🇷🇺HƯỚNG DẪN CHO NGƯỜI MUA NƯỚC NGOÀI

    Mua bất động sản tại Dubai cho công dân Russian

    Vốn Nga là một trong những nguồn đóng góp đơn lẻ lớn nhất vào khối lượng giao dịch bất động sản tại Dubai kể từ năm 2022. Sự kết hợp giữa lập trường trung lập của UAE, việc dễ dàng có được thường trú thông qua bất động sản và thủ tục giấy tờ tối thiểu đã biến Dubai thành điểm đến được ưa chuộng để dịch chuyển vốn Nga.

    0%

    Thuế lãi vốn

    Mọi quốc tịch

    Sở hữu vĩnh viễn

    2 triệu AED

    Ngưỡng Golden Visa

    5-8%

    Lợi suất gộp điển hình

    Vì sao chọn Dubai cho Russian người mua

    Vì sao chọn Dubai cho Russian người mua

    Người mua Nga ưu tiên ba điều: bảo toàn vốn bên ngoài Liên bang Nga, thường trú không đòi hỏi từ bỏ quốc tịch Nga, và tài sản có thể nắm giữ bằng một đồng tiền ổn định. Dubai đáp ứng cả ba. AED được neo theo USD, tạo lá chắn trước biến động của đồng rúp. Golden Visa với mức AED 2M mang lại thường trú 10 năm mà không phải từ bỏ quốc tịch Nga. Và hạ tầng giao dịch của Dubai xử lý vốn Nga một cách hiệu quả, các nhà môi giới, luật sư và chủ đầu tư lớn đều có đội ngũ chuyên trách nói tiếng Nga.

    TỪNG BƯỚC

    Cách mua bất động sản tại Dubai

    Quy trình mua tiêu chuẩn 5 bước áp dụng cho mọi quốc tịch, bao gồm cả người không cư trú.

    01

    Thỏa thuận giá & Ký MOU

    Đàm phán và ký Bản ghi nhớ (MOU / Form F) với người bán. Chuyên viên của bạn nộp văn bản này cho Sở Đất đai Dubai.

    02

    Trả 10% đặt cọc

    Khoản đặt cọc 10% (được giữ ủy thác hoặc tại công ty môi giới) được trả khi ký MOU. Điều này giữ chỗ bất động sản và sẽ mất nếu bạn rút lui.

    03

    Lấy NOC từ chủ đầu tư

    Chủ đầu tư cấp Chứng nhận Không phản đối (NOC) xác nhận không còn phí dịch vụ hoặc khoản thanh toán nào trên bất động sản. Thường 5-10 ngày làm việc.

    04

    Chuyển nhượng DLD & Phí

    Cả hai bên đến Văn phòng Ủy thác DLD (hoặc dùng giấy ủy quyền hợp pháp). Trả phí chuyển nhượng DLD 4% cộng phí quản lý. Sổ đỏ được cấp trong ngày.

    05

    Nhận sổ đỏ

    DLD cấp sổ đỏ điện tử và bản giấy mang tên bạn. Bạn nay là chủ sở hữu hợp pháp. Thu nhập cho thuê từ ngày đầu tiên hoàn toàn miễn thuế.

    Tình trạng pháp lý & Quyền sở hữu

    Công dân Nga được hưởng đầy đủ quyền sở hữu vĩnh viễn (freehold) tại các khu vực được chỉ định ở Dubai. Không có hạn chế về giá trị, loại hình hay số lượng bất động sản. Việc rà soát chế tài có được áp dụng, các ngân hàng và chủ đầu tư lớn thực hiện thẩm định thông thường, nhưng những người mua Nga bình thường không thuộc diện chế tài vẫn giao dịch không gặp trở ngại. Bất động sản có thể được nắm giữ với tư cách cá nhân hoặc thông qua các cấu trúc doanh nghiệp (DIFC, RAK ICC hoặc các pháp nhân nước ngoài). Nhiều người mua Nga sử dụng pháp nhân doanh nghiệp UAE vì lý do trách nhiệm pháp lý và thừa kế.

    Lựa chọn tài chính

    Khoản vay thế chấp dành cho người không cư trú Nga có sẵn nhưng bị hạn chế. Những phức tạp về chế tài khiến ít ngân hàng tích cực cho vay; Mashreq, Emirates NBD và một số ngân hàng tư nhân vẫn tiếp cận được. Mua bằng tiền mặt là phương thức được sử dụng áp đảo, phần lớn người mua Nga giao dịch bằng tiền mặt. Với những ai tìm kiếm tài trợ thế chấp, hãy dự kiến LTV tối đa 50% — trần tiêu chuẩn của Ngân hàng Trung ương UAE cho người không cư trú, so với tối đa 80% cho cư dân — lãi suất 5,5-7%, và yêu cầu hồ sơ nghiêm ngặt hơn nhiều so với các quốc tịch châu Âu. Hồ sơ chứng minh nguồn gốc tiền là điều thiết yếu.

    Tác động thuế

    Nga đánh thuế cư dân trên thu nhập toàn cầu ở mức 13-15%. Cư dân thuế Nga (ở Nga từ 183 ngày trở lên mỗi năm) vẫn có nghĩa vụ kê khai thu nhập cho thuê và lợi nhuận tại Dubai. Người Nga chuyển đến UAE và trở thành cư dân thuế UAE (thị thực cư trú + nhà ở chính tại UAE + hiện diện thực tế) nhìn chung tránh được việc Nga đánh thuế đối với thu nhập có nguồn gốc từ Dubai, mặc dù điều này đòi hỏi sự thận trọng do các tiêu chí xác định cư trú trong luật thuế Nga. UAE không có thuế thu nhập, không có thuế lãi vốn, không có thuế thừa kế đối với bất động sản tại Dubai.

    Hồi hương vốn

    Dubai không áp dụng kiểm soát ngoại hối. Việc chuyển tiền vào tài khoản Nga đã trở nên phức tạp về mặt vận hành do các hạn chế SWIFT ảnh hưởng đến các ngân hàng Nga; nhiều người mua Nga định tuyến qua các ngân hàng đại lý ở các khu vực pháp lý thân thiện (UAE, Türkiye, chi nhánh tại UAE của các ngân hàng Nga như VTB hoặc RSHB). Các giao dịch bất động sản thanh toán bằng tiền mã hóa đã trở nên phổ biến hơn, các sàn giao dịch tiền mã hóa được quản lý của Dubai (Binance, Kraken, OKX, BitOasis) tạo điều kiện mua AED bằng USDT và BTC, mang lại một kênh mà người mua Nga thường sử dụng.

    Khu vực ưa thích

    Các cộng đồng sở hữu vĩnh viễn được người mua quốc tế ưa chuộng, trong đó có người mua Russian là:

    Palm JumeirahDubai MarinaJBRBusiness Bay

    FAQ

    Câu hỏi thường gặp

    Tôi có còn bị đánh thuế tại Nga trên thu nhập cho thuê ở Dubai không?
    Điều đó phụ thuộc vào tình trạng cư trú. Nếu bạn ở Nga từ 183 ngày trở lên trong một năm, bạn là đối tượng cư trú thuế của Nga và vẫn có nghĩa vụ kê khai thu nhập cho thuê cũng như lãi chuyển nhượng tại Dubai, chịu thuế 13-15%. Những người Nga thực sự chuyển nơi ở và trở thành đối tượng cư trú thuế tại UAE — có visa cư trú, nhà chính tại UAE, hiện diện thực tế — nhìn chung nằm ngoài phạm vi thuế của Nga đối với thu nhập có nguồn từ Dubai. Các tiêu chí cư trú của Nga rất cụ thể và dựa trên thực tế, nên hãy xác lập vị thế cùng một cố vấn thay vì mặc định rằng chỉ cần có visa là đủ.
    UAE có đánh thuế bất động sản này không?
    Không. Không có thuế thu nhập UAE trên tiền thuê, không có thuế lãi vốn khi chuyển nhượng và không có thuế thừa kế đối với bất động sản tại Dubai. Các chi phí định kỳ là phí dịch vụ và, với căn cho thuê, phí nhà ở đô thị — cả hai đều không phải là thuế đánh vào tài sản. Vì UAE không thu gì, nên cũng không có thuế UAE để khấu trừ vào nghĩa vụ thuế tại Nga nếu bạn vẫn là đối tượng cư trú thuế Nga, do đó hãy tính mức thuế Nga áp dụng đầy đủ.
    Thanh toán thực tế được xử lý thế nào trong bối cảnh hạn chế ngân hàng?
    Nói thẳng, đây là phần khó nhất của một giao dịch do người Nga thực hiện, và đó là vấn đề vận hành chứ không phải pháp lý. Các hạn chế SWIFT đối với ngân hàng Nga khiến việc chuyển tiền trực tiếp từ tài khoản tại Nga trở nên phức tạp hoặc bất khả thi tuỳ theo tổ chức, và hệ quả thực tế là phần lớn người mua Nga sử dụng nguồn tiền đã nắm giữ sẵn ở ngoài nước Nga. Điều chúng tôi sẽ không làm là tư vấn cho bạn về các kênh chuyển tiền nhằm né tránh lệnh trừng phạt. Một sàn môi giới đăng ký RERA bắt buộc phải hoàn tất kiểm tra KYC và nguồn gốc tiền với mọi người mua, và chúng tôi áp dụng chuẩn mực đó ở đây như ở bất kỳ đâu.
    Tôi có thể mua bất động sản Dubai bằng tiền mã hoá không?
    Các giao dịch thanh toán bằng tiền mã hoá có diễn ra tại Dubai, và tiểu vương quốc này có các sàn giao dịch được quản lý theo VARA. Trên thực tế, chủ đầu tư hoặc bên bán gần như luôn được trả bằng dirham, nên tiền mã hoá được quy đổi trước khi đi vào giao dịch chứ không chuyển trực tiếp. Chính khâu quy đổi đó là nơi vấn đề tuân thủ nằm ở: cả sàn giao dịch lẫn sàn môi giới đều cần hồ sơ chứng minh nguồn tiền, và một số dư tiền mã hoá không giải thích được thì khó chứng minh hơn nhiều so với tiền lương. Hãy xem đó là một kênh thanh toán có bộ hồ sơ riêng, chứ không phải cách để né tránh hồ sơ.
    Ngoài tài sản, giao dịch AED 2M mang lại cho tôi điều gì?
    Một visa cư trú UAE mười năm có thể gia hạn cho bạn và người phụ thuộc, tự bảo lãnh chứ không gắn với chủ lao động, và không yêu cầu thời gian lưu trú tối thiểu. Đó là giấy phép cư trú chứ không phải hộ chiếu — UAE không có chương trình nhập tịch theo diện đầu tư — và nó mất hiệu lực nếu bạn không còn nắm giữ bất động sản đủ điều kiện. Với những người mua ưu tiên một nơi ở ổn định cùng hệ thống ngân hàng quốc tế và trường học vận hành tốt, đó thường mới là mục đích chính của giao dịch, chứ không phải tỷ suất lợi nhuận.
    Dirham có phải là nơi giữ giá trị an toàn hơn rúp không?
    Đó là lý do mà hầu hết người mua Nga đưa ra. Dirham được neo vào đô la Mỹ, nên cả bất động sản Dubai lẫn tiền thuê mà nó sinh ra đều nằm trong đồng tiền mạnh thay vì một đồng tiền đã định giá lại mạnh hơn một lần. Tỷ suất gộp tại các cộng đồng freehold phổ thông vào khoảng 5-8%, trả bằng dirham và không khấu trừ gì tại nguồn. Tài sản được đăng ký dưới chính tên bạn tại Dubai Land Department với quyền sở hữu freehold đầy đủ và không hạn chế theo quốc tịch.

    Hướng dẫn

    Hướng dẫn cho các quốc tịch khác

    Người mua ở những thị trường này gặp các câu hỏi tương tự về tiền tệ và thuế:

    KazakhstanTurkeyIsraeliUK

    Sẵn sàng mua tại Dubai?

    Các chuyên viên được chứng nhận RERA của Binayah làm việc với người mua thuộc nhiều quốc tịch khác nhau. Chúng tôi xử lý tìm kiếm bất động sản, xem nhà, phối hợp pháp lý và quản lý sau khi mua.

    Liên hệ đội ngũ của chúng tôiXem bất động sảnWhatsApp
    WhatsAppGọiTrò chuyện trực tiếp