🇮🇳HƯỚNG DẪN CHO NGƯỜI MUA NƯỚC NGOÀI

Mua bất động sản tại Dubai cho công dân Indian

Người Ấn Độ là nhóm quốc tịch mua nhiều nhất tại Dubai, và tệp khách này chia làm hai. Người cư trú tại Ấn Độ mua theo Chương trình Chuyển tiền Tự do hóa (LRS) của RBI, có hạn mức hằng năm và nghĩa vụ khai thuế đi kèm. Người Ấn không cư trú, với khoảng 3,5 triệu người sống tại UAE, hoàn toàn nằm ngoài các quy định đó và mua như bất kỳ cư dân UAE nào. Bản thân Dubai không phân biệt: cả hai đều có thể sở hữu vĩnh viễn toàn phần tại các khu vực được chỉ định, đứng tên cá nhân hoặc qua công ty, không có mức tối thiểu ngoài ngưỡng Golden Visa.

0%

Thuế lãi vốn

Mọi quốc tịch

Sở hữu vĩnh viễn

2 triệu AED

Ngưỡng Golden Visa

5-8%

Lợi suất gộp điển hình

Vì sao chọn Dubai cho Indian người mua

Vì sao chọn Dubai cho Indian người mua

Khoảng cách gần đã làm phần lớn công việc: hai tiếng rưỡi đến ba tiếng rưỡi từ Mumbai, Delhi hay Kochi, với hàng chục chuyến bay mỗi ngày, đến một thành phố nơi người mua Ấn Độ đã sẵn có cộng đồng, trường học và công việc kinh doanh. Lập luận tài chính nằm ở đồng rupee. Dirham neo với đô la Mỹ, nên bất động sản Dubai là tài sản đô la với người có đồng nội tệ mất giá so với đô la suốt một thập kỷ. Lợi suất cho thuê gộp 5-8% so với khoảng 2-3,5% của bất động sản nhà ở tại Mumbai, Delhi NCR hay Bengaluru, và tiền thuê tại Dubai không bị khấu trừ thuế tại nguồn. Giao dịch từ 2.000.000 AED còn kèm Golden Visa mười năm có thể gia hạn.

TỪNG BƯỚC

Cách mua bất động sản tại Dubai

Quy trình mua tiêu chuẩn 5 bước áp dụng cho mọi quốc tịch, bao gồm cả người không cư trú.

01

Thỏa thuận giá & Ký MOU

Đàm phán và ký Bản ghi nhớ (MOU / Form F) với người bán. Chuyên viên của bạn nộp văn bản này cho Sở Đất đai Dubai.

02

Trả 10% đặt cọc

Khoản đặt cọc 10% (được giữ ủy thác hoặc tại công ty môi giới) được trả khi ký MOU. Điều này giữ chỗ bất động sản và sẽ mất nếu bạn rút lui.

03

Lấy NOC từ chủ đầu tư

Chủ đầu tư cấp Chứng nhận Không phản đối (NOC) xác nhận không còn phí dịch vụ hoặc khoản thanh toán nào trên bất động sản. Thường 5-10 ngày làm việc.

04

Chuyển nhượng DLD & Phí

Cả hai bên đến Văn phòng Ủy thác DLD (hoặc dùng giấy ủy quyền hợp pháp). Trả phí chuyển nhượng DLD 4% cộng phí quản lý. Sổ đỏ được cấp trong ngày.

05

Nhận sổ đỏ

DLD cấp sổ đỏ điện tử và bản giấy mang tên bạn. Bạn nay là chủ sở hữu hợp pháp. Thu nhập cho thuê từ ngày đầu tiên hoàn toàn miễn thuế.

Tình trạng pháp lý & Quyền sở hữu

UAE không đặt hạn chế nào với công dân Ấn Độ, và quyền sở hữu vĩnh viễn tại khu vực được chỉ định được đăng ký tại Sở Đất đai Dubai dưới tên người mua. Về phía Ấn Độ, RBI cho phép rõ ràng cá nhân cư trú mua bất động sản ở nước ngoài bằng khoản chuyển theo LRS, nên việc mua ở nước ngoài là giao dịch được phép chứ không cần phê duyệt từng trường hợp. Người Ấn không cư trú nằm hoàn toàn ngoài khuôn khổ LRS. Bất động sản có thể đứng tên cá nhân, đồng sở hữu, hoặc qua công ty khu tự do UAE; đồng sở hữu với vợ/chồng khá phổ biến và cho phép một cặp cư trú gộp hai hạn mức LRS. Giao dịch hình thành trong tương lai được bảo vệ bởi cơ chế ký quỹ theo Luật số 8 năm 2007.

Lựa chọn tài chính

Khoản vay mua nhà tại Ấn Độ không thể dùng cho giao dịch ở nước ngoài, nên lựa chọn là vay thế chấp tại UAE, kế hoạch thanh toán của chủ đầu tư, hoặc tiền mặt. Ngân hàng UAE cho người Ấn không cư trú vay khoảng 50-60% giá trị tài sản với lãi suất thường 4-6%; một NRI đã cư trú tại UAE có lương địa phương được xem như người nộp hồ sơ cư trú và có thể đạt 75-80%. Emirates NBD, Mashreq, HSBC UAE và ICICI Bank UK/UAE đều xử lý trực tiếp hồ sơ Ấn Độ, và sẽ yêu cầu hộ chiếu, sao kê sáu tháng, biên nhận ITR hoặc Form 16, cùng bằng chứng nguồn tiền. Kế hoạch thanh toán của chủ đầu tư, thường 20% khi đặt chỗ và phần còn lại trong ba đến bốn năm xây dựng, vẫn phổ biến vì không cần ngân hàng thẩm định và không lãi suất.

Tác động thuế

UAE không thu thuế bất động sản, thuế lãi vốn hay thuế thu nhập trên tiền thuê; chi phí giao dịch gồm phí 4% của Sở Đất đai Dubai, khoảng 2% hoa hồng môi giới và khoảng 4.200 AED phí đăng ký. Chi tiết nằm ở phía Ấn Độ, và chỉ với người cư trú. LRS giới hạn chuyển tiền ra nước ngoài ở mức 250.000 USD mỗi người mỗi năm tài chính, và TCS 20% áp dụng cho các khoản chuyển đầu tư vượt 10 lakh rupee trong năm. TCS không phải là chi phí: đó là khoản nộp trước, được khấu trừ vào nghĩa vụ thuế thu nhập hoặc hoàn lại, nên hãy tính đến dòng tiền thay vì coi như mất 20%. Người cư trú chịu thuế trên thu nhập toàn cầu, nên tiền thuê Dubai chịu thuế tại Ấn Độ theo biểu thuế lũy tiến với ưu đãi theo hiệp định tránh đánh thuế hai lần Ấn Độ-UAE, và bất động sản phải được khai trong Schedule FA. Người Ấn không cư trú chỉ chịu thuế tại Ấn Độ với thu nhập có nguồn Ấn Độ, nên tiền thuê Dubai hoàn toàn nằm ngoài. Hãy xác nhận tình huống của bạn với kế toán viên công chứng.

Hồi hương vốn

UAE không có kiểm soát ngoại hối và không khấu trừ thuế với tiền thuê hay tiền bán chuyển ra khỏi nước, và việc dirham neo với đô la Mỹ ở mức 3,6725 nghĩa là tỷ giá AED/INR thực chất là trạng thái USD/INR. Chuyển tiền về Ấn Độ diễn ra thuận lợi qua kênh ngân hàng thông thường; tiền bán bất động sản mua theo LRS có thể chuyển về tài khoản cư trú, còn người không cư trú thường xử lý tiền thuê và tiền bán qua tài khoản NRE hoặc NRO tùy tình trạng cư trú. Hãy lưu giữ đầy đủ chứng từ từ khoản chuyển ra ban đầu, vì tờ khai thuế Ấn Độ phải đối chiếu khoản chuyển LRS, phần khai Schedule FA và cuối cùng là giao dịch bán. Ấn Độ và UAE đều tham gia Chuẩn báo cáo chung, nên tài khoản tại UAE phải được báo cáo.

Khu vực ưa thích

Các cộng đồng sở hữu vĩnh viễn được người mua quốc tế ưa chuộng, trong đó có người mua Indian là:

JVCBusiness BayDubai MarinaDowntown DubaiDubai Hills Estate

FAQ

Câu hỏi thường gặp

Tôi được chuyển bao nhiêu tiền từ Ấn Độ theo LRS?
Liberalised Remittance Scheme giới hạn chuyển tiền ra nước ngoài ở mức USD 250,000 mỗi người mỗi năm tài chính. Với giao dịch vượt mức đó, các gia đình thường gộp hạn mức của nhiều cá nhân cư trú, mỗi người chuyển trong hạn mức riêng — điều này hợp lệ khi nguồn tiền thực sự thuộc về từng người chuyển và mỗi người đều là đồng sở hữu. Sắp xếp việc chuyển tiền nhằm che giấu tiền thuộc về ai thì không hợp lệ, và một sàn môi giới đăng ký RERA vẫn phải thực hiện KYC trong mọi trường hợp. Hãy lên kế hoạch thời điểm theo năm tài chính chứ không theo bất động sản, vì hạn mức được đặt lại chứ không cộng dồn.
Khoản TCS 20% khi chuyển tiền có phải là chi phí thật không?
Không, và đây là hiểu lầm phổ biến nhất. Tax Collected at Source ở mức 20% áp dụng cho các khoản chuyển tiền đầu tư vượt ₹10 lakh trong một năm tài chính, nhưng đó là khoản nộp trước, không phải một sắc thuế. Nó được khấu trừ vào nghĩa vụ thuế thu nhập của bạn hoặc được hoàn lại nếu nộp thừa. Tác động thực sự là làm đọng vốn — bạn phải chuẩn bị nhiều hơn 20% so với giá mua tại thời điểm chuyển tiền rồi thu hồi sau. Hãy dự trù dòng tiền, chứ không phải một khoản hao hụt 20%, và đừng để ai bán cho bạn một giải pháp lách luật cho thứ vốn không phải là chi phí.
Tôi có thể dùng khoản vay mua nhà tại Ấn Độ để mua ở Dubai không?
Không. Khoản vay mua nhà tại Ấn Độ không thể tài trợ cho giao dịch ở nước ngoài, nên các lựa chọn thực tế là vay thế chấp tại UAE, kế hoạch thanh toán của chủ đầu tư, hoặc tiền mặt. Ngân hàng UAE cho người Ấn Độ không cư trú vay khoảng 50-60% giá trị tài sản với lãi suất thường trong khoảng 4-6%. Nếu bạn là NRI đã cư trú tại UAE với mức lương địa phương, bạn được xem như người nộp hồ sơ cư trú và có thể đạt 75-80%. Emirates NBD, Mashreq, HSBC UAE và ICICI Bank UAE đều hoạt động tích cực trong phân khúc này.
Thu nhập cho thuê tại Dubai có chịu thuế ở Ấn Độ không?
Nếu bạn là đối tượng cư trú tại Ấn Độ thì có — người cư trú bị đánh thuế trên thu nhập toàn cầu, nên tiền thuê từ Dubai chịu thuế theo bậc thuế của bạn, với cơ chế miễn giảm theo hiệp định tránh đánh thuế hai lần giữa Ấn Độ và UAE. Vì UAE không thu gì, nên không có thuế UAE để khấu trừ, do đó hãy dự tính nghĩa vụ thuế tại Ấn Độ áp dụng đầy đủ và tính lại tỷ suất ròng của bạn. Nếu bạn là NRI, tình huống sẽ khác và phụ thuộc vào tình trạng cư trú trong năm đó, vốn được xác định bằng số ngày có mặt chứ không phải bằng ý định.
Làm sao để chuyển tiền bán tài sản về Ấn Độ?
Khá đơn giản, qua các kênh ngân hàng thông thường. UAE không có kiểm soát ngoại hối và không khấu trừ thuế đối với thu nhập cho thuê hay tiền bán tài sản chuyển ra khỏi nước này. Tiền thu từ bất động sản mua theo LRS có thể chuyển về tài khoản của người cư trú. Người không cư trú thường sẽ chuyển thu nhập cho thuê và tiền bán qua tài khoản NRE hoặc NRO tuỳ theo tình trạng cư trú — sự khác biệt này rất quan trọng đối với khả năng chuyển tiền về nước, nên hãy mở đúng loại tài khoản trước khi tiền được chuyển, chứ không phải sau đó.
Việc dirham neo tỷ giá có bảo vệ tôi trước biến động của rupee không?
Nó thay đổi bản chất của rủi ro chứ không loại bỏ rủi ro. Dirham được neo vào đô la Mỹ ở mức 3.6725, nên vị thế AED/INR về bản chất là vị thế USD/INR. Điều đó có nghĩa bạn không chịu rủi ro của một đồng tiền vùng Vịnh riêng biệt, nhưng bạn chịu rủi ro của rupee so với đô la — vốn trong dài hạn nhìn chung chỉ đi theo một chiều. Với nhiều người mua Ấn Độ, đó chính là điểm mấu chốt: tài sản và dòng thu nhập của nó nằm trong đồng tiền mạnh thay vì rupee.

Hướng dẫn

Hướng dẫn cho các quốc tịch khác

Người mua ở những thị trường này gặp các câu hỏi tương tự về tiền tệ và thuế:

SingaporeChineseVietnamesePakistan

Sẵn sàng mua tại Dubai?

Các chuyên viên được chứng nhận RERA của Binayah làm việc với người mua thuộc nhiều quốc tịch khác nhau. Chúng tôi xử lý tìm kiếm bất động sản, xem nhà, phối hợp pháp lý và quản lý sau khi mua.

Liên hệ đội ngũ của chúng tôiXem bất động sảnWhatsApp
WhatsAppGọiTrò chuyện trực tiếp