在迪拜,你其实并不是在雇一家房地产公司,而是在雇公司里的某一个人。名片上的品牌决定了标准、系统和问题上报的渠道,但你这笔交易的结果——你付出的价格、你避开的风险、你省下的那几周时间——取决于那位回复你消息的经纪人个人。
这使得"谁是迪拜最好的房地产经纪人"同时成为一个合理的问题和一个无法回答的问题。这座城市有数以千计的注册经纪人,没有哪份榜单能告诉你,其中哪一位适合一套要在六周内完成的 Jumeirah Village Circle 两居室二手房交易。真正可以传授的是方法:如何核验一位经纪人,如何在一次对话中检验他的功力,以及一位真正优秀的经纪人会做哪些普通经纪人不会做的事。
经纪人、代理人、中介公司:这里的用词很重要
在迪拜,这些术语是受监管的,不能随口混用:
- 经纪人(broker) 或 代理人(agent) 是持牌个人,持有经 RERA 培训与认证后签发的 经纪人注册号(Broker Registration Number,BRN)。BRN 属于个人。
- 中介公司(agency) 则持有 办公室注册号(Office Registration Number,ORN) 和商业牌照。ORN 属于公司。
- 经纪人只有在挂靠于一家已注册的办公室时才能从事房产交易。当经纪人换公司时,其注册资格会随之转移,并在新的 ORN 之下重新签发。
所以需要核验的是两件事,而且它们彼此独立。一个知名的中介品牌,并不能证明坐在你面前的这个人当前持有该公司名下的有效牌照。
在第一次看房之前核验 BRN
这大约只需要两分钟,却能排除掉一整类问题:
- 索取经纪人注册在案的全名、他的 BRN,以及所属公司的 ORN。
- 在 Dubai REST 应用或迪拜土地局(DLD)官网上查询这两个号码,那里提供经纪人与经纪机构的公开登记查询。
- 核对经纪人的姓名与其身份证件是否一致、注册是有效的而不是已过期,以及他是否登记在其声称所代表的那家公司名下。
- 问清楚他获得认证并能自如使用的语言有哪些,以及他会不会亲自负责你的案子,还是在第一次看房之后就转交给同事。
持牌经纪人对此早有预期,并会让这个过程变得很简单。在第一步就开始犹豫,答案就已经全在里面了。
确定你需要哪一类经纪人
经纪人是分专长的,而这些专长其实是完全不同的工作。一位出色的楼花经纪人和一位出色的二手市场谈判高手,日常工作几乎毫无共同之处。
| 如果你要 | 你需要这样一位经纪人 |
|---|---|
| 购买楼花 | 手上握有真实的开发商配额,能把付款计划和 Oqood 登记讲得明明白白,并且坦率说明交房风险和交房后的转售规则 |
| 购买现房 | 依据 DLD 备案成交记录定价,近期在你所在的楼盘或社区谈过交易,并且对 NOC 与信托办公室的流程了如指掌 |
| 出售房产 | 以可比案例论证估值,而不是用讨好你的数字来赢得委托,并且带来一份书面营销方案 |
| 出租自有单位 | 熟悉 RERA 租金指数、Ejari、通知期规则,以及如何审核租客 |
| 从海外购房 | 能处理远程签约、授权委托书和按揭引荐,并且不用你追着催就主动汇报 |
直接问:过去十二个月里,你完成了多少宗完全属于这一类型的交易,分别在哪些社区?专精的经纪人会立刻给出具体答案。什么都做的通才只会用形容词回答。
能识别出优秀经纪人的五个问题
向每一位入围的经纪人问同样的问题,然后把答案并排比较。
- 最接近的可比单位实际成交价是多少,什么时候成交的? 你是在检验他究竟是依据备案成交数据工作,还是依据挂牌价。
- 这套房子有什么毛病? 每一套房子都有妥协之处——朝向、服务费、整栋楼的中央冷气安排、马路噪音。愿意说出来的经纪人,日后在说实话要付出代价时,同样会对你说实话。
- 在这笔交易里你代表谁,谁付钱给你? 代理关系应当是明示的、有文件记录的,而不是靠默认。
- 全部算下来,总费用是多少? 好的经纪人不用查任何资料就能一口气报出来。
- 过户之后会发生什么? 验房整改、交房、Ejari、DEWA、第一位租客、第一张服务费账单。答案会告诉你,你对他而言是一段关系,还是一笔佣金。
代理关系、表格与由谁付费
迪拜使用标准的 RERA 表格,以确保代理关系和费用永远不会含糊不清。Form A 记录卖方与其挂牌经纪人之间的协议,Form B 记录买方与其经纪人之间的协议,Form I 用于两家经纪公司合作同一笔交易,而 Form F 则是买卖双方之间的买卖合同(即 MOU)。
市场惯例是买卖交易中约为 成交价的 2% 加增值税(VAT),由该经纪人所代表的一方支付;新签租约则约为 年租金的 5% 加增值税(VAT)。两者都是惯例而非法定,因此都可以协商——而且都应当在开始看房之前以书面形式约定,而不是等到了信托办公室才提出来。除经纪人的费用之外,你还要支付 4% 的 DLD 过户费、成交价在 AED 500,000 以上时约 AED 4,000 加增值税 的信托办公室手续费、AED 540 的产权证费用,以及在按揭购房时用于抵押登记的 贷款金额的 0.25% 加 AED 290。我们关于迪拜房产经纪佣金和 DLD 费用详解的指南给出了完整的明细。
如果同一位经纪人同时介绍买卖双方,这是允许的,但必须明确向你披露,而且你应当理解这对他代表你进行谈判意味着什么。
核查具体的某一个人
用公司层面的评价来判断一个人,是相当粗糙的工具。要直接查这个人:
- 把经纪人的姓名连同公司名称一起搜索,阅读搜出来的内容,而不只是看他自己个人主页上显示的评分。
- 寻找那些点名提到他、并且描述了某个具体社区里某笔具体交易的评价。时效性比数量更重要,而一周之内集中发布的一批高度雷同的五星好评是一场推广活动。
- 读一读这位经纪人及其公司在公开场合如何回应批评。
- 索取两位客户推荐人,他们买卖过与你正在处理的相同类型的房产,而且要真的打电话过去问一问。
- 如果一家公司公布了带照片、真实专长和可联系方式的经纪人档案,那么你在拿起电话之前就可以完成这些核查。
此处刻意不予公布的内容:任何竞争对手的评价数量、星级评分或团队人数。这些数字每周都在变,而由利益相关方抄进文章里的数字,其价值还不如你花两分钟自己去查一次实时数据。
披露声明
Binayah Properties 是一家迪拜房地产经纪公司,因而也是本页读者可能正在比较其经纪人的公司之一——所以我们在此刻意没有为任何经纪人或中介公司排名,包括我们自己,也没有发布任何竞争对手的评分或评价数量,因为由竞争对手撰写的排行榜是营销,而不是证据;请把上述检验方法原封不动地用在我们身上,就像你对待任何其他公司一样。
作为这些检验应当查出些什么的一个实例:Binayah 自 2007 年起在迪拜开展业务,其经纪人均通过 RERA 认证,并持有可在 Dubai REST 上核验的个人 BRN,在售房源超过 3,000 套,能以多种语言开展工作,而且每位经纪人的档案、照片和专长都公布在我们的团队页面,让你在打电话之前就能查清这个人。我们做什么以及如何收费,写在房产经纪服务和房产中介服务页面上。请把这一切都核验一遍。这正是本页的意义所在。
危险信号
- 不提供 BRN,或者其注册信息在公开登记系统里查不到。
- 任何要求把定金转入个人账户而不是走正规渠道的做法。
- 估值远高于所有可比案例,却没有数据支撑。
- 只有在你已经作出承诺之后才谈佣金。
- 保证收益率、保证升值,或者施压要求你当天就签。
- 对自己在这笔交易中代表谁含糊其辞。
结论
迪拜最好的房地产经纪人,不是某人榜单上的一个名字。他是这样一位持牌人士:在你所在的社区做业务,每个月都在完成你这一类交易,依据真实成交数据定价,把自己的费用写进书面文件,会告诉你这套房子有什么毛病,并且在产权证签发之后依然会接你的电话。核验 BRN、问那五个问题、查这个人而不是那个标志,你就能找到他。