Краткий ответ
Дом ниже рыночной цены, только если его цена ниже, чем у аналогичных домов в том же здании, которые недавно проданы. Не то, что просят другие продавцы, не среднее по всему району и не цена за квадратный фут, взятая из домов очень разного размера.
Это проверка, которую мы проводим для каждого объявления, прежде чем оно появится в нашем списке горячих предложений. Вы можете провести её самостоятельно для любого дома, который рассматриваете.
Шаг 1: Сравнивайте с продажами, а не с другими объявлениями
Цены, которые просят, показывают, на что надеются продавцы. Зарегистрированные продажи показывают, сколько заплатили покупатели. В Дубае каждая продажа регистрируется Департаментом земель Дубая (DLD), и эти записи — единственная честная основа.
Объявление, которое дешевле других в своем здании, все равно может быть дороже, чем фактические продажи домов в этом здании. Если все цены, которые просят, высоки, быть самым дешевым предложением — не сделка.
Шаг 2: То же здание, те же спальни
Средние показатели по району скрывают большие различия: в одном сообществе новая башня и старое здание рядом могут продаваться по очень разным ценам за квадратный фут. Сравнивайте дом только с продажами в его собственном здании и только с домами с таким же количеством спален.
Если в здании слишком мало продаж для сравнения, честно признайте себе: пока нет надежной "обычной цены". Мы не включаем дом в список сделок, если в его здании не было как минимум 10 сопоставимых продаж за последние 12 месяцев.
Шаг 3: Похожий размер, или математика за квадратный фут обманет
Это ловушка, в которую попадают многие покупатели. Большие дома обычно продаются дешевле за квадратный фут, чем меньшие в том же здании. Поэтому, если вы умножите типичную цену за квадратный фут здания на размер гораздо большего дома, вы создадите скидку.
Реальный случай из наших проверок:
| Объявление | Продажи двухкомнатных квартир в здании | |
|---|---|---|
| Размер | 2,378 кв. футов | 1,159 до 1,340 кв. футов (24 продажи) |
| Цена за кв. фут | AED 884 | Медиана AED 1,268 |
| "Обычная цена" по математике за кв. фут | AED 3.0M | |
| Цена, которую просят | AED 2.1M |
На бумаге это выглядит как 30% ниже рыночной цены. На самом деле ни одна из 24 продаж не была аналогичного размера, поэтому сравнивать не с чем. Мы сравниваем только с продажами в пределах примерно трети от собственного размера дома, и это объявление никогда не попало в наш список.
Шаг 4: Используйте медиану и проверяйте единицы измерения
- Используйте медиану, а не среднее. Один пентхаус или одна проблемная продажа могут сильно изменить среднее. Медиана, средняя продажа, не изменяется из-за одного выброса.
- Проверяйте единицы измерения. DLD регистрирует размеры в квадратных метрах. Объявления в Дубае обычно указывают квадратные футы. Один квадратный метр равен 10.764 квадратных футов, поэтому цена за кв. м, прочитанная как цена за кв. фут, делает все в десять раз дороже, а путаница в обратную сторону делает все в десять раз дешевле.
- Оф-план — это отдельный рынок. Перепродажа оф-плана конкурирует с текущим прайс-листом застройщика, а также с прошлыми продажами. Узнайте, сколько застройщик сегодня берет за аналогичную единицу.
Шаг 5: Проверьте разрешение на объявление
Каждое объявление о недвижимости в Дубае должно содержать номер разрешения Trakheesi и его QR-код, выданный агентству, которое его рекламирует. Сканируйте QR: он должен открыть разрешение и соответствовать объекту и агентству перед вами. Отсутствие разрешения или разрешение, принадлежащее кому-то другому, — это причина остановиться, как бы хорошо ни выглядела цена.
Пример на практике
В Zada Tower в Business Bay за последние 12 месяцев было продано 34 однокомнатных квартиры аналогичного размера по медиане AED 2,094 за кв. фут. Для однокомнатной квартиры площадью 551 кв. фут это дает обычную цену около AED 1.15M. Аналогичная однокомнатная квартира, за которую просят AED 1.03M, будет примерно на 11% ниже, чем те, которые действительно продаются в этом здании, и это тот разрыв, на который стоит обратить внимание.
То же здание, те же спальни, похожий размер, достаточно продаж, медиана и действительное разрешение: когда все шесть совпадают, скидка реальна.
Где увидеть это сделанным за вас
Наша страница горячих предложений проводит именно эту проверку каждое утро на домах, которые мы продаем, и показывает сравнение на каждой карточке: обычная цена, цена, которую просят, на сколько продаж она основана, и разрешение на объявление. Она также отслеживает оф-план проекты, которые продаются быстрее всего, считая от регистраций DLD.