Bạn không cần sống ở UAE, hay thậm chí ghé thăm, để mua bất động sản tại Dubai. Người nước ngoài không cư trú có thể mua bất động sản freehold ở các khu vực được chỉ định, hoàn tất giao dịch từ xa, và sở hữu bất động sản vô thời hạn. Đây là quy trình thực tế.
Khu vực Freehold: Nơi người nước ngoài có thể mua
Người không cư trú có thể mua ở các khu freehold được chỉ định, vốn bao phủ phần lớn Dubai mà nhà đầu tư quan tâm. Những khu này bao gồm:
- Downtown Dubai
- Dubai Marina
- Palm Jumeirah
- Business Bay
- JBR
- Jumeirah Village Circle (JVC) và Triangle (JVT)
- Dubai Hills Estate
- Bluewaters Island
- Dubai Creek Harbour
- MBR City
- Damac Hills
- Arabian Ranches
- DIFC
- Và nhiều khu khác
Câu trả lời thực tế: nếu đó là một cộng đồng được tiếp thị cho người mua quốc tế, thì gần như chắc chắn là freehold. Các khu cũ hơn như Bur Dubai và Deira chủ yếu là thuê dài hạn (leasehold) và không mở cho việc mua freehold của người không cư trú.
Mua từ xa: Ba con đường
Con đường 1: Giấy ủy quyền (POA)
Cơ chế mua từ xa phổ biến nhất. Bạn cấp một POA cho một người đại diện có trụ sở tại UAE (một luật sư, một người tin cậy, hoặc một cán bộ được chỉ định của môi giới bất động sản). POA phải:
- Được soạn bằng tiếng Ả Rập (hoặc có bản dịch tiếng Ả Rập được chứng nhận)
- Được công chứng ở nước bạn
- Được hợp pháp hóa bởi đại sứ quán/lãnh sự quán UAE tại nước bạn
- Được hợp pháp hóa bởi Bộ Ngoại giao UAE khi đến nơi
- Được đóng dấu bởi Công chứng viên Dubai (Dubai Notary Public)
Tổng chi phí AED 1.500-3.000 cộng phí công chứng/đại sứ quán ở nước bạn. Hãy dự trù 2-4 tuần cho toàn bộ chuỗi hợp pháp hóa. Một khi được cấp, người đại diện của bạn có thể ký Form F, đến văn phòng ủy thác, và hoàn tất chuyển nhượng thay mặt bạn.
Con đường 2: Chuyển nhượng kỹ thuật số qua Dubai REST
DLD hiện cho phép chuyển nhượng hoàn toàn kỹ thuật số giữa các bên nắm giữ UAE Pass. Là người không cư trú, bạn có thể lấy UAE Pass với một hộ chiếu hợp lệ. Cả người mua và người bán xác thực kỹ thuật số, ký Form F và chuyển nhượng quyền sở hữu ngay trong ứng dụng, và thanh toán bằng thẻ hoặc chuyển khoản. Không cần có mặt trực tiếp, không cần POA. Cách này hoạt động trơn tru cho các giao dịch tiền mặt và các giao dịch bán trực tiếp từ chủ đầu tư. Nó chưa hoạt động cho các giao dịch mua có thế chấp, ngân hàng vẫn yêu cầu có mặt trực tiếp hoặc POA để chốt khoản vay.
Con đường 3: Đến và chốt trực tiếp
Con đường đơn giản nhất. Thị thực du lịch, chuyến thăm 7 ngày, hoàn tất mọi thứ trực tiếp. Hầu hết người mua thực hiện ít nhất một chuyến đi xem nhà trước khi cam kết, khoản vé máy bay AED 1,5-3K là số lẻ trong một giao dịch bất động sản. Ngay cả khi bạn dự định chốt từ xa, một chuyến đi trực tiếp cho phép bạn xác minh môi giới, xem căn hộ, và gặp chủ đầu tư.
Vay thế chấp cho người không cư trú
Các ngân hàng UAE cho người không cư trú vay với điều khoản khắt khe hơn so với người cư trú:
- LTV tối đa thường là 50% (so với 80% cho người cư trú)
- Lãi suất cao hơn: hiện tại 4,5-6,5% so với 3,5-5% cho người cư trú
- Tài liệu yêu cầu: sao kê ngân hàng 6 tháng, phiếu lương 6 tháng (hoặc bằng chứng tương đương nếu tự kinh doanh), tờ khai thuế từ nước bạn
- Thời gian phê duyệt: 14-21 ngày làm việc
- Trả nợ bằng AED, bạn chịu rủi ro tỷ giá giữa đồng tiền thu nhập của bạn và AED
- Hầu hết ngân hàng yêu cầu lương tương đương > AED 30.000/tháng
Các ngân hàng tích cực cho người không cư trú vay: HSBC, Standard Chartered, Mashreq, Emirates NBD (chọn lọc), ADCB (chọn lọc). Các ngân hàng nhỏ hơn hiếm khi cho người không cư trú vay.
Đối với hầu hết người mua không cư trú, mua bằng tiền mặt là con đường ít trở ngại nhất. Vay thế chấp là khả thi nhưng thêm hơn 30 ngày và nhiều giấy tờ đáng kể.
Các cân nhắc về thuế
UAE không áp thuế thu nhập cá nhân, không thuế thặng dư vốn, không thuế thừa kế đối với bất động sản, và không thuế bất động sản. Nước sở tại của bạn có thể đánh thuế khác, đặc biệt là Hoa Kỳ (đánh thuế công dân trên thu nhập toàn cầu và có thể coi thu nhập cho thuê là chịu thuế), Anh (đánh thuế thu nhập cho thuê đối với các chủ nhà không cư trú theo diện domicile), và Ấn Độ (coi thu nhập cho thuê từ bất động sản nước ngoài là chịu thuế đối với người cư trú). Hãy nhận tư vấn thuế tại nơi cư trú của bạn trước khi xem bất động sản Dubai như một chiến lược tối ưu thuế.
Chuyển thu nhập cho thuê và tiền bán về nước
UAE không có kiểm soát ngoại hối. Bạn có thể chuyển thu nhập cho thuê hoặc tiền bán về nước bạn bất cứ lúc nào, với bất kỳ số tiền nào, mà không cần giấy phép. Ngân hàng có thể áp dụng các yêu cầu tài liệu chống rửa tiền tiêu chuẩn trên một số ngưỡng nhất định.
Thiết lập quản lý bất động sản
Chủ sở hữu không cư trú thường thuê một công ty quản lý bất động sản (Binayah cung cấp dịch vụ này) với giá AED 5.000-15.000/năm cộng 5-8% tiền thuê thu được. Người quản lý xử lý:
- Tìm người thuê và đăng ký Ejari
- Thu tiền thuê và chuyển về tài khoản nước ngoài của bạn
- Điều phối bảo trì
- Thanh toán phí dịch vụ từ tiền thuê thu được
- Sao kê hằng năm cho việc khai thuế của bạn
Không có quản lý địa phương, bạn sẽ tốn nhiều thời gian điều phối người thuê, nhà thầu và các cơ quan chức năng từ xa.
Tiến độ thực tế cho một giao dịch mua hoàn toàn từ xa
- Chuẩn bị và hợp pháp hóa POA: 3-4 tuần
- Tìm kiếm bất động sản và chào giá: 1-4 tuần
- Từ Form F đến chuyển nhượng quyền sở hữu (tiền mặt): 14-21 ngày
- Chốt vay thế chấp nếu có vay: thêm 30-45 ngày
Một người mua có động lực với một yêu cầu rõ ràng có thể trở thành chủ sở hữu bất động sản Dubai trong vòng 6-10 tuần mà không cần đặt chân đến UAE. Với một chuyến đi xem nhà, cùng quy trình đó rút gọn còn 4-6 tuần.
Điểm mấu chốt
Dubai là một trong những thị trường bất động sản thân thiện với người nước ngoài nhất thế giới. Hạ tầng pháp lý đã trưởng thành, các công cụ kỹ thuật số hoạt động tốt, và cấu trúc freehold mang lại quyền sở hữu thực sự tương đương với công dân. Trở ngại là về mặt hậu cần (chuỗi hợp pháp hóa, thu thập tài liệu), không phải về mặt pháp lý. Với một môi giới hoặc quản lý bất động sản địa phương có năng lực, quyền sở hữu của người không cư trú vận hành trơn tru.