Một tin đăng tại Dubai cho bạn biết giá, diện tích và số phòng ngủ. Gần như mọi thứ quyết định việc thương vụ có ổn hay không đều vắng mặt trong đó, và phần lớn sẽ không được nhắc đến trừ khi bạn hỏi.
Đây là mười bảy câu hỏi đáng hỏi, nhóm theo điều chúng bảo vệ bạn khỏi. Một số có câu trả lời mà môi giới phải đưa ra ngay lập tức. Một số thì cố tình khó xử. Những câu khó xử thường là những câu có giá trị.
Về giá và giá trị
1. Các căn trong tòa nhà này thực sự đã bán được bao nhiêu trong sáu tháng qua?
Không phải rao bao nhiêu — mà bán được bao nhiêu, đã đăng ký với DLD. Đây là chuẩn duy nhất phản ánh hành vi của người mua thay vì hy vọng của người bán. Một môi giới giỏi có sẵn những con số này. Nếu câu trả lời là mức trung bình của cả cộng đồng thì đó không phải câu trả lời: giá thay đổi cực lớn giữa các tòa nhà trên cùng một con phố.
2. Điều gì giải thích chênh lệch giữa mức giá này và các giao dịch đó?
Nếu căn này nằm trên khoảng giá, phải có một lý do gắn với chính bất động sản — tầng cao, hướng nhìn đẹp, đã cải tạo, bàn giao trống, bố trí rộng hơn. "Thị trường đang mạnh" không phải lý do về căn này.
3. Nó đã rao bán bao lâu rồi, và giá có thay đổi không?
Một tin đăng đã nằm đó tám tháng với hai lần giảm giá thì đã được thị trường định giá rồi, và thị trường không đồng tình. Điều đó hữu ích, và đó là đòn bẩy đàm phán.
4. Người bán có đang chịu áp lực thời gian không?
Bạn sẽ không phải lúc nào cũng nhận được câu trả lời thẳng. Cứ hỏi. Chuyển công tác, một chuỗi giao dịch, hay một hạn chót hoàn tất đều thay đổi mức giá có thể đạt được.
Về chi phí vận hành
5. Phí dịch vụ mỗi foot vuông của chính tòa nhà này là bao nhiêu?
Phí dịch vụ được công bố theo từng tòa nhà trên chỉ mục Mollak của DLD, không phải theo cộng đồng. Biên độ tại Dubai chạy từ khoảng AED 3 đến AED 30 mỗi foot vuông mỗi năm, với phần đuôi lên tới khoảng AED 68 ở Burj Khalifa. Các cộng đồng biệt thự thấp hơn nhiều — Arabian Ranches vào khoảng AED 3.50. Với một căn hộ 1,200 foot vuông, chênh lệch giữa AED 12 và AED 22 mỗi foot là AED 12,000 mỗi năm, năm nào cũng vậy.
6. Hệ thống làm mát tập trung có được tính trong khoản phí đó không, hay tính riêng?
Đây là yếu tố gây chênh lệch phí dịch vụ lớn nhất, và là lý do hai con số trên mỗi foot vuông không thể so sánh trực diện. Một tòa nhà ở mức AED 22 đã gồm chiller có thể tốn của bạn ít hơn mỗi năm so với một tòa ở mức AED 14 có hợp đồng chiller riêng. Hãy lấy tổng, đừng lấy con số tiêu đề.
7. Giá trị cho thuê hằng năm dùng để tính phí nhà ở của thành phố là bao nhiêu?
Khoản phí bằng 5% giá trị cho thuê hằng năm, thu hằng tháng qua DEWA. Đây là dòng bị bỏ sót nhiều nhất trong các ước tính chi phí sở hữu tại Dubai. Với một bất động sản có giá trị cho thuê AED 140,000, đó là AED 7,000 một năm âm thầm xuất hiện trên một hóa đơn tiện ích.
8. Tòa nhà đã từng tăng phí dịch vụ chưa, hay đang có đề xuất tăng?
Các hạng mục lớn — mặt dựng, thang máy, hệ thống chiller — đều đổ về chủ sở hữu. Một ban quản trị vừa phê duyệt một dự án đầu tư lớn là thông tin bạn muốn biết trước khi mua, chứ không phải sau hóa đơn đầu tiên.
Về tiền mặt của giao dịch
9. Tổng số tiền mặt tôi cần khi hoàn tất là bao nhiêu, liệt kê từng khoản?
Hãy yêu cầu từng dòng, không phải một tỷ lệ phần trăm. Với một giao dịch đã bàn giao, hãy dự trù khoảng 7% giá bán cho tất cả: phí chuyển nhượng DLD 4%, hoa hồng môi giới 2% cộng 5% VAT, phí trustee ở mức AED 4,000 cộng VAT (AED 2,000 cộng VAT nếu dưới AED 500,000), và khoảng AED 580 phí hành chính DLD và giấy chứng nhận quyền sở hữu. Với một căn hộ AED 2,000,000 thì đó là khoảng AED 150,000 ngoài khoản đặt cọc.
10. Tôi có đang bị thu cả phí trustee lẫn một khoản phí hành chính DLD riêng không?
Một số bảng chi phí liệt kê cùng một khoản hai lần dưới hai tên khác nhau. Phí trustee hay "đối tác dịch vụ" chính là khoản AED 4,000 cộng VAT. Một khoản "phí hành chính DLD" bốn nghìn dirham thứ hai đi kèm là một khoản trùng lặp. Hãy hỏi cho rõ khoản nào là khoản nào.
11. Ai trả phí NOC?
Giấy chứng nhận không phản đối của chủ đầu tư dao động từ AED 500 đến AED 5,000 cộng VAT. Theo thông lệ người bán trả — nhưng thông lệ nằm trong MOU, và MOU do bên cầm bút soạn. Hãy kiểm tra điều khoản đó.
12. Khoản vay thế chấp có chi trả phần nào chi phí của tôi không?
Không, và bất kỳ môi giới nào nói khác đều đã lạc hậu. Kể từ ngày 1 tháng 2 năm 2025, một chỉ thị của CBUAE cấm ngân hàng tài trợ khoản phí DLD 4% hay hoa hồng môi giới 2% vào khoản vay thế chấp. Cả hai phải là tiền mặt thanh khoản ngoài khoản đặt cọc. Theo báo cáo, điều này đã ảnh hưởng đến khoảng 70% người mua vay thế chấp thứ cấp khi nó có hiệu lực, và đây là lý do phổ biến nhất khiến một thương vụ đổ vỡ ở giai đoạn cuối.
13. Phí thu xếp của ngân hàng có thể được miễn không?
Đăng ký thế chấp cố định ở mức 0.25% khoản vay cộng AED 290. Định giá là AED 2,500 đến AED 3,500 cộng VAT. Nhưng phí thu xếp, trên danh nghĩa khoảng 1% cộng VAT, thì thực sự thương lượng được và thường xuyên được miễn. Hãy hỏi trước khi bạn chấp nhận thư chào khoản vay. Với một khoản vay AED 1,500,000 thì đó là tới AED 15,750.
Một cách nhanh để kiểm tra lại toàn bộ: đưa tin đăng qua Binayah Deal Check tại Deal Check và nó trả về tổng số tiền mặt cần có, liệt kê chi tiết, để bạn đối chiếu từng dòng với bảng chi phí bạn được đưa.
Về tình trạng cho thuê và quyền chiếm hữu
14. Căn có đang trống không, và nếu không thì hợp đồng thuê kết thúc khi nào và giá thuê bao nhiêu?
Một căn đang cho thuê dưới giá thị trường có giá trị thấp hơn một căn trống, và các quy định về cho thuê của Dubai giới hạn tốc độ bạn có thể điều chỉnh điều đó. Nếu bạn định dọn vào ở, các yêu cầu về thông báo chấm dứt hợp đồng rất nghiêm ngặt và kéo dài. Nếu bạn định cho thuê, bạn thừa hưởng mức thuê hiện tại, không phải giá thị trường. Hãy lấy hợp đồng thuê và đăng ký Ejari trước khi cam kết.
15. Căn này có nợ phí dịch vụ không?
Nợ tồn đọng gắn với bất động sản. Quy trình NOC sẽ làm lộ ra, nhưng hãy xác nhận sớm thay vì phát hiện tại văn phòng trustee.
Riêng về off-plan
16. Kế hoạch thanh toán, ngày bàn giao là gì, và chuyện gì xảy ra nếu bị trễ?
Off-plan có cấu trúc chi phí khác: tổng chi phí gần 4% hơn là 7%, vì chủ đầu tư trả hoa hồng cho môi giới — người mua hoàn toàn không trả phí môi giới — và không có phí bàn giao riêng. Đăng ký Oqood chính là khoản phí DLD 4%, trả một lần trên giá off-plan, kèm khoản phí hành chính AED 40. Không có khoản 4% thứ hai khi bàn giao, bất kể bạn có thể đọc thấy gì. Phí hành chính của chủ đầu tư dao động từ AED 1,000 đến AED 6,000, và phí trustee thường được miễn.
Thứ bạn thực sự muốn có bằng văn bản là ngày bàn giao, thỏa thuận tài khoản ký quỹ, và chế tài theo hợp đồng nếu ngày đó bị trễ. Cũng lưu ý trần LTV của off-plan là 50% với người nước ngoài, so với 75% với bất động sản đã bàn giao đến AED 5,000,000 và 65% trên mức đó — nên hồ sơ yêu cầu tiền mặt rất khác dù các khoản phí thấp hơn.
17. Mức giá trên mỗi foot vuông của căn này so với các tòa nhà đã hoàn thiện gần đó là bao nhiêu?
Một dự án off-plan mở bán không có giao dịch đã đăng ký nào cho chính nó. Chuẩn so sánh trung thực là giá bán lại đã đăng ký ở các tòa nhà đã hoàn thiện thực sự tương đương ở gần đó, rồi một phán đoán về việc mức chênh có xứng đáng với kế hoạch thanh toán và tiến độ hay không.
Một câu hỏi nằm dưới tất cả những câu trên
Điều gì sẽ khiến tôi rút lui?
Hãy quyết định trước khi đi xem. Một mức phí dịch vụ trên một con số. Một lợi suất dưới một con số. Một hợp đồng thuê kéo dài quá một mốc thời gian. Một khi bạn đã quyết là muốn một bất động sản cụ thể, mỗi câu hỏi trên đều trở thành thứ bạn đang tìm cách được giải thích cho qua thay vì được trả lời.
Nếu bạn muốn phần lớn những điều này được tập hợp sẵn trước cuộc trò chuyện, Deal Check nhận một đường dẫn tin đăng, một ảnh chụp màn hình hoặc một brochure từ bất kỳ đại lý nào và trả về các giao dịch so sánh đã đăng ký, yêu cầu tiền mặt liệt kê chi tiết, kinh tế cho thuê với các giả định được hiển thị, và những câu hỏi cụ thể đáng hỏi về chính bất động sản đó. Khi dữ liệu mỏng, nó nói rõ — và với một tòa nhà mới hay một bố trí ít giao dịch thì đó mới là câu trả lời hữu ích hơn.
Một lưu ý cuối về những gì bạn không phải trả: Dubai không có thuế lãi vốn với bất động sản và không có thuế bất động sản hằng năm. Chi phí dồn nặng về đầu giao dịch rồi mỏng dần thành phí dịch vụ và phí nhà ở. Hình dạng đó đáng để hiểu, bởi nó có nghĩa là thời gian nắm giữ rất quan trọng — chi phí giao dịch cần thời gian để khấu hao.