Phần lớn người mua đến Dubai với một ngân sách và một mức giá, rồi cho rằng khoảng cách giữa hai con số đó là nhỏ. Không hề. Với một căn hộ đã bàn giao, bạn nên dự trù khoảng 7% giá mua cho chi phí giao dịch, và kể từ tháng 2 năm 2025 gần như không khoản nào trong số đó được vay. Chỉ riêng thay đổi này đã định hình lại việc một mức lương nhất định thực sự mua được những gì.
Đây là danh sách đầy đủ. Các mức phí theo luật định được ghi rõ. Khi một khoản là thông lệ thị trường chứ không phải luật, chúng tôi nói rõ, bởi thông lệ thì thương lượng được còn luật thì không.
Phí chuyển nhượng DLD: 4%
Sở Đất đai Dubai thu 4% giá mua để chuyển quyền sở hữu. Luật chia khoản này thành 2% cho người mua và 2% cho người bán. Trên thực tế, trong hầu hết mọi giao dịch mua bán lại tại Dubai, người mua trả toàn bộ 4%. Điều này phổ biến đến mức hầu hết môi giới sẽ báo cho bạn như một chi phí của người mua mà không hề nhắc đến việc chia đôi.
Về mặt kỹ thuật thì có thể thương lượng. Nhưng hiếm khi được thương lượng. Với một căn hộ AED 2,000,000 thì đó là AED 80,000.
Đi kèm là một nhóm nhỏ các khoản phí hành chính của DLD: AED 250 cho giấy chứng nhận quyền sở hữu, AED 250 cho bản đồ bất động sản, AED 10 phí tri thức và AED 10 phí đổi mới. Tạm tính là AED 580.
Phí trustee, và khoản tính trùng cần để ý
Việc chuyển nhượng diễn ra tại văn phòng trustee đăng ký, không phải tại chính DLD. Trustee thu AED 2,000 cộng 5% VAT với bất động sản dưới AED 500,000, và AED 4,000 cộng 5% VAT từ mức đó trở lên. Vậy với một giao dịch điển hình: AED 4,200.
Đây là chỗ mà rất nhiều bảng phân tích chi phí được công bố mắc sai lầm. Một số nguồn liệt kê chính khoản này lần nữa dưới một tên khác, thường là "phí hành chính DLD" khoảng AED 4,000. Đó là cùng một khoản. Nếu bạn thấy trên bảng chi phí vừa có phí trustee vừa có một khoản phí hành chính DLD bốn nghìn dirham riêng biệt, thì trên giấy tờ bạn đang bị tính trùng khoảng AED 4,000. Hãy hỏi cho rõ khoản nào là khoản nào.
Hoa hồng môi giới: 2% + VAT, và khi nào bằng không
Với giao dịch mua bán lại, mức hoa hồng môi giới tiêu chuẩn là 2% giá bán cộng 5% VAT, do người mua trả. Với AED 2,000,000 thì đó là AED 42,000.
Với bất động sản off-plan, chủ đầu tư trả cho môi giới. Người mua hoàn toàn không trả hoa hồng. Nếu một môi giới cố thu hoa hồng của bạn trong một đợt mở bán trực tiếp từ chủ đầu tư, đó không phải thông lệ thị trường — đó là môi giới thu tiền của bạn cho việc họ đã được trả công rồi. Rất đáng để hỏi thẳng câu này.
Thay đổi năm 2025 quan trọng hơn bất kỳ khoản phí nào
Kể từ ngày 1 tháng 2 năm 2025, theo chỉ thị của CBUAE, các ngân hàng không còn được tài trợ khoản phí DLD 4% hay hoa hồng môi giới 2% vào khoản vay thế chấp. Trước đây nhiều bên cho vay gộp các khoản này vào khoản vay. Giờ thì không được nữa. Số tiền đó phải tồn tại dưới dạng tiền mặt thanh khoản, nằm ngoài khoản đặt cọc của bạn.
Các báo cáo thời điểm đó cho thấy điều này ảnh hưởng đến khoảng 70% người mua vay thế chấp trên thị trường thứ cấp — tức là hầu hết mọi người đều đang dựa vào việc vay ít nhất một phần chi phí. Hệ quả trên thực tế rất rõ ràng: cùng một người mua, cùng mức lương, cùng khoản vay đã được duyệt, nay cần nhiều tiền mặt hơn đáng kể để hoàn tất.
Hãy tính thử với một căn hộ đã bàn giao giá AED 2,000,000 cho người mua là người nước ngoài:
Đặt cọc ở mức LTV 75%: AED 500,000 trả trước.
DLD 4%: AED 80,000.
Môi giới 2% + VAT: AED 42,000.
Trustee: AED 4,200.
Nhóm phí hành chính DLD: AED 580.
Đăng ký thế chấp (0.25% của khoản vay AED 1,500,000 + AED 290): AED 4,040.
Định giá: khoảng AED 3,150 đã gồm VAT.
Phí thu xếp của ngân hàng, nếu không được miễn, ở mức 1% + VAT: AED 15,750.
Tiền mặt cần có khi hoàn tất: khoảng AED 650,000, trong đó khoảng AED 150,000 là phí. Khoản đặt cọc AED 500,000 chưa bao giờ là toàn bộ câu chuyện.
Các chi phí riêng của khoản vay thế chấp
Trần tỷ lệ cho vay trên giá trị dành cho người nước ngoài là 75% với bất động sản đã bàn giao đến AED 5,000,000, 65% trên mức AED 5,000,000, và 50% với off-plan. Công dân UAE được nhỉnh hơn một chút.
Đăng ký thế chấp tại DLD là 0.25% giá trị khoản vay cộng AED 290. Định giá dao động từ AED 2,500 đến AED 3,500 cộng VAT. Phí thu xếp của ngân hàng trên danh nghĩa khoảng 1% cộng VAT, nhưng đây là một trong những khoản thực sự thương lượng được — nó thường xuyên được miễn hoàn toàn, đặc biệt với các khoản vay lớn hoặc nếu bạn có tài khoản nhận lương tại chính ngân hàng đó. Hãy yêu cầu miễn trước khi bạn chấp nhận thư chào khoản vay, chứ không phải sau đó.
Off-plan có cấu trúc chi phí khác
Tổng chi phí off-plan gần với 4% giá bán hơn là 7%, và lý do rất đơn giản: không có hoa hồng môi giới, và không có phí bàn giao riêng.
Đăng ký Oqood chính là khoản phí DLD 4%. Nó được trả một lần, trên giá mua off-plan, tại thời điểm bán ban đầu. Không có khoản 4% thứ hai khi tòa nhà được bàn giao và giấy chứng nhận quyền sở hữu được cấp. Đây là một hiểu lầm dai dẳng và nó khiến off-plan trông đắt hơn thực tế. Phí hành chính riêng của Oqood là AED 40.
Thứ bạn thực sự phải trả là phí hành chính của chủ đầu tư, thường từ AED 1,000 đến AED 6,000 tùy chủ đầu tư. Phí trustee thường được miễn với off-plan vì chủ đầu tư trực tiếp lo việc đăng ký.
Những chi phí vận hành người ta hay quên
Hai khoản dưới đây gài bẫy gần như tất cả mọi người.
Phí nhà ở của thành phố là 5% giá trị cho thuê hằng năm của bất động sản, thu hằng tháng qua tài khoản DEWA của bạn. Nếu bạn sở hữu và ở luôn, phí được tính trên giá trị cho thuê mà bất động sản có thể đạt được. Đây là dòng bị bỏ sót nhiều nhất trong các ước tính chi phí sở hữu tại Dubai, và với một căn có giá trị cho thuê AED 120,000 thì đó là AED 6,000 một năm, xuất hiện dưới dạng AED 500 mỗi tháng trên hóa đơn tiện ích mà bạn không đọc kỹ.
Phí dịch vụ được công bố theo từng tòa nhà, không phải theo cộng đồng, trên chỉ mục Mollak của DLD. Điều này quan trọng vì hai tòa tháp trên cùng một con phố có thể chênh nhau gấp ba lần. Biên độ trên toàn Dubai chạy từ khoảng AED 3 đến AED 30 mỗi foot vuông mỗi năm, với phần đuôi lên tới khoảng AED 68 ở Burj Khalifa. Các cộng đồng biệt thự thấp hơn nhiều — Arabian Ranches vào khoảng AED 3.50 mỗi foot vuông.
Yếu tố gây chênh lệch lớn nhất là việc hệ thống làm mát tập trung (chiller) có được tính trong phí dịch vụ hay tính riêng. Một tòa nhà đã gồm chiller sẽ trông đắt hơn tính trên mỗi foot vuông nhưng tổng cộng vẫn có thể rẻ hơn. Luôn so sánh cùng điều kiện, và luôn tra cứu đúng tòa nhà cụ thể thay vì chấp nhận một mức trung bình của cả cộng đồng.
Những gì bạn không phải trả: không có thuế lãi vốn khi bán bất động sản tại Dubai, và không có thuế bất động sản hằng năm.
Có được con số thật cho một bất động sản thật
Các tỷ lệ phần trăm chung chung đưa bạn đến gần. Chúng không cho bạn biết một căn cụ thể trong một tòa nhà cụ thể thực sự tốn bao nhiêu để mua và nắm giữ, bởi phí dịch vụ, phương án chiller và NOC thay đổi đúng theo những thứ mà một tỷ lệ phần trăm không nắm bắt được.
Tiện thể, NOC dao động từ AED 500 đến AED 5,000 cộng VAT và theo thông lệ do người bán trả — nhưng thông lệ đó nằm trong MOU, và rất đáng để kiểm tra xem MOU có ghi đúng điều bạn đang mặc định hay không.
Nếu bạn đang có một bất động sản trước mắt, hãy đưa nó qua Binayah Deal Check tại Deal Check. Công cụ nhận một đường dẫn tin đăng, một ảnh chụp màn hình hoặc một brochure từ bất kỳ đại lý nào và trả về tổng số tiền mặt cần có với từng khoản được liệt kê chi tiết, cùng với các giao dịch so sánh đã đăng ký với DLD trong cùng tòa nhà. Nó cũng sẽ nói cho bạn biết khi nó không có đủ dữ liệu để chắc chắn, và đó mới là câu trả lời hữu ích hơn khi điều đó là sự thật.