🇮🇱HƯỚNG DẪN CHO NGƯỜI MUA NƯỚC NGOÀI

Mua bất động sản tại Dubai cho công dân Israeli

Người mua Israel đã trở thành một trong những nhóm nhà đầu tư theo quốc tịch tăng trưởng nhanh nhất tại Dubai sau khi quan hệ UAE-Israel được bình thường hóa theo Hiệp định Abraham vào tháng 9 năm 2020. Các chuyến bay thẳng, hợp tác kinh doanh và việc thị trường Israel mở cửa với UAE sau đó đã thúc đẩy làn sóng đầu tư bất động sản của người Israel. Lợi suất bất động sản tại Tel Aviv chỉ 2-3% khiến mức 5-8% của Dubai trở nên rất hấp dẫn.

0%

Thuế lãi vốn

Mọi quốc tịch

Sở hữu vĩnh viễn

2 triệu AED

Ngưỡng Golden Visa

5-8%

Lợi suất gộp điển hình

Vì sao chọn Dubai cho Israeli người mua

Vì sao chọn Dubai cho Israeli người mua

Người mua Israel được thúc đẩy bởi hai yếu tố chính: lợi suất (5-8% của Dubai so với 2-3% của Tel Aviv) và đa dạng hóa khỏi thị trường bất động sản nội địa Israel đang quá nóng, nơi giá trung bình đã tăng hơn 150% kể từ năm 2010. Hiệp định Abraham đã tạo ra các mối quan hệ kinh doanh trực tiếp, biến Dubai thành phần mở rộng hợp lý của các mạng lưới kinh doanh Israel tại vùng Vịnh. El Al và các hãng hàng không khác hiện khai thác nhiều chuyến bay thẳng TLV-DXB hằng ngày (3,5 giờ). UAE Golden Visa với mức AED 2M mang lại lựa chọn cư trú thứ hai thuận tiện mà nhiều cá nhân giàu có (HNWI) Israel coi trọng. Một hiệp định thuế giữa Israel và UAE đã được ký vào năm 2023, mang lại sự rõ ràng quan trọng cho việc cơ cấu đầu tư.

TỪNG BƯỚC

Cách mua bất động sản tại Dubai

Quy trình mua tiêu chuẩn 5 bước áp dụng cho mọi quốc tịch, bao gồm cả người không cư trú.

01

Thỏa thuận giá & Ký MOU

Đàm phán và ký Bản ghi nhớ (MOU / Form F) với người bán. Chuyên viên của bạn nộp văn bản này cho Sở Đất đai Dubai.

02

Trả 10% đặt cọc

Khoản đặt cọc 10% (được giữ ủy thác hoặc tại công ty môi giới) được trả khi ký MOU. Điều này giữ chỗ bất động sản và sẽ mất nếu bạn rút lui.

03

Lấy NOC từ chủ đầu tư

Chủ đầu tư cấp Chứng nhận Không phản đối (NOC) xác nhận không còn phí dịch vụ hoặc khoản thanh toán nào trên bất động sản. Thường 5-10 ngày làm việc.

04

Chuyển nhượng DLD & Phí

Cả hai bên đến Văn phòng Ủy thác DLD (hoặc dùng giấy ủy quyền hợp pháp). Trả phí chuyển nhượng DLD 4% cộng phí quản lý. Sổ đỏ được cấp trong ngày.

05

Nhận sổ đỏ

DLD cấp sổ đỏ điện tử và bản giấy mang tên bạn. Bạn nay là chủ sở hữu hợp pháp. Thu nhập cho thuê từ ngày đầu tiên hoàn toàn miễn thuế.

Tình trạng pháp lý & Quyền sở hữu

Công dân Israel có đầy đủ quyền sở hữu vĩnh viễn (freehold) tại các khu vực được chỉ định ở Dubai, điều này được tạo điều kiện cụ thể nhờ quá trình bình thường hóa theo Hiệp định Abraham. Quan hệ Israel-UAE đã được bình thường hóa với đại diện ngoại giao đầy đủ. Bất động sản có thể được nắm giữ cá nhân hoặc thông qua các pháp nhân doanh nghiệp của Israel hoặc UAE. Nhiều người mua Israel sử dụng công ty mẹ (holding) của Israel (חברה ישראלית) hoặc công ty khu thương mại tự do của UAE để cơ cấu quyền sở hữu nhằm tối ưu thuế và hoạch định tài sản thừa kế.

Lựa chọn tài chính

Các ngân hàng UAE đã trở nên thành thạo với hồ sơ giấy tờ của Israel sau Hiệp định Abraham, và một số ngân hàng lớn của UAE hiện có bộ phận chuyên trách khách hàng Israel. Phiếu lương Israel, Tofes 106 (bản tổng kết thuế hằng năm), sao kê ngân hàng và tài liệu chứng minh nguồn tiền đều được chấp nhận. Bank Hapoalim và Bank Leumi có quan hệ đại lý tại khu vực Dubai. Điều kiện vay thế chấp cho người không cư trú tại UAE: LTV 40-50%, lãi suất 4,5-6,5%. Người mua Israel cũng sử dụng khoản vay thế chấp của ngân hàng Israel (Mashkantaot) trên bất động sản tại Israel để tài trợ cho các giao dịch mua bằng tiền mặt tại Dubai.

Tác động thuế

Israel đánh thuế cư dân trên thu nhập toàn cầu. Thu nhập cho thuê tại Dubai chịu thuế tại Israel theo thuế suất biên (lên tới 47% đối với người thu nhập cao). Hiệp định tránh đánh thuế hai lần (DTA) giữa Israel và UAE (ký năm 2023, đang trong quá trình phê chuẩn tính đến năm 2026) quy định rằng thu nhập từ bất động sản chịu thuế tại quốc gia nơi có bất động sản, UAE (0%). Lãi vốn khi cư dân Israel chuyển nhượng bất động sản tại UAE chịu thuế 25% (đối với công ty) hoặc 25-30% (cá nhân) tại Israel, với khả năng được miễn giảm theo hiệp định một khi DTA có hiệu lực đầy đủ. Người không cư trú Israel chỉ nộp thuế trên thu nhập có nguồn gốc từ Israel, tiền thuê tại Dubai hoàn toàn được miễn. Nhiều người mua Israel sắp xếp thời điểm chuyển nhượng bất động sản UAE vào các giai đoạn không cư trú.

Hồi hương vốn

Israel không có kiểm soát ngoại hối, đồng shekel Israel hoàn toàn có thể chuyển đổi. Ngân hàng Israel không hạn chế đầu tư bất động sản ra nước ngoài. Các khoản chuyển vào lớn (ILS hoặc USD) đến ngân hàng Israel yêu cầu tài liệu chống rửa tiền (AML) tiêu chuẩn theo Luật Cấm Rửa tiền của Israel. Các ngân hàng Israel (Leumi, Hapoalim, Discount, Mizrahi) đều xử lý chuyển khoản quốc tế hiệu quả. Việc chuyển đổi ILS ↔ AED diễn ra thuận lợi qua SWIFT với tỷ giá cạnh tranh thông qua các bộ phận ngoại hối của ngân hàng Israel.

Khu vực ưa thích

Các cộng đồng sở hữu vĩnh viễn được người mua quốc tế ưa chuộng, trong đó có người mua Israeli là:

Downtown DubaiBusiness BayPalm JumeirahDubai Marina

FAQ

Câu hỏi thường gặp

Thu nhập cho thuê tại Dubai có chịu thuế tại Israel không?
Nếu bạn là đối tượng cư trú tại Israel thì có — Israel đánh thuế người cư trú trên thu nhập toàn cầu và tiền thuê từ Dubai chịu thuế theo thuế suất biên lên tới 47% với người thu nhập cao. Hiệp định tránh đánh thuế hai lần giữa Israel và UAE quy định thu nhập từ bất động sản chịu thuế tại nơi có bất động sản, tức UAE với thuế suất 0%, nhưng việc phân bổ đó tự nó không xóa bỏ nghĩa vụ thuế tại Israel của một người cư trú, và cũng không có thuế UAE nào để khấu trừ. Lãi vốn khi chuyển nhượng chịu thuế tại Israel ở mức 25-30% đối với cá nhân. Hãy xác nhận tình trạng hiện hành của hiệp định và vị thế của chính bạn với một chuyên gia tư vấn tại Israel.
Công dân Israel có thực sự mua được bất động sản tại Dubai không?
Có. Sau tiến trình bình thường hóa quan hệ, công dân Israel mua với điều kiện giống mọi công dân nước ngoài khác: quyền sở hữu freehold tại các khu vực được chỉ định, đăng ký tại Dubai Land Department dưới chính tên bạn, không yêu cầu cư trú và không hạn chế theo quốc tịch. Có các chuyến bay thẳng giữa Tel Aviv và Dubai, và giao dịch mua từ AED 2M đủ điều kiện nhận Golden Visa mười năm có thể gia hạn. Điều kiện ngân hàng và đi lại trên thực tế đã thay đổi theo tình hình khu vực, nên hãy kiểm tra các quy định hiện hành khi lên kế hoạch cho chuyến đi xem nhà.
Hiệp định thuế Israel-UAE thực sự giúp được gì?
Nó phân bổ quyền đánh thuế và ngăn cùng một khoản thu nhập bị đánh thuế hai lần trên cùng một cơ sở, điều quan trọng nhất khi chuyển nhượng và khi thiết kế cấu trúc sở hữu. Điều nó không làm được là khiến thu nhập từ Dubai được miễn thuế với một người cư trú Israel, bởi Israel đánh thuế người cư trú trên thu nhập toàn cầu và thuế suất 0% của UAE nghĩa là không có thuế nước ngoài nào để khấu trừ vào nghĩa vụ thuế tại Israel. Hãy xem hiệp định như quy định nước nào được đánh thuế khoản gì, chứ không phải như một sự miễn thuế — chính ở ranh giới này mà những giả định tốn kém thường được đưa ra.
Tổng chi phí mua vào là bao nhiêu?
Khoảng 6-7% giá trị bất động sản: phí chuyển nhượng 4% của Dubai Land Department, khoảng 2% hoa hồng môi giới, cùng phí đăng ký và phí văn phòng ủy thác, cộng thêm 0.25% giá trị khoản vay nếu bạn vay thế chấp. Sau khi mua không có thuế bất động sản hằng năm; chi phí thường xuyên chỉ gồm phí dịch vụ và phí nhà ở đô thị với nhà cho thuê — gánh nặng định kỳ nhẹ hơn đáng kể so với arnona tại Israel.
Tôi có thể vay thế chấp với tư cách người Israel không cư trú không?
Các ngân hàng UAE thẩm định thu nhập có chứng từ bằng loại tiền tệ mà họ có thể đánh giá, và thu nhập bằng shekel là thẩm định được, dù danh sách ngân hàng cho vay hẹp hơn so với một số quốc tịch khác và điều kiện vay cũng khác nhau. Khoản vay điển hình cho người không cư trú lên tới 50% tỷ lệ vay trên giá trị. Phương án thay thế là kế hoạch thanh toán của chủ đầu tư với sản phẩm off-plan — 10-20% khi đặt chỗ, các đợt thanh toán trong quá trình xây dựng, phần còn lại khi bàn giao — vốn không cần thẩm định tín dụng và không cần quan hệ ngân hàng tại UAE, và với nhiều người mua Israel thì đây là con đường đơn giản hơn.
Lợi suất so với bất động sản tại Israel thì thế nào?
Lợi suất gộp tại các cộng đồng freehold phổ thông của Dubai vào khoảng 5-8%, cao hơn hẳn lợi suất nhà ở thông thường tại Israel nơi giá nhà đã vượt xa tiền thuê. Chi phí vận hành cũng khác biệt: Dubai không có thuế bất động sản hằng năm và không khấu trừ gì tại nguồn với tiền thuê, so với arnona tại Israel. Yếu tố đối trọng là tình trạng thuế tại Israel của bạn nếu vẫn là người cư trú, vốn có thể lấy đi gần một nửa thu nhập, nên hãy tính trên cơ sở ròng thay vì bị thuyết phục bởi con số gộp.

Hướng dẫn

Hướng dẫn cho các quốc tịch khác

Người mua ở những thị trường này gặp các câu hỏi tương tự về tiền tệ và thuế:

RussianKazakhstanTurkeyUK

Sẵn sàng mua tại Dubai?

Các chuyên viên được chứng nhận RERA của Binayah làm việc với người mua thuộc nhiều quốc tịch khác nhau. Chúng tôi xử lý tìm kiếm bất động sản, xem nhà, phối hợp pháp lý và quản lý sau khi mua.

Liên hệ đội ngũ của chúng tôiXem bất động sảnWhatsApp
WhatsAppGọiTrò chuyện trực tiếp