搜索"迪拜最好的房地产公司",你会看到一页又一页的排行榜,而其中大部分恰恰是由房地产公司自己发布的。这就是关于这个问题首先值得知道的一点:几乎没有哪个为迪拜中介排名的人是中立方,而名次的先后往往取决于这个页面归谁所有。
所以本指南不为任何人排名。它提供的是一套检验方法,用来把持有正规牌照、真正有能力的中介公司,与那些会耗掉你时间、金钱或两者兼失的公司区分开来——这些检验你可以在一个下午之内自己完成,适用于本市任何一家公司。迪拜有数千家持牌经纪机构,注册经纪人更是数以千计。掌握了方法,候选名单自会浮现,无论你是在两家大型经纪行之间抉择,还是在精品中介与国际连锁品牌之间权衡,或者面对的只是朋友随口提到的那三个名字。
排行榜为何是错误的工具
"迪拜顶级房地产中介"是一个不完整的句子。顶级在哪方面?这个市场其实是若干个市场,极少有公司能在所有市场上都表现强劲。一家在开盘当天出货速度无人能及的楼花经纪行,并不会自动成为你希望它去谈判一套二手别墅的公司;而这两者也未必就是你希望在未来五年里替你打理一套已出租公寓的那一家。
真正最适合你的公司,是其日常业务与你即将进行的交易最为接近的那一家。这是关于匹配度的问题,而不是关于名次——这也正是本指南余下部分是一套判断标准,而不是一张冠军榜的原因。
从注册登记开始,而不是从营销宣传开始
每一家依法获准在迪拜从事房产经纪业务的公司,都持有经济与旅游部(Department of Economy and Tourism)颁发的商业牌照,并在 RERA(迪拜土地局 DLD 的监管机构)完成了房地产注册登记。该项注册会产生一个 办公室注册号(Office Registration Number,ORN),它属于公司。经纪人个人则另外持有 经纪人注册号(Broker Registration Number,BRN)。
在你去看其他任何东西之前:
- 索取公司的 ORN 和具体那位经纪人的 BRN。正规公司会毫不犹豫地把两者都交给你,许多公司甚至早已把它们印在邮件签名和房源信息中。
- 自己去核验。Dubai REST 应用和迪拜土地局(DLD)官网都提供注册经纪人与经纪机构的公开查询。核对名称是否一致、注册是否仍然有效、有效期是否尚未届满。
- 确认商业牌照的经营范围涵盖对方实际提供的服务。房产经纪、物业管理和业主协会管理属于各自独立的持牌经营活动。
如果一家公司拿不出有效的 ORN,本页面上其余的内容就都无关紧要了。到此为止。注册登记还意味着这家公司被纳入了投诉处理机制:一旦出了问题,你有地方可以申诉。
让公司与交易类型相匹配
| 你的情况 | 应该在中介身上寻找什么 |
|---|---|
| 从开发商处购买楼花 | 与开发商的直接关系、拿到开盘库存和付款计划的渠道、对交房时间表和 Oqood 登记给得出干脆的答复 |
| 购买现房 | 以 DLD 备案成交记录而非挂牌价为基础的定价、谈判经验、对 NOC 与信托办公室(trustee office)流程驾轻就熟 |
| 出售房产 | 以可比成交案例论证出来的估值,而不是为了拿到委托而给出的讨好性数字,外加一份书面营销方案 |
| 出租或招租 | 熟悉 Ejari、RERA 租金指数和通知期规则;租客背景审核;速度 |
| 从海外购房 | 远程交易操作、授权委托书、按揭与货币兑换渠道引荐、规范的进度汇报 |
| 需要托管的业主 | 持有正规牌照的物业管理部门、服务费处理、有记录可查的维修响应时间 |
直接问一家备选中介:过去十二个月里他们完成了多少宗你这种类型的交易,分别在哪些社区。答案本身,以及他们回答时的从容程度,会告诉你大部分你需要知道的东西。
区域专精胜过全城覆盖
一家声称对每个社区都同样了解的中介,通常对哪个社区都不深入。真正的区域专精听起来是具体的:Dubai Marina 哪些楼盘的服务费会悄悄吃掉收益率,Business Bay 哪些朝向的单位会因隔壁地块开发而失去景观,Downtown Dubai 的服务费与租金溢价相比究竟如何,Jumeirah Village Circle 哪些子片区仍在消化新增供应。
去测试他们。说出你正在考虑的社区,问一问上个季度一套可比单位的实际成交价是多少,以及挂牌价为什么与之不同。真正掌握本地情况的经纪人会用数字和推理来回答。缺乏这些知识的经纪人则会把话题转向另一套房子。
如何读评价而不被误导
评分是有用的。但引用在别人文章里的评分没有用——评价数量和平均分一直在变动,任何印在博客文章里的数字几周之内就已过时。请在你做决定的当天自己去查,并留意四件事:
- 时效性。 本季度的二十条详细评价,比十年间累积的几百条更能说明问题,后者甚至可能来自完全不同的管理层时期。
- 具体性。 有用的评价会写明经纪人姓名、社区,以及实际发生了什么。措辞高度雷同的成批五星好评是一场推广活动,而不是证据。
- 负面评价以及公司的回复。 一家公司如何公开回应投诉,是你能免费拿到的最能说明问题的信号。
- 跨渠道对照。 谷歌、Dubai REST 中 DLD 自己的经纪人评分,以及各大门户网站上的中介页面,不会完全一致。哪里出现明显分歧,就在哪里看得更仔细些。
佣金与费用的透明度
一家在钱上说得清楚的公司,通常在别的事情上也说得清楚。迪拜的市场惯例是 买方一侧的中介佣金约为成交价的 2%,另加增值税(VAT),新签租约则约为 年租金的 5% 加增值税(VAT)。两者都不是法定费率——都属于行业惯例,可以协商,并且必须在你推进交易之前以书面形式约定。
好的中介还会主动告知那些并不进他们口袋的费用:4% 的 DLD 过户费、成交价在 AED 500,000 以上的房产约 AED 4,000 加增值税 的信托办公室手续费、AED 540 的产权证签发费,以及按揭购房时按 贷款金额的 0.25% 加 AED 290 收取的抵押登记费。如果直到过户当天都没人提起这些费用,那本身就是一条信息。我们关于迪拜房产经纪佣金和 DLD 费用详解的指南列出了完整的算法。
你还应当看到标准的 RERA 文件被正确使用:卖方与挂牌中介之间签署 Form A,买方与其中介之间签署 Form B,两家中介合作时签署 Form I,而 Form F 就是买卖合同本身。这些表格的存在,正是为了让代理关系和费用一目了然。跳过它们的公司,跳过的是对你的保护。
房源信息能告诉你什么
一家中介自己的房源库,就是对其运作方式的一次免费审计。要看的是:该套房产的真实实拍照片,而不是借用的开发商效果图;准确的面积和单位编号;标明的价格以及费用由谁承担;按 RERA 要求展示的许可编号;以及卖掉之后会及时下架的房源。同一套房源以三个不同价格重复挂出,或者对每一次咨询都以"刚刚卖掉了,不过我有类似的"作为标准回复,说明其房源储备比网站显示的要单薄得多。
响应速度、语言与售后服务
在做出承诺之前,先测试一下他们的"前台"。在办公时间之外发一条咨询,看看会收到什么样的回复、多快收到,以及是否真的回答了你提出的问题。在你还不是客户之前就迟缓、笼统的回复,之后很少会变好。
迪拜是一座海外买家云集的城市,因此语言覆盖是一个实际问题,而不是礼节问题:合同、估值和交房沟通,用你完全自如的语言进行会顺利得多。另外要问清楚过户之后会发生什么——验房整改、交房、Ejari、DEWA、租客、服务费纠纷。把成交视为关系终点的公司很容易辨认:他们对第二个月的事情无话可说。
披露声明
Binayah Properties 是一家迪拜房地产经纪公司,因而也是本页读者可能正在比较的公司之一——所以我们在此刻意没有为任何人排名,包括我们自己,也没有发布任何竞争对手的评分或评价数量,因为由竞争对手撰写的排行榜是营销,而不是证据;请把上述检验方法原封不动地用在我们身上,就像你对待任何其他公司一样。
作为一个可供参考的实例:Binayah 自 2007 年起在迪拜开展业务,通过 RERA 认证的经纪人提供服务,目前在售房源超过 3,000 套,能以多种语言为客户服务,并公布每位经纪人的个人档案与专长,让你在打电话之前就能弄清楚自己实际要打交道的是谁。这些都是可核实的事实,而不是在任何方面声称自己第一。我们的房地产中介服务和房产经纪服务页面说明了我们做什么以及如何收费。
一个下午就能列出的候选名单
- 用一句话写下你的交易类型、社区和时间安排。
- 收集四到五家明显在该社区有业务的公司——来源包括该区域的门户网站房源、DLD 成交记录和熟人推荐。
- 在 Dubai REST 上核验每一家的 ORN,以及分配给你的那位经纪人的 BRN。
- 自己去读他们当下的评价,以时效性和具体性为筛选标准,并读一读他们对投诉的回复。
- 向每一家问同样的三个问题:今年你们完成了多少宗和我类似的交易、分别在哪里;最近一套可比单位的实际成交价是多少;以及我要付给你们多少钱、能否书面写明,还有全部第三方费用有哪些。
- 根据回答的质量来选择,而不是根据品牌标志的大小。
危险信号
- 不提供 ORN 或 BRN,或者注册信息核查不上。
- 施压要求把任何定金打入个人账户或来路不明的账户,而不是通过正规渠道。
- 估值远高于所有可比案例,却拿不出任何依据。
- 不愿在开始工作之前把佣金写成书面文件。
- 房源没有许可编号,或者房子总是"刚刚被人买走"。
- 把承诺的租金回报率或资本增值说成是有保证的。
结论
迪拜不存在唯一一家"最好的房地产公司",任何告诉你有的页面都是在推销什么。存在的是最适合你这笔交易的公司,而且一个下午就能把它找出来:经过核验的注册资质、在你所在社区和你这类交易上可以证明的深度、你自己查过的评价、书面写明的费用,以及包含数字的回答。对你考虑的每一家公司都跑一遍这些检验,包括这一家,你就不再需要任何人的排行榜。