🇻🇳دليل المشتري الأجنبي

شراء عقار في دبي للمواطنين 🇻🇳

اكتشفت طبقة الأثرياء سريعة النمو في فيتنام دبي كوجهة رائدة للاستثمار العقاري في الخارج. وفي ظل اللوائح العقارية الفيتنامية التي تجعل التملك الأجنبي متاحًا لكن خاضعًا لرقابة الحكومة، يمثل سوق دبي المفتوح القائم على التملك الحر (freehold) ودون أي قيود على المشترين الأجانب نقيضًا جذابًا. وقد نما المجتمع الفيتنامي في دبي بشكل كبير منذ عام 2020.

0%

ضريبة أرباح رأس المال

جميع الجنسيات

حق التملك الحر

2 مليون درهم

الحد الأدنى للتأشيرة الذهبية

5-8%

عائد الإيجار المعتاد

لماذا دبي لـ Vietnamese المشترين

لماذا دبي لـ Vietnamese المشترين

يدفع المشترين الفيتناميين الرغبة في تنويع استثماراتهم خارج السوق المحلي الفيتنامي المنظَّم بصرامة، حيث يواجه المستثمرون الأجانب قيودًا كبيرة على الملكية وواجه المطورون أزمات سيولة بارزة. توفر دبي ملكية حرة (freehold) كاملة مع حماية قوية من سجل دائرة الأراضي والأملاك (DLD)، وقروضًا عقارية من بنوك دولية، وعوائد إيجارية تتراوح بين 5-8%, مقابل عوائد إجمالية تتراوح بين 3-5% في فيتنام بمدينة هوشي منه (مع تعقيد إداري أعلى بكثير). ويوفر ربط الدرهم بالدولار الأمريكي (AED-USD) عملة مرجعية مستقرة مقارنة بالدونغ الفيتنامي (VND). كما توفر التأشيرة الذهبية الإماراتية (Golden Visa) عبر الاستثمار العقاري مسارًا ثابتًا للإقامة يقدّره كثير من الأثرياء الفيتناميين للسفر الدولي.

خطوة بخطوة

كيفية شراء عقار في دبي

تنطبق عملية الشراء المعيارية من 5 خطوات على جميع الجنسيات، بما فيها غير المقيمين.

٠١

الاتفاق على السعر وتوقيع MOU

تفاوض ووقّع على مذكرة التفاهم (MOU / نموذج F) مع البائع. يقدّم وكيلك هذه المذكرة إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

٠٢

دفع عربون 10%

يُدفع عربون 10% عند توقيع MOU (يُحفظ لدى الوكالة أو في حساب ائتماني). يضمن العربون الحجز ويُفقد في حال تراجع المشتري.

٠٣

الحصول على عدم ممانعة من المطوّر

يُصدر المطوّر شهادة عدم ممانعة (NOC) تؤكد خلوّ العقار من أي مستحقات أو رسوم. تستغرق عادةً 5-10 أيام عمل.

٠٤

نقل الملكية عبر DLD وسداد الرسوم

يحضر الطرفان إلى مكتب الأمين المعتمد لـDLD (أو يُنيبان محامياً بالتوكيل الرسمي). يُسدَّد رسم نقل 4% إضافةً إلى الرسوم الإدارية. يُصدر سند الملكية في نفس اليوم.

٠٥

استلام سند الملكية

تُصدر DLD سند ملكية رقمياً وورقياً باسمك. أنت الآن المالك القانوني. دخل الإيجار معفى تماماً من الضرائب اعتباراً من اليوم الأول.

الوضع القانوني وحقوق الملكية

يتمتع المواطنون الفيتناميون بحقوق ملكية حرة (freehold) كاملة في المناطق المخصصة في دبي. ولا تُقيّد فيتنام الاستثمار العقاري في الخارج، وإن كانت ضوابط النقد الأجنبي لدى البنك المركزي الفيتنامي (SBVN - State Bank of Vietnam) تنطبق على تحويل الأموال إلى الخارج. ولا تفرض دبي أي قيود على المواطنين الفيتناميين. ويمكن امتلاك العقارات بشكل شخصي أو عبر هياكل مؤسسية. وكثيرًا ما يستخدم المشترون الفيتناميون كيانات خارجية (شركات قابضة في جزر العذراء البريطانية BVI أو في سنغافورة) لإدارة ضوابط النقد الأجنبي واعتبارات الميراث معًا.

خيارات التمويل

يتوفر التمويل من بنوك الإمارات للمواطنين الفيتناميين، وإن كان تعقيد المستندات أعلى منه لدى المشترين الأوروبيين أو من أمريكا الشمالية. وعادةً ما يتعين ترجمة الإقرارات الضريبية الفيتنامية (tờ khai thuế TNCN) وعقود العمل ومستندات مصدر الأموال المحرّرة بالفيتنامية وتصديقها بالأبوستيل. ويلجأ بعض المشترين إلى تسهيلات بنكية في سنغافورة أو هونغ كونغ لسد فجوة التمويل. ويظل الشراء النقدي هو المسار السائد لدى المشترين الفيتناميين. ويمكن للمكاتب الدولية لبنكي Vietcombank وBIDV تسهيل حركة الأموال بالدرهم (AED).

الانعكاسات الضريبية

تفرض فيتنام ضريبة على الدخل الشخصي بمعدلات تصاعدية تصل إلى 35% على دخل العمل؛ ومن الناحية القانونية يخضع دخل الإيجار من مصدر أجنبي والأرباح الرأسمالية من العقارات الخارجية للضريبة في فيتنام بموجب التعميم رقم 111 (Circular 111). ومن الناحية العملية، يظل التنفيذ محدودًا بالنسبة للعقارات الخارجية التي يملكها فيتناميون غير مقيمين، لكن المخاطر تتزايد مع دخول تبادل بيانات معيار الإبلاغ الموحد OECD CRS (Common Reporting Standard) حيز التنفيذ. وقد وقّعت الإمارات على الاتفاقية متعددة الأطراف بين السلطات المختصة MCAA (Multilateral Competent Authority Agreement), وستتلقى السلطات الضريبية الفيتنامية بيانات CRS عن حسابات وعقارات المواطنين الفيتناميين في الإمارات اعتبارًا من عام 2024 فصاعدًا. لذا يزداد أهمية الهيكلة الضريبية السليمة.

إعادة الأموال إلى الوطن

تحدّ ضوابط النقد الأجنبي لدى البنك المركزي الفيتنامي (SBV) من التحويلات إلى الخارج, إذ يجوز للأفراد تحويل ما يصل إلى 200,000 دولار سنويًا لشراء عقارات في الخارج بموافقة البنك المركزي (SBV). أما التحويلات الأكبر فتتطلب مستندات محددة من البنك المركزي (SBV). ويشيع استخدام كيانات مؤسسية في سنغافورة أو هونغ كونغ (خارج قيود الدونغ الفيتنامي VND والبنك المركزي SBV). وتتطلب التحويلات الواردة من دبي إلى حسابات الدونغ الفيتنامي (VND) موافقة البنك المركزي (SBV) فوق حدود معينة. ويفضّل كثير من المشترين الفيتناميين إعادة استثمار دخل الإيجار في دبي بدلًا من إعادته إلى فيتنام.

المناطق المفضلة

مجتمعات تملك حر تحظى بشعبية دائمة لدى المشترين الدوليين، ومنهم المشترون Vietnamese هم:

Business BayJVCDubai Marina

FAQ

الأسئلة الشائعة

هل الدخل من العقارات الأجنبية خاضع للضريبة في فيتنام؟
نظرياً نعم. فدخل الإيجار والأرباح الرأسمالية من عقار خارجي خاضعان للضريبة في فيتنام بموجب Circular 111، مع فرض ضريبة الدخل الشخصي بمعدلات تصاعدية تصل إلى 35%. وقد كان التطبيق محدوداً تاريخياً بالنسبة للعقارات الخارجية التي يملكها فيتناميون يقضون معظم وقتهم في الخارج، لكن ذلك وصف للممارسة لا للقانون، والممارسة تتغير مع دخول تبادل بيانات CRS حيز التنفيذ. لا تبنِ خطتك على ثغرة في التطبيق يجري إغلاقها على مرأى من الجميع.
هل ستعلم السلطات الفيتنامية بشراء عقار في Dubai؟
بصورة متزايدة، نعم. فقد وقّعت UAE على اتفاقية MCAA وتشارك في التبادل التلقائي لمعلومات الحسابات المالية، ما يعني أن الحسابات المرتبطة بعقار في Dubai تصبح مرئية للولايات القضائية المشاركة عبر تبادل بيانات روتيني لا عبر تحقيق. والموقف المعقول هو التعامل مع الحيازة باعتبارها واجبة الإعلان والحصول على تأكيد وضعك الضريبي الفيتنامي من مستشار، بدل الاعتماد على ألا يلاحظها أحد.
كيف أحوّل الأموال من فيتنام لإتمام الشراء؟
تطبّق فيتنام ضوابط على الصرف الأجنبي، وتحويلات رأس المال إلى الخارج لشراء عقارات مقيَّدة، لذا فهذا ليس تحويلاً روتينياً. وعملياً تُموَّل معظم مشتريات الفيتناميين في Dubai من دخل محتفظ به أصلاً في الخارج، أو من مشترين يعملون خارج البلاد بالفعل. أكّد المسار مع مصرفك قبل أن تلتزم بأي جدول أقساط، لأن خطة الدفع لدى المطوّر تفترض قدرتك على تحويل الأموال في مواعيد محددة. ولن نقدّم أي مشورة بشأن هيكلة تحويلات للالتفاف على تلك الضوابط.
هل يمكنني تملّك عقار freehold في Dubai كمواطن فيتنامي؟
نعم، وبالشروط ذاتها المطبَّقة على أي أجنبي آخر. فمناطق freehold المخصصة مفتوحة لجميع الجنسيات بلا قيد يتعلق بالمواطنة أو بوضع الإقامة، ويُسجَّل سند الملكية لدى Dubai Land Department باسمك. ولا تحتاج إلى تأشيرة UAE لتشتري العقار أو تملكه أو تؤجّره. كما أن شراءً بقيمة AED 2M يؤهّلك إضافةً إلى ذلك للحصول على Golden Visa لعشر سنوات قابلة للتجديد وتشمل الزوج والأبناء.
ماذا تكلّف عملية الشراء إلى جانب السعر؟
نحو 6-7% شاملةً كل شيء: رسم نقل الملكية لدى Dubai Land Department بنسبة 4%، ونحو 2% عمولة الوساطة، ورسوم التسجيل وأمين التسجيل. ولا توجد ضريبة عقارية سنوية بعد ذلك؛ فالتكاليف المتكررة هي رسوم الخدمات التي يحددها المبنى ورسم سكن بلدي على الوحدات المؤجَّرة. وتُحدَّد الأسعار وتُسوَّى بالدرهم، ويستطيع موقعنا عرضها بالدونغ الفيتنامي لتقرأها بعملتك.
أيهما أفضل من فيتنام: عقار على المخطط أم عقار جاهز؟
العقار على المخطط يناسب المشترين الذين يموّلون من بعيد، لأن خطة الدفع لدى المطوّر توزّع التكلفة — 10-20% عند الحجز، وأقساط خلال فترة البناء، والرصيد عند التسليم — دون تقييم ائتماني ودون الحاجة إلى علاقة مصرفية في UAE. وتُودَع دفعات المطوّر في حساب ضمان خاص بالمشروع، وتُسجَّل عملية الشراء لدى Dubai Land Department. أما الوحدة الجاهزة فتبدأ بتوليد إيجار فوراً، وهو ما يهم أكثر إذا كان الدخل لا رأس المال هو المقصد. وعادةً ما يحسم قيد التمويل هذا الخيار.

الأدلة

أدلة لجنسيات أخرى

يواجه المشترون في هذه الأسواق أسئلة مشابهة بشأن العملة والضرائب:

SingaporeChineseIndiaUK

مستعد للشراء في دبي؟

يعمل وكلاء بناية المعتمدون من RERA مع مشترين من جنسيات متعددة. نتولى البحث عن العقار والمعاينات والتنسيق القانوني وإدارة العقار بعد الشراء.

تواصل مع فريقناتصفح العقاراتWhatsApp
واتساباتصلمحادثة مباشرة