الاستثمار العقاري
اشترِ عقارًا في دبي من أجل الدخل الإيجاري أو نمو رأس المال أو إقامة عشر سنوات. بناية وسيط عقاري معتمد من RERA منذ عام 2007، بأكثر من 3,000 عقار معروض ووصول مباشر إلى إطلاقات إعمار وداماك وصبحا ونخيل ومراس وألدار.
تحدث إلى مستشار استثماري →+19
عامًا في عقارات دبي
+3,000
عقار معروض
RERA
اعتماد، رقم 1162
2 مليون درهم
عتبة الإقامة الذهبية
الاستثمار العقاري في دبي يعني شراء عقار سكني أو تجاري في دبي لتحقيق دخل إيجاري أو نمو في رأس المال أو كليهما. يستطيع الأجانب التملك الكامل في مناطق التملك الحر المخصصة في دبي، وتُسجَّل الملكية في سند ملكية تصدره دائرة الأراضي والأملاك في دبي. لا تفرض الإمارات ضريبة عقارية سنوية ولا ضريبة على الأرباح الرأسمالية ولا ضريبة دخل على عوائد الإيجار، لذا يصل الإيجار إلى المالك بشكل مباشر أكثر من معظم الأسواق العالمية.
يبلغ متوسط العائد الإيجاري الإجمالي على مستوى المدينة نحو 4.7%، حيث تحقق مجتمعات السوق المتوسط عائدًا أعلى من هذا الخط، بينما تحقق الواجهات البحرية الفاخرة عائدًا أقل منه. خصِّص نحو 5.5% من سعر الشراء لتكاليف المعاملة في الصفقات النقدية ونحو 6.5% في الصفقات الممولة، فوق السعر نفسه. كما أن شراء عقار مؤهل بقيمة مليوني درهم أو أكثر ومسجَّل لدى دائرة الأراضي يمنح المشتري أهلية الإقامة الذهبية لعشر سنوات قابلة للتجديد.
تقوم الحجة لشراء عقار في دبي على ست خصائص هيكلية للسوق، لا على حركة الأسعار في سنة واحدة. ويمكن التحقق من كل واحدة منها قبل أن تلتزم برأس مالك.
لا تفرض الإمارات ضريبة عقارية سنوية ولا ضريبة على الأرباح الرأسمالية ولا ضريبة دخل على عوائد الإيجار. تكاليفك المتكررة هي رسوم الخدمة والصيانة لا فاتورة ضريبية، لذا يصل إليك جزء أكبر من الإيجار مقارنة بمعظم الأسواق العالمية.
في مناطق التملك الحر المخصصة في دبي يملك الأجنبي العقار ملكية كاملة ودائمة، باسمه في سند ملكية صادر عن دائرة الأراضي والأملاك لا تنتهي صلاحيته ويمنح حق البيع والتأجير والتوريث. أما خارج هذه المناطق فتمنح الإجارة الطويلة حق الانتفاع لمدة طويلة لكنها محدودة، تصل عادة إلى 99 عاماً.
ينظّم السوق دائرة الأراضي والأملاك في دبي وذراعها التنظيمي RERA. تُودع أقساط العقارات على الخارطة في حساب ضمان خاص بالمشروع ويُفرج عنها للمطوّر مقابل تقدم إنشائي مُتحقق منه، ويُسجّل حقك المؤقت على الوحدة المحددة عبر نظام «عقود» (Oqood).
استثمار عقاري مؤهل بقيمة مليوني درهم أو أكثر يمنحك أهلية الإقامة الذهبية لعشر سنوات قابلة للتجديد، مع إدراج الزوج والأبناء في الطلب. كما يوجد مسار إقامة قابلة للتجديد ابتداءً من 750,000 درهم من العقار.
الدرهم مربوط بالدولار الأمريكي عند 3.6725 درهم منذ 1997، ما يجعل العقار في دبي أصلاً دولارياً فعلياً. المشترون من اقتصادات الدولار لا يتحملون مخاطر عملة؛ ومن يشترون بعملات أخرى عليهم ملاحظة أن أسعار الفائدة في الإمارات تتبع السياسة النقدية الأمريكية للسبب نفسه.
متوسط العائد الإيجاري الإجمالي على مستوى المدينة نحو 4.7%، ويتراوح من نحو 4.5% في المناطق المميزة إلى نحو 8.5% في المجتمعات عالية العائد مثل قرية جميرا الدائرية. وللمقارنة، تقع العوائد المميزة في أكبر المدن العالمية ضمن خانة الآحاد المنخفضة، نحو 2-3% في لندن المميزة و3-4% في نيويورك، كما يبقى سعر القدم المربعة في دبي أدنى بكثير.
Services
دخل أم نمو أم إقامة. نحدد الهدف أولًا، لأن العقار الأعلى عائدًا والعقار الأسرع ارتفاعًا في القيمة نادرًا ما يكونان العقار نفسه.
وصول مباشر إلى إطلاقات إعمار وداماك وصبحا ونخيل ومراس وألدار، بما في ذلك خطط السداد أثناء الإنشاء وبعد التسليم.
وحدات مكتملة بسند ملكية من أكثر من 3,000 عقار معروض في مجتمعات التملك الحر بدبي، مع دخل من أول عقد إيجار.
العائد الإجمالي والعائد الصافي بعد رسوم الخدمة وفترات الشغور، والتكلفة الكاملة للمعاملة، محسوبة على الوحدة الفعلية لا على عنوان تسويقي.
هيكلة الشراء بحيث تتجاوز القيمة المسجَّلة باسمك عتبة المليوني درهم دون أي التباس.
التنازل عن عقد على الخارطة بشهادة عدم ممانعة من المطور، أو إعادة بيع وحدة مكتملة عبر دائرة الأراضي. نخطط للخروج قبل الدخول.
هناك ستة مسارات رئيسية للاستثمار العقاري في دبي، تختلف في حجم السيولة المطلوبة مقدمًا، وموعد بدء الدخل، وموقع المخاطرة.
| الخيار | كيف يعمل | الأنسب لـ | اعتبار أساسي |
|---|---|---|---|
| على الخارطة | الشراء من المطور قبل الاكتمال وفق خطة سداد على مراحل. | نمو رأس المال بسيولة أولية منخفضة. | يسعِّر المطورون عادةً العقار على الخارطة بنسبة 15-25% أقل من القيمة السوقية المتوقعة بعد الاكتمال؛ والمخاطرة الأساسية هي توقيت التسليم. |
| جاهز / ثانوي | شراء وحدة مكتملة بسند ملكية في سوق إعادة البيع. | دخل من اليوم الأول. | يستحق كامل السعر عند نقل الملكية، فتحتاج إلى المبلغ كاملًا أو إلى تمويل عقاري. |
| الشراء للتأجير | الاحتفاظ بوحدة جاهزة بعقد إيجار مسجل في إيجاري لمدة 12 شهرًا. | دخل سنوي ثابت. | متوسط العائد الإجمالي على مستوى المدينة نحو 4.7%، والعائد الصافي عادةً 75-85% من الإجمالي. |
| الإيجار قصير الأجل | تأجير وحدة مفروشة كمنزل عطلات بترخيص. | دخل إجمالي أعلى في المناطق السياحية. | تكاليف تشغيل وإدارة أعلى، وإشغال يتغير مع المواسم. |
| التنازل عن عقد على الخارطة | بيع العقد لمشترٍ جديد قبل التسليم. | فترة احتفاظ أقصر دون انتظار الاكتمال. | يشترط المطورون عادةً سداد 30-40% من السعر أولًا، إضافة إلى شهادة عدم ممانعة. |
| شراء بغرض الإقامة الذهبية | شراء عقار مؤهل بقيمة مليوني درهم أو أكثر. | إقامة إماراتية لعشر سنوات قابلة للتجديد. | يجب أن تكون القيمة حصة حقيقية بسند ملكية ومسجلة لدى دائرة الأراضي باسمك. |
العائد ونمو رأس المال يسحبان في اتجاهين متعاكسين. المجتمعات الميسورة ذات الطلب المرتفع تحقق أقوى عائد إجمالي، بينما تحقق العناوين الفاخرة النادرة أقوى ارتفاع في القيمة.
| المجتمع | الملف | العائد الإجمالي الإرشادي | سبب الشراء |
|---|---|---|---|
| قرية جميرا الدائرية | شقق السوق المتوسط، قاعدة مستأجرين عميقة وسائلة، معروض جديد كبير ومستمر. | 7.2-8.5% | الدخل |
| الخليج التجاري | أبراج في قلب المدينة؛ إيجارات مطلقة أعلى لكن أسعار أعلى أيضًا. | 6.2-7.1% | دخل ونمو |
| دبي مارينا | واجهة بحرية راسخة وسيولة قوية عند إعادة البيع. | 4.5-6% | نمو وسيولة |
| نخلة جميرا | واجهة بحرية فاخرة نادرة؛ أرض لا يمكن تكرارها. | 4.5-6% | نمو رأس المال |
| دبي الجنوب | ممر نمو حول مطار آل مكتوم الدولي، وأسعار للقدم المربعة من الأكثر يسرًا في دبي. | أعلى من متوسط المدينة | الدخل، بملف منطقة ناشئة |
| ديسكفري جاردنز / المدينة العالمية | مخزون ناضج وميسور بمعروض جديد محدود ومستأجرين طويلي الإقامة. | أعلى من متوسط المدينة | الدخل أولًا |
المعايير المرجعية: متوسط العائد الإيجاري الإجمالي على مستوى المدينة نحو 4.7%، ومتوسط سعر البيع نحو 1,879 درهمًا للقدم المربعة. الواجهات البحرية الفاخرة تحقق عادةً عائدًا أقل من متوسط المدينة وتُشترى لنمو القيمة لا للتدفق النقدي. وتشير توقعات المحللين التوافقية للفترة 2026-2028 إلى ارتفاع سنوي بنسبة 5-12% في قطاعات مختارة.
لكل مجتمع سعره وعائده ومستأجره. تغطي هذه الأدلة العشرون الأسعار والعوائد الإيجارية وأنواع العقارات والمخاطر الخاصة بكل منطقة، لتقارن قبل أن تضع قائمتك المختصرة.
متوسط العائد الإيجاري الإجمالي على مستوى المدينة نحو 4.7%، ويمتد النطاق من نحو 4.5% في المناطق الفاخرة إلى نحو 8.5% في المجتمعات عالية العائد مثل قرية جميرا الدائرية. العائد الإجمالي ليس ما يبقى في يدك.
| المؤشر | ماذا يعني | القيمة المعتادة في دبي |
|---|---|---|
| العائد الإجمالي | الإيجار السنوي مقسومًا على سعر الشراء. | نحو 4.7% على مستوى المدينة؛ من 4.5% تقريبًا في الفاخر إلى 8.5% في عالي العائد |
| العائد الصافي | الإجمالي بعد خصم رسوم الخدمة والشغور والصيانة والإدارة. | عادةً 75-85% من الإجمالي |
| رسوم الخدمة | تُدفع لاتحاد الملاك عن كل قدم مربعة سنويًا. | 10-30 درهمًا للقدم المربعة سنويًا |
| تسجيل إيجاري | تسجيل إلزامي لعقد الإيجار لدى دائرة الأراضي. | نحو 220 درهمًا |
| الضريبة على دخل الإيجار | لا تفرض الإمارات ضريبة عقارية سنوية ولا ضريبة أرباح رأسمالية ولا ضريبة دخل على الإيجار. | 0% |
اطلب من أي وسيط العائد الصافي لا الإجمالي. إذا لم يستطع إخبارك برسوم الخدمة للقدم المربعة في المبنى، فهو لا يعرف الرقم الحقيقي بعد.
تشكل العقارات على الخارطة نحو 72% من المعروض في دبي، أي أنها التيار الرئيسي لا سوقًا هامشية. تمر العملية بسبع خطوات.
قرر ما إذا كنت تشتري للدخل أو النمو أو الإقامة، وأضف تكاليف المعاملة فوق السعر: نحو 5.5% نقدًا و6.5% مع التمويل.
زِن سجل المطور في التسليم بالقدر نفسه الذي تزن به شروط السداد، وتحقق من حساب الضمان (الإسكرو) لدى دائرة الأراضي.
وقّع نموذج الحجز وادفع دفعة الحجز لسحب الوحدة من السوق.
اقرأ جدول الدفعات سطرًا بسطر، وفضّل الدفعات المرتبطة بمراحل الإنشاء على تلك المرتبطة بالتواريخ فقط.
تُدفع رسوم التسجيل البالغة 4% عادةً عند الشراء لتسجيل عقود. وعندما يعلن مطور عن «إعفاء من رسوم الدائرة» فهذا يعني غالبًا أن المطور يتحمل الـ4% لا أنها غير مفروضة.
من الهياكل الشائعة سداد 60% أثناء الإنشاء و40% عند التسليم. أما خطط ما بعد التسليم فتنقل جزءًا من الدفعة الأخيرة إلى أقساط بعد استلام المفاتيح.
افحص الوحدة وسجّل الملاحظات عند التسليم، ثم يتحول تسجيل عقود إلى سند ملكية باسمك.
تصل حدود التمويل مقابل القيمة التي يضعها مصرف الإمارات المركزي إلى 80% للمقيمين و50% لغير المقيمين على العقار الأول، وهي عادةً أقل للعقارات على الخارطة، فتوقع تمويل جزء أكبر نقدًا. وإذا احتجت للخروج قبل التسليم، فالتنازل ممكن بعد سداد الحد الأدنى الذي يطلبه المطور، وغالبًا نحو 30-40%، والحصول على شهادة عدم ممانعة.
رسوم النقل البالغة 4% هي العنوان فقط، أما التكلفة الواقعية الكاملة للتسجيل فأعلى. خصِّص هذه المبالغ بمعزل عن السعر وعن خطة السداد.
| البند | المبلغ | موعد الاستحقاق |
|---|---|---|
| رسوم النقل لدائرة الأراضي | 4% من سعر الشراء | عند نقل الملكية، أو عند تسجيل عقود للعقار على الخارطة |
| رسوم أمين التسجيل | نحو 4,000 درهم | عند نقل الملكية |
| إصدار سند الملكية | 540 درهمًا | عند نقل الملكية |
| عمولة الوساطة | 2% من السعر زائد 5% ضريبة قيمة مضافة | عند نقل الملكية |
| تسجيل الرهن العقاري | 0.25% من قيمة القرض زائد 290 درهمًا | عند نقل الملكية، للصفقات الممولة فقط |
| إجمالي تكلفة المعاملة | نحو 5.5% نقدًا، ونحو 6.5% مع التمويل | فوق سعر الشراء |
| رسوم الخدمة | 10-30 درهمًا للقدم المربعة سنويًا | سنويًا، اعتبارًا من التسليم |
Strategies
وحدات جاهزة، إيجار من أول عقد
على الخارطة، دفعات مرحلية، نمو رأس المال
شراء مؤهل من مليوني درهم
Why Us
أكثر من 19 عامًا في السوق نفسه عبر عدة دورات، لا عملًا يقفز من إطلاق إلى إطلاق.
مرخصون من مؤسسة التنظيم العقاري التابعة لدائرة الأراضي والأملاك، مع وكلاء معتمدين من RERA في كل صفقة.
مشاريع على الخارطة ووحدات جاهزة في مجتمعات التملك الحر بدبي، فلا تقتصر القائمة على مخزون مطور واحد.
وصول في يوم الإطلاق إلى إصدارات إعمار وداماك وصبحا ونخيل ومراس وألدار، بما في ذلك شروط السداد.
نحسب العائد الإجمالي والصافي والتكلفة الكاملة على الوحدة المحددة أمامك، ونقول لك بصراحة متى لا تنجح الأرقام.
الاختيار، والتسجيل لدى دائرة الأراضي، والتعريف بالتمويل، وأوراق الإقامة الذهبية، والتأجير والإدارة وإعادة البيع لاحقًا.
Resources
FAQ
Binayah Properties
أخبرنا بميزانيتك وبما إذا كنت تشتري للدخل أو النمو أو الإقامة. سنعود إليك بقائمة مختصرة وبالأرقام المحسوبة لكل وحدة، لا بكتيب تسويقي.