Câu trả lời ngắn gọn
Một ngôi nhà được coi là dưới giá thị trường chỉ khi nó yêu cầu giá thấp hơn so với những ngôi nhà tương tự trong cùng tòa nhà đã bán gần đây. Không phải giá mà người bán khác đang yêu cầu, không phải giá trung bình cho cả khu vực, và không phải giá trên mỗi foot vuông từ những ngôi nhà có kích thước rất khác nhau.
Đây là quy trình kiểm tra mà chúng tôi thực hiện trên mỗi danh sách trước khi nó xuất hiện trong danh sách giao dịch nóng của chúng tôi. Bạn có thể tự thực hiện nó trên bất kỳ ngôi nhà nào bạn đang cân nhắc.
Bước 1: So sánh với các giao dịch bán, không phải với các danh sách khác
Giá yêu cầu cho bạn biết người bán hy vọng nhận được gì. Các giao dịch bán đã đăng ký cho bạn biết người mua đã trả bao nhiêu. Ở Dubai, mỗi giao dịch bán đều được ghi lại bởi Sở Đất đai Dubai (DLD), và những hồ sơ đó là cơ sở trung thực duy nhất.
Một danh sách rẻ hơn các danh sách khác trong tòa nhà của nó vẫn có thể đắt hơn so với giá mà các ngôi nhà trong tòa nhà đó thực sự bán được. Nếu tất cả các giá yêu cầu đều cao, việc là giá yêu cầu rẻ nhất không phải là một giao dịch tốt.
Bước 2: Cùng tòa nhà, cùng số phòng ngủ
Giá trung bình khu vực che giấu sự khác biệt lớn: trong cùng một cộng đồng, một tòa tháp mới và một tòa nhà cũ bên cạnh có thể bán với giá rất khác nhau trên mỗi foot vuông. Chỉ so sánh một ngôi nhà với các giao dịch bán trong chính tòa nhà của nó, và chỉ với các ngôi nhà có cùng số phòng ngủ.
Nếu tòa nhà có quá ít giao dịch để so sánh, hãy tự nói thật với bản thân: chưa có "giá thông thường" đáng tin cậy. Chúng tôi không liệt kê một ngôi nhà là một giao dịch trừ khi tòa nhà của nó có ít nhất 10 giao dịch so sánh trong 12 tháng qua.
Bước 3: Kích thước tương tự, hoặc toán học trên mỗi foot vuông sẽ sai lệch
Đây là cái bẫy mà hầu hết người mua mắc phải. Những ngôi nhà lớn hơn thường bán với giá thấp hơn trên mỗi foot vuông so với những ngôi nhà nhỏ hơn trong cùng tòa nhà. Vì vậy, nếu bạn nhân giá điển hình trên mỗi foot vuông của một tòa nhà với kích thước của một ngôi nhà lớn hơn nhiều, bạn tạo ra một chiết khấu.
Một trường hợp thực tế từ các kiểm tra của chúng tôi:
| Danh sách | Các giao dịch hai phòng ngủ của tòa nhà | |
|---|---|---|
| Kích thước | 2,378 sqft | 1,159 đến 1,340 sqft (24 giao dịch) |
| Giá trên mỗi sqft | AED 884 | Trung vị AED 1,268 |
| "Giá thông thường" theo toán học trên mỗi sqft | AED 3.0M | |
| Giá yêu cầu | AED 2.1M |
Trên giấy tờ, điều đó trông như 30% dưới giá thị trường. Thực tế, không có một trong 24 giao dịch nào có kích thước tương tự, vì vậy không có gì để so sánh. Chúng tôi chỉ so sánh với các giao dịch trong khoảng một phần ba kích thước của ngôi nhà, và danh sách này chưa bao giờ lọt vào danh sách của chúng tôi.
Bước 4: Sử dụng trung vị, và kiểm tra đơn vị
- Sử dụng trung vị, không phải trung bình. Một penthouse hoặc một giao dịch bán khó khăn có thể kéo trung bình đi xa. Trung vị, giao dịch giữa, không bị ảnh hưởng bởi một ngoại lệ duy nhất.
- Kiểm tra đơn vị. DLD ghi lại kích thước bằng mét vuông. Các danh sách ở Dubai thường trích dẫn foot vuông. Một mét vuông là 10.764 foot vuông, vì vậy một giá trên mỗi sqm được đọc như một giá trên mỗi sqft làm mọi thứ trông đắt hơn gấp mười lần, và một sự nhầm lẫn theo cách khác làm mọi thứ trông rẻ hơn gấp mười lần.
- Off-plan là một thị trường riêng biệt. Một giao dịch bán lại off-plan cạnh tranh với danh sách giá hiện tại của nhà phát triển cũng như với các giao dịch bán trước đó. Hỏi nhà phát triển đang tính giá bao nhiêu hôm nay cho một đơn vị tương tự.
Bước 5: Kiểm tra giấy phép quảng cáo
Mỗi quảng cáo bất động sản ở Dubai phải hiển thị số giấy phép Trakheesi và mã QR của nó, được cấp cho đại lý đang quảng cáo. Quét mã QR: nó nên mở giấy phép và khớp với tài sản và đại lý trước mặt bạn. Không có giấy phép, hoặc giấy phép thuộc về người khác, là lý do để dừng lại, dù giá có tốt đến đâu.
Một ví dụ đã làm
Tại Zada Tower ở Business Bay, 34 căn hộ một phòng ngủ có kích thước tương tự đã bán trong 12 tháng qua với trung vị AED 2,094 trên mỗi sqft. Đối với một căn hộ một phòng ngủ 551 sqft, điều đó cho một giá thông thường khoảng AED 1.15M. Một căn hộ một phòng ngủ tương tự yêu cầu AED 1.03M sẽ thấp hơn khoảng 11% so với giá mà các căn hộ một phòng ngủ trong tòa nhà đó thực sự bán được, và đó là loại khoảng cách đáng để hành động.
Cùng tòa nhà, cùng số phòng ngủ, kích thước tương tự, đủ giao dịch, trung vị, và giấy phép hợp lệ: khi tất cả sáu điều này thẳng hàng, chiết khấu là thực sự.
Nơi để thấy điều này được thực hiện cho bạn
Trang giao dịch nóng của chúng tôi thực hiện chính xác kiểm tra này mỗi sáng trên các ngôi nhà chúng tôi bán, và hiển thị sự so sánh trên mỗi thẻ: giá thông thường, giá yêu cầu, có bao nhiêu giao dịch nó dựa trên, và giấy phép của danh sách. Nó cũng theo dõi các dự án off-plan bán nhanh nhất, được đếm từ các đăng ký DLD.