🇨🇳دليل المشتري الأجنبي

    شراء عقار في دبي للمواطنين 🇨🇳

    نما الاستثمار الصيني في عقارات دبي بسرعة بعد الجائحة، وأصبح المشترون الصينيون الآن باستمرار ضمن أكبر 3 جنسيات من حيث حجم المعاملات. تجمع جاذبية السوق بين تنويع نمط الحياة، وتموضع الأعمال ضمن مبادرة الحزام والطريق، والتعقيد المتزايد لنشر رأس المال في البر الرئيسي للصين.

    0%

    ضريبة أرباح رأس المال

    جميع الجنسيات

    حق التملك الحر

    2 مليون درهم

    الحد الأدنى للتأشيرة الذهبية

    5-8%

    عائد الإيجار المعتاد

    لماذا دبي لـ Chinese المشترين

    لماذا دبي لـ Chinese المشترين

    يذكر المشترون الصينيون ثلاثة دوافع رئيسية: تنويع المحفظة خارج الأصول المقومة بـ CNY، وسهولة السفر الدولي انطلاقًا من قاعدة في الإمارات، والفرص التعليمية (أفضل المدارس الدولية في دبي التي تخدم العائلات الصينية). توفر Golden Visa إقامة لمدة 10 سنوات لا تتطلب التخلي عن الجنسية الصينية (لا تعترف الصين بازدواجية الجنسية لكنها تسمح للمواطنين الصينيين بالحصول على إقامة أجنبية). وتكمل الصورة رحلة مباشرة مدتها 7 ساعات إلى معظم المدن الصينية الكبرى وربط AED بـ USD.

    خطوة بخطوة

    كيفية شراء عقار في دبي

    تنطبق عملية الشراء المعيارية من 5 خطوات على جميع الجنسيات، بما فيها غير المقيمين.

    ٠١

    الاتفاق على السعر وتوقيع MOU

    تفاوض ووقّع على مذكرة التفاهم (MOU / نموذج F) مع البائع. يقدّم وكيلك هذه المذكرة إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

    ٠٢

    دفع عربون 10%

    يُدفع عربون 10% عند توقيع MOU (يُحفظ لدى الوكالة أو في حساب ائتماني). يضمن العربون الحجز ويُفقد في حال تراجع المشتري.

    ٠٣

    الحصول على عدم ممانعة من المطوّر

    يُصدر المطوّر شهادة عدم ممانعة (NOC) تؤكد خلوّ العقار من أي مستحقات أو رسوم. تستغرق عادةً 5-10 أيام عمل.

    ٠٤

    نقل الملكية عبر DLD وسداد الرسوم

    يحضر الطرفان إلى مكتب الأمين المعتمد لـDLD (أو يُنيبان محامياً بالتوكيل الرسمي). يُسدَّد رسم نقل 4% إضافةً إلى الرسوم الإدارية. يُصدر سند الملكية في نفس اليوم.

    ٠٥

    استلام سند الملكية

    تُصدر DLD سند ملكية رقمياً وورقياً باسمك. أنت الآن المالك القانوني. دخل الإيجار معفى تماماً من الضرائب اعتباراً من اليوم الأول.

    الوضع القانوني وحقوق الملكية

    يمكن للمواطنين الصينيين شراء عقارات بنظام التملك الحر (freehold) في المناطق المخصصة في دبي دون قيود على الكمية أو القيمة. لا يوجد حد أدنى للاستثمار باستثناء عتبات Golden Visa. يمكن امتلاك العقارات شخصيًا، أو عبر شركات في هونغ كونغ، أو عبر هياكل شركات إماراتية. يستخدم العديد من المشترين الصينيين هياكل قابضة في BVI أو هونغ كونغ لتحسين تخطيط الميراث في ظل كل من قانون الإرث الصيني وقواعد الميراث الإماراتية.

    خيارات التمويل

    يقبل معظم بنوك الإمارات الدخل من مصادر صينية، لكن متطلبات التوثيق صارمة, الإقرارات الضريبية الصينية، وكشوف الحسابات المصرفية للأعمال، والتحقق من مصدر الأموال مع التصديق. تخدم فروع ICBC دبي و Bank of China دبي المشترين الصينيين بنشاط عبر فرق مخصصة تتحدث لغة الماندرين. الشروط النموذجية: نسبة قرض إلى قيمة (LTV) 40-50%، وأسعار فائدة 5-6.5%. يظل الشراء النقدي الطريق المهيمن نظرًا لتعقيدات التمويل العابر للحدود.

    الانعكاسات الضريبية

    تفرض الصين ضرائب على المقيمين على دخلهم العالمي بمعدلات تصاعدية تصل إلى 45%. ومن الناحية النظرية، يُلزم المقيمون الضريبيون الصينيون بالإفصاح عن دخل الإيجار في دبي وأي أرباح ناتجة عن التصرف بالعقار. ويتفاوت تطبيق ذلك. ويقوم العديد من المستثمرين الصينيين بهيكلة الملكية عبر كيانات في هونغ كونغ أو BVI لإدارة هذا التعرض. لا توجد ضريبة إماراتية على دخل الإيجار أو الأرباح الرأسمالية أو الميراث بالنسبة للعقار نفسه. قد تُستحَق الضريبة الحكومية الصينية على عوائد البيع المحوَّلة إلى حسابات في البر الرئيسي اعتمادًا على مصدر تلك العوائد.

    إعادة الأموال إلى الوطن

    يشكّل الحد السنوي الصيني للنقد الأجنبي الشخصي البالغ 50,000 دولار العائق العملي للمشترين الصينيين. الأساليب المستخدمة: تجميع الحصص السنوية لعدة أفراد من العائلة، أو استخدام كيانات شركات في هونغ كونغ (دون حد للنقد الأجنبي)، أو تسوية مشتريات العقارات عبر أموال خارجية قائمة مسبقًا. يمكن تحويل النقد الناتج عن عوائد البيع في دبي إلى أي مكان دون قيود إماراتية, والقيد يكون على الجانب المستلِم في الصين. يفضّل العديد من المشترين الصينيين إعادة استثمار دخل الإيجار في دبي (شراء عقارات إضافية) بدلًا من إعادته إلى الوطن.

    المناطق المفضلة

    مجتمعات تملك حر تحظى بشعبية دائمة لدى المشترين الدوليين، ومنهم المشترون Chinese هم:

    Downtown DubaiBusiness BayDubai MarinaDubai Hills Estate

    FAQ

    الأسئلة الشائعة

    كيف تؤثر حصة الصرف الصينية البالغة $50,000 على الشراء؟
    إنها عنق الزجاجة عملياً. فالحد الشخصي السنوي للصرف الأجنبي في الصين هو USD 50,000 للفرد، وهو أدنى بكثير من سعر شراء نموذجي في Dubai، ومن ثم لا يستطيع فرد واحد يحوّل ضمن حصته الخاصة تمويل عقار بالكامل في سنة واحدة. ولذلك تُموَّل معظم عمليات الشراء الصينية من أموال محتفظ بها أصلاً في الخارج لا من تحويل عند نقطة البيع. ولن نقدّم نصيحة بشأن هيكلة التحويلات للالتفاف على الحصة؛ فالوساطة ملزمة بإتمام فحوص مصدر الأموال بموجب قواعد مكافحة غسل الأموال في UAE بصرف النظر عن الجنسية.
    هل يُطلب مني الإفصاح عن عقاري في Dubai للسلطات الضريبية الصينية؟
    تفرض الصين الضريبة على المقيمين بشأن دخلهم العالمي بمعدلات تصاعدية تصل إلى 45%، والمقيمون ضريبياً في الصين مطالَبون من الناحية القانونية بالإفصاح عن دخل الإيجار من Dubai وأي أرباح بيع. وبما أن UAE لا تفرض ضريبة دخل أو أرباح رأسمالية، فلا توجد ضريبة أجنبية تُخصم من العبء الصيني. وممارسات الإنفاذ ووضعك من حيث الإقامة كلاهما مهم هنا، وليس أي منهما مما يُخمَّن — فأكّد وضعك الإقراري مع مستشار ضريبي صيني بدل الاعتماد على ما يقول مشترون آخرون إنهم يفعلونه.
    هل ينبغي أن أملك العقار عبر شركة في هونغ كونغ أو شركة أوفشور؟
    يفعل ذلك بعض المستثمرين الصينيين، وقد يخدم أغراضاً حقيقية — تخطيط الخلافة، أو التملّك مع شركاء، أو فصل الأصول. لكنه ليس خياراً مجانياً. فالهيكل المؤسسي يحمل تكاليف تأسيس وتكاليف سنوية لا يبدأ معناها إلا عبر محفظة كاملة لا شقة واحدة، وللتملّك عبر المناطق الحرة في UAE متطلباته الخاصة، وقد تترتب على شركة تُدار من البر الرئيسي آثار ضريبية صينية خاصة بها. فسعّر الهيكل مقابل التملّك الشخصي البسيط قبل أن تفترض أنه الخيار الأكثر احترافية.
    هل يمكنني التملّك freehold في Dubai كمواطن صيني؟
    نعم، بالشروط ذاتها المطبّقة على أي أجنبي آخر تماماً. فمناطق التملّك الحر المعتمدة في Dubai مفتوحة لجميع الجنسيات دون قيد بسبب المواطنة أو الديانة أو وضع الإقامة، ويُسجَّل سند الملكية لدى Dubai Land Department باسمك. ولا يوجد حد أدنى للاستثمار باستثناء عتبة AED 2M إن أردت Golden Visa لعشر سنوات، ولا اشتراط للعيش في UAE أو حيازة تأشيرة من أجل التملّك.
    ما إجمالي تكاليف الشراء؟
    رسم نقل الملكية لدى Dubai Land Department بنسبة 4% هو الأبرز، يضاف إليه نحو 2% عمولة وساطة ورسوم تسجيل وأمانة تبلغ نحو AED 4,200، ليصل الإجمالي إلى ما يقارب 6-7% من سعر الشراء. وإذا اقترضت، أضف رسم تسجيل الرهن البالغ 0.25% من قيمة القرض. ولا توجد ضريبة عقارية سنوية بعد ذلك — فالتكاليف المتكررة هي رسوم الخدمات ورسم السكن البلدي على الوحدات المؤجرة.
    كيف أُخرج دخل الإيجار وحصيلة البيع من Dubai؟
    الجانب المتعلق بـ Dubai غير مقيّد: فلا توجد قيود صرف في UAE، ولا يُقتطع شيء من دخل الإيجار أو حصيلة البيع الخارجة من البلاد، وربط الدرهم بالدولار يعني أن القيمة تظل محفوظة ما دامت الأموال قائمة. أما القيد فيقع بالكامل على الجانب المستلم، ووجهة تلك الأموال تتوقف على القواعد السارية على حساباتك في الصين أو غيرها. ويحتفظ كثير من الملاك الصينيين بالدخل في الخارج بدل إعادته، وهو قرار يُتخذ مع مستشار ملمّ بوضعك الخاص.

    الأدلة

    أدلة لجنسيات أخرى

    يواجه المشترون في هذه الأسواق أسئلة مشابهة بشأن العملة والضرائب:

    SingaporeIndiaVietnameseUK

    مستعد للشراء في دبي؟

    يعمل وكلاء بناية المعتمدون من RERA مع مشترين من جنسيات متعددة. نتولى البحث عن العقار والمعاينات والتنسيق القانوني وإدارة العقار بعد الشراء.

    تواصل مع فريقناتصفح العقاراتWhatsApp
    واتساباتصلمحادثة مباشرة