉTRANGER
Les Indiens constituent la première nationalité acheteuse à Dubaï, et ce public se divise en deux. Un résident indien achète dans le cadre du Liberalised Remittance Scheme de la RBI, assorti d'un plafond annuel et d'une obligation déclarative. Un Indien non-résident, et près de 3,5 millions vivent aux Émirats, échappe entièrement à ces règles et achète comme n'importe quel résident émirati. Dubaï, elle, ne fait aucune distinction : l'un comme l'autre peuvent détenir la pleine propriété dans les zones désignées, en nom propre ou via une société, sans minimum au-delà du seuil du Golden Visa.
0%
Impôt sur les plus-values
Toutes nationalités
Pleine propriété
2 M AED
Seuil du Golden Visa
5-8%
Rendement locatif brut typique
Pourquoi Dubaï pour Indian acheteurs
La proximité fait beaucoup : deux heures et demie à trois heures et demie depuis Bombay, Delhi ou Kochi, sur des dizaines de vols quotidiens, vers une ville où l'acheteur indien dispose déjà d'une communauté, d'écoles et d'affaires. L'argument financier, c'est la roupie. Le dirham étant arrimé au dollar, un bien à Dubaï est un actif en dollars pour qui voit sa monnaie nationale reculer face au billet vert depuis dix ans. Des rendements locatifs bruts de 5-8 % se comparent à environ 2-3,5 % sur le résidentiel à Bombay, Delhi NCR ou Bangalore, et les loyers dubaïotes ne subissent aucune retenue à la source. Un achat à 2 000 000 AED ouvre en outre droit au Golden Visa de dix ans renouvelable.
ÉTAPE PAR ÉTAPE
Le processus d'achat standard en 5 étapes s'applique à toutes les nationalités, y compris les non-résidents.
Négociez et signez un protocole d'accord (MOU / Form F) avec le vendeur. Votre agent le dépose auprès du Dubai Land Department.
Un acompte de 10% (conservé en fiducie ou par l'agence immobilière) est versé à la signature du MOU. Il sécurise le bien et est perdu si vous vous rétractez.
Le promoteur délivre un certificat de non-objection (NOC) confirmant l'absence de charges de copropriété ou de paiements en souffrance sur le bien. Généralement 5 à 10 jours ouvrés.
Les deux parties se présentent au bureau du fiduciaire du DLD (ou recourent à une procuration autorisée). Payez les frais de transfert du DLD de 4% plus les frais administratifs. Le titre de propriété est délivré le jour même.
Le DLD délivre un titre de propriété numérique et physique à votre nom. Vous êtes désormais le propriétaire légal. Les revenus locatifs sont entièrement exonérés d'impôt dès le premier jour.
Les Émirats n'imposent aucune restriction aux ressortissants indiens, et la pleine propriété dans les zones désignées est enregistrée au Dubai Land Department au nom de l'acquéreur. Côté indien, la RBI autorise expressément les particuliers résidents à acquérir un bien immobilier à l'étranger au moyen de transferts LRS : l'achat outre-mer est donc une opération permise et non soumise à autorisation au cas par cas. Les Indiens non-résidents échappent entièrement au dispositif LRS. Le bien peut être détenu en nom propre, en indivision ou via une société en zone franche émiratie ; la détention conjointe entre époux est courante et permet à un couple résident de cumuler deux enveloppes LRS. Les achats sur plan sont protégés par le régime de séquestre de la loi n° 8 de 2007.
Un prêt immobilier indien ne peut pas financer un achat à l'étranger : le choix se fait donc entre un crédit émirati, un plan de paiement promoteur ou le comptant. Les banques des Émirats prêtent aux Indiens non-résidents à hauteur de 50-60 % de la valeur, à des taux généralement de 4-6 % ; un NRI déjà résident aux Émirats avec un salaire local est traité comme un demandeur résident et peut atteindre 75-80 %. Emirates NBD, Mashreq, HSBC UAE et ICICI Bank UK/UAE traitent directement les pièces indiennes et demanderont passeport, six mois de relevés, accusés ITR ou Form 16, et justificatifs d'origine des fonds. Les plans de paiement promoteur, typiquement 20 % à la réservation et le solde sur trois à quatre ans de construction, restent prisés car ils ne nécessitent aucune analyse bancaire et ne portent pas intérêt.
Les Émirats ne prélèvent ni taxe foncière, ni impôt sur les plus-values, ni impôt sur les loyers ; les frais de transaction sont de 4 % au Dubai Land Department, environ 2 % de commission d'agence et quelque 4 200 AED d'enregistrement. Le détail est du côté indien, et seulement pour les résidents. Le LRS plafonne les transferts sortants à 250 000 USD par personne et par exercice, et une TCS de 20 % s'applique aux transferts d'investissement au-delà de 10 lakh de roupies par an. La TCS n'est pas un coût : c'est un acompte, imputable sur l'impôt sur le revenu ou remboursable ; il faut donc en anticiper la trésorerie et non la traiter comme une décote de 20 %. Un résident est imposé sur ses revenus mondiaux : les loyers de Dubaï sont donc imposables en Inde au barème, avec l'élimination de la double imposition prévue par la convention Inde-Émirats, et le bien doit figurer à l'annexe FA de la déclaration. Les Indiens non-résidents ne sont imposés en Inde que sur les revenus de source indienne : les loyers dubaïotes en sont totalement exclus. Faites confirmer votre situation par un expert-comptable.
Les Émirats n'ont ni contrôle des changes ni retenue à la source sur les loyers ou le produit de cession quittant le pays, et l'ancrage du dirham au dollar à 3,6725 fait de la parité AED/INR une position USD/INR de fait. Le rapatriement vers l'Inde passe sans difficulté par les circuits bancaires ordinaires ; le produit de cession d'un bien acquis sous LRS peut être rapatrié sur un compte résident, tandis qu'un non-résident fera généralement transiter loyers et produits par un compte NRE ou NRO selon son statut. Conservez toute la piste documentaire depuis le transfert sortant, car la déclaration indienne doit réconcilier le virement LRS, l'annexe FA puis la cession. L'Inde et les Émirats participant tous deux à la norme commune de déclaration, les comptes émiratis sont déclarables.
Communautés en pleine propriété régulièrement prisées des acheteurs internationaux, dont les acheteurs Indian :
FAQ
Guides
Les acheteurs de ces marchés rencontrent des questions de change et de fiscalité comparables :
Les agents de Binayah certifiés RERA travaillent avec des acheteurs de nationalités très diverses. Nous prenons en charge la recherche de biens, les visites, la coordination juridique et la gestion après l'achat.