🇮🇳دليل المشتري الأجنبي
يشكّل الهنود أكبر جنسية مشترية في Dubai، وتنقسم هذه الشريحة إلى فئتين. فالمقيم في الهند يشتري بموجب نظام التحويلات الميسّرة (LRS) الصادر عن RBI، بسقف سنوي والتزام بالإقرار الضريبي. أما الهندي غير المقيم، ويعيش نحو 3.5 مليون منهم في UAE، فهو خارج تلك القواعد تماماً ويشتري كأي مقيم آخر في UAE. ولا تميّز Dubai نفسها بينهما: فكلاهما يمكنه التملك الحر الكامل في المناطق المخصصة، باسمه أو عبر شركة، دون حد أدنى سوى عتبة Golden Visa.
0%
ضريبة أرباح رأس المال
جميع الجنسيات
حق التملك الحر
2 مليون درهم
الحد الأدنى للتأشيرة الذهبية
5-8%
عائد الإيجار المعتاد
لماذا دبي لـ Indian المشترين
القرب الجغرافي يؤدي جزءاً كبيراً من الدور: ساعتان ونصف إلى ثلاث ساعات ونصف من Mumbai أو Delhi أو Kochi، عبر عشرات الرحلات اليومية، إلى مدينة تتوفّر فيها للمشتري الهندي جالية ومدارس وأعمال قائمة. أما الحجة المالية فهي الروبية. فالدرهم مربوط بالدولار الأمريكي، ما يجعل عقار Dubai أصلاً دولارياً لمن تراجعت عملته المحلية أمام الدولار طوال عقد. وتبلغ عائدات الإيجار الإجمالية 5-8% مقابل نحو 2-3.5% على العقارات السكنية في Mumbai أو Delhi NCR أو Bengaluru، ولا يُقتطع من الإيجار في Dubai ضريبة عند المنبع. كما أن شراءً بقيمة AED 2,000,000 يمنح Golden Visa لعشر سنوات قابلة للتجديد.
خطوة بخطوة
تنطبق عملية الشراء المعيارية من 5 خطوات على جميع الجنسيات، بما فيها غير المقيمين.
تفاوض ووقّع على مذكرة التفاهم (MOU / نموذج F) مع البائع. يقدّم وكيلك هذه المذكرة إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
يُدفع عربون 10% عند توقيع MOU (يُحفظ لدى الوكالة أو في حساب ائتماني). يضمن العربون الحجز ويُفقد في حال تراجع المشتري.
يُصدر المطوّر شهادة عدم ممانعة (NOC) تؤكد خلوّ العقار من أي مستحقات أو رسوم. تستغرق عادةً 5-10 أيام عمل.
يحضر الطرفان إلى مكتب الأمين المعتمد لـDLD (أو يُنيبان محامياً بالتوكيل الرسمي). يُسدَّد رسم نقل 4% إضافةً إلى الرسوم الإدارية. يُصدر سند الملكية في نفس اليوم.
تُصدر DLD سند ملكية رقمياً وورقياً باسمك. أنت الآن المالك القانوني. دخل الإيجار معفى تماماً من الضرائب اعتباراً من اليوم الأول.
لا تفرض UAE أي قيود على المواطنين الهنود، ويُسجَّل سند التملك الحر في المناطق المخصصة لدى Dubai Land Department باسم المشتري. أما في الجانب الهندي، فيسمح RBI صراحةً للأفراد المقيمين باقتناء عقارات في الخارج باستخدام تحويلات LRS، ما يجعل الشراء الخارجي معاملة مسموحاً بها لا معاملة تحتاج موافقة لكل حالة. والهنود غير المقيمين خارج إطار LRS كلياً. ويمكن تملّك العقار بصفة شخصية أو بالمشاركة أو عبر شركة في منطقة حرة بـ UAE؛ والملكية المشتركة مع الزوج شائعة وتتيح للزوجين المقيمين دمج حصتَي LRS. ومشتريات المخططات على الخارطة محميّة بنظام حسابات الضمان بموجب القانون رقم 8 لسنة 2007.
لا يمكن استخدام قرض سكني هندي لشراء عقار في الخارج، ولذا يكون الخيار بين رهن عقاري إماراتي أو خطة سداد من المطوّر أو الدفع نقداً. وتُقرض بنوك UAE الهنود غير المقيمين بنسبة قرض إلى قيمة تتراوح 50-60% وبأسعار فائدة 4-6% عادةً؛ أما الهندي غير المقيم الذي يقيم فعلاً في UAE براتب محلي فيُعامل كمتقدّم مقيم ويمكنه بلوغ 75-80%. وتتعامل Emirates NBD وMashreq وHSBC UAE وICICI Bank UK/UAE مع المستندات الهندية مباشرةً، وتطلب جواز السفر وكشوف حسابات ستة أشهر وإقرارات ITR أو Form 16 وإثبات مصدر الأموال. وتظل خطط سداد المطوّرين، وعادةً 20% عند الحجز والباقي على ثلاث إلى أربع سنوات بناء، شائعة لأنها لا تتطلّب اكتتاباً مصرفياً ولا تحمل فائدة.
لا تفرض UAE ضريبة عقارية ولا ضريبة أرباح رأسمالية ولا ضريبة دخل على الإيجار؛ وتتمثّل تكاليف المعاملة في رسم 4% لدائرة الأراضي والأملاك، ونحو 2% عمولة وساطة، ونحو AED 4,200 رسوم تسجيل. أما التفاصيل فتقع في الجانب الهندي، وللمقيمين فقط. فنظام LRS يحدّ التحويل الخارجي بمبلغ USD 250,000 للفرد في السنة المالية، وتُطبَّق ضريبة TCS بنسبة 20% على التحويلات الاستثمارية التي تتجاوز ₹10 lakh سنوياً. وTCS ليست تكلفة: إنها دفعة مقدّمة قابلة للخصم من التزامك بضريبة الدخل أو للاسترداد، فخطّط للتدفّق النقدي بدل اعتبارها اقتطاعاً بنسبة 20%. ويخضع المقيم للضريبة على دخله العالمي، فيكون إيجار Dubai خاضعاً للضريبة في الهند بالشرائح مع إعفاء بموجب اتفاقية تجنّب الازدواج الضريبي بين الهند والإمارات، ويجب الإفصاح عن العقار في Schedule FA من الإقرار. أما الهنود غير المقيمين فيُفرض عليهم الضريبة في الهند على الدخل من مصدر هندي فقط، فيقع إيجار Dubai خارجها تماماً. تحقّق من وضعك مع محاسب قانوني.
لا توجد في UAE رقابة على الصرف ولا استقطاع ضريبي على دخل الإيجار أو حصيلة البيع عند خروجها، وربط الدرهم بالدولار الأمريكي عند 3.6725 يعني أن سعر AED/INR هو عملياً مركز USD/INR. وإعادة الأموال إلى الهند تتمّ بيسر عبر القنوات المصرفية الاعتيادية؛ فحصيلة بيع عقار اشتُري بموجب LRS يمكن إعادتها إلى حساب مقيم، بينما يوجّه غير المقيم عادةً دخل الإيجار والحصيلة عبر حساب NRE أو NRO بحسب حالة الإقامة. واحتفظ بالسجل الورقي الكامل بدءاً من التحويل الصادر، لأن الإقرار الضريبي الهندي يجب أن يطابق تحويل LRS والإفصاح في Schedule FA ثم عملية البيع لاحقاً. وتشارك الهند وUAE في المعيار المشترك للإبلاغ (CRS)، ولذا فإن الحسابات الإماراتية خاضعة للإبلاغ.
مجتمعات تملك حر تحظى بشعبية دائمة لدى المشترين الدوليين، ومنهم المشترون Indian هم:
FAQ
يعمل وكلاء بناية المعتمدون من RERA مع مشترين من جنسيات متعددة. نتولى البحث عن العقار والمعاينات والتنسيق القانوني وإدارة العقار بعد الشراء.