🇸🇬دليل المشتري الأجنبي
يُعدّ المشترون السنغافوريون من الأكثر إلماماً بالضرائب في آسيا، ويصل معظمهم إلى Dubai وقد أجروا الحسابات مسبقاً. يمكن لمواطني Singapore شراء عقارات بالتملك الحر (freehold) في المناطق المخصصة في Dubai دون قيود، ودون حد أدنى للاستثمار بخلاف حدود Golden Visa، مع ملكية كاملة بموجب سند الملكية (title-deed). ولا تفرض Singapore أي اشتراط موافقة على المقيمين الذين يقتنون عقارات سكنية في الخارج. ويمكن تملّك العقار بصفة شخصية، أو عبر شركة قابضة سنغافورية، أو عبر كيان في منطقة حرة بـ UAE (DIFC, ADGM).
0%
ضريبة أرباح رأس المال
جميع الجنسيات
حق التملك الحر
2 مليون درهم
الحد الأدنى للتأشيرة الذهبية
5-8%
عائد الإيجار المعتاد
لماذا دبي لـ Singaporean المشترين
الرقم الحاسم هو رسم الدمغة الإضافي للمشتري (ABSD). فالمواطن السنغافوري الذي يشتري منزلاً ثانياً في Singapore يدفع 20% ABSD (و30% للثالث)، ويدفع المقيم الدائم 30% على العقار الثاني، ويدفع الأجنبي 60%، فوق رسم دمغة المشتري الذي يصل إلى 6%. أما Dubai فتفرض رسم نقل ملكية بنسبة 4% لدائرة الأراضي والأملاك ولا شيء غير ذلك. وتضاعف عائدات الإيجار الإجمالية الفجوة: نحو 3% على السكن الخاص في Singapore مقابل 5-8% في Dubai. أضف إلى ذلك رحلة مباشرة مدتها 7 ساعات على Singapore Airlines أو Emirates، وسوقاً يتعاقد بالإنجليزية، ومنطقة زمنية تسبق Dubai بأربع ساعات تجعل إتمام الصفقات في اليوم نفسه أمراً ميسوراً.
خطوة بخطوة
تنطبق عملية الشراء المعيارية من 5 خطوات على جميع الجنسيات، بما فيها غير المقيمين.
تفاوض ووقّع على مذكرة التفاهم (MOU / نموذج F) مع البائع. يقدّم وكيلك هذه المذكرة إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
يُدفع عربون 10% عند توقيع MOU (يُحفظ لدى الوكالة أو في حساب ائتماني). يضمن العربون الحجز ويُفقد في حال تراجع المشتري.
يُصدر المطوّر شهادة عدم ممانعة (NOC) تؤكد خلوّ العقار من أي مستحقات أو رسوم. تستغرق عادةً 5-10 أيام عمل.
يحضر الطرفان إلى مكتب الأمين المعتمد لـDLD (أو يُنيبان محامياً بالتوكيل الرسمي). يُسدَّد رسم نقل 4% إضافةً إلى الرسوم الإدارية. يُصدر سند الملكية في نفس اليوم.
تُصدر DLD سند ملكية رقمياً وورقياً باسمك. أنت الآن المالك القانوني. دخل الإيجار معفى تماماً من الضرائب اعتباراً من اليوم الأول.
لا يواجه مواطنو Singapore أي قيود على شراء العقارات في Dubai، ولا تفرض UAE أي قيود على المواطنين السنغافوريين. ويتوفّر سند التملك الحر (freehold) في المناطق المخصصة مع التسجيل لدى Dubai Land Department. ولا تطبّق Singapore قيوداً على خروج رؤوس الأموال ولا تشترط موافقة تنظيمية لشراء المساكن في الخارج. والشراء عبر كيان اعتباري ممكن، ولا يؤدي الهيكل القابض السنغافوري أو الإماراتي إلى تفعيل ضريبة ABSD السنغافورية البالغة 65% على الكيانات، إذ تنطبق فقط على العقارات السكنية الواقعة داخل Singapore. أما مشتريات المخططات على الخارطة فمحميّة بنظام حسابات الضمان (escrow) في Dubai بموجب القانون رقم 8 لسنة 2007.
تُقرض بنوك UAE غير المقيمين السنغافوريين بنسبة قرض إلى قيمة تتراوح بين 50-60% مقابل 75-80% لمقيمي UAE، وبأسعار فائدة تقع عادةً في نطاق 4-6%. وتُعدّ Emirates NBD وMashreq وHSBC UAE القنوات المعتادة، وهي تقبل المستندات السنغافورية مباشرةً: جواز السفر، وكشوف حسابات بنكية لستة أشهر، وإشعار الربط الضريبي من IRAS كإثبات للدخل، وكشوف CPF كمستندات داعمة. ولا تنطبق نسبة خدمة الدين الإجمالية السنغافورية البالغة 55% على قرض يمنحه بنك إماراتي، لكنها تنطبق إذا اقترضت من DBS أو OCBC أو UOB بضمان أصول في Singapore لتمويل شراء نقدي. ويظل الدفع النقدي وخطط سداد المطوّرين الطريق الغالب.
لا تفرض UAE ضريبة عقارية سنوية ولا ضريبة على أرباح رأس المال ولا ضريبة دخل شخصي على عائدات الإيجار. وتتمثّل تكاليف المعاملة في رسم نقل ملكية بنسبة 4% لدائرة الأراضي والأملاك، وعمولة وساطة نحو 2%، ونحو AED 4,200 رسوم تسجيل وأمين حفظ. أما في Singapore، فالدخل من مصدر أجنبي الذي يتلقّاه فرد مقيم يكون معفى عموماً من الضريبة السنغافورية ما لم يُستلم عبر شراكة سنغافورية، ولذلك يقع دخل الإيجار من Dubai عادةً خارج نطاق الضريبة السنغافورية. وثمّة أمران يُحدثان فرقاً جوهرياً مع الوقت: لا تفرض Singapore ضريبة على أرباح رأس المال عند بيع عقار في Dubai، والعقارات المملوكة خارج Singapore لا تُحتسب ضمن عدد العقارات لأغراض ABSD، وبالتالي لا يدفع شراء في Dubai عملية شراء مستقبلية في Singapore إلى شريحة ABSD أعلى. تحقّق من وضعك مع مستشار ضريبي سنغافوري قبل الالتزام.
لا تقيّد أي من الدولتين حركة رؤوس الأموال. فليس لدى Singapore رقابة على الصرف والدولار السنغافوري قابل للتحويل بالكامل؛ ولا تفرض UAE قيوداً على رأس المال ولا ضريبة استقطاع على دخل الإيجار أو حصيلة البيع عند خروجها من البلاد. والدرهم مربوط بالدولار الأمريكي عند 3.6725، ولذا فإن الانكشاف على SGD/AED هو عملياً مركز SGD/USD ويمكن التحوّط له بهذه الصفة. وعملياً يفتح معظم المشترين حساباً جارياً في UAE لدى بنك التمويل أو بنك المطوّر، ثم يحوّلون الأموال عبر SWIFT؛ وتتعامل DBS وOCBC وUOB جميعها بتسويات AED. وتشارك كل من UAE وSingapore في المعيار المشترك للإبلاغ (CRS) الصادر عن OECD، ولذا فإن الحسابات الإماراتية خاضعة للإبلاغ إلى IRAS، وينبغي الاحتفاظ بالمستندات وفقاً لذلك.
مجتمعات تملك حر تحظى بشعبية دائمة لدى المشترين الدوليين، ومنهم المشترون Singaporean هم:
FAQ
يعمل وكلاء بناية المعتمدون من RERA مع مشترين من جنسيات متعددة. نتولى البحث عن العقار والمعاينات والتنسيق القانوني وإدارة العقار بعد الشراء.