ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ
Покупка недвижимости в Дубае ради арендного дохода, роста капитала или 10-летней резиденции. Binayah — RERA-сертифицированное агентство с 2007 года: более 3 000 активных объектов и прямой доступ к запускам Emaar, DAMAC, Sobha, Nakheel, Meraas и Aldar.
Консультация инвестора →19+
Лет на рынке Дубая
3 000+
Активных объектов
RERA
Сертификация, ORN 1162
AED 2 млн
Порог Golden Visa
Инвестиции в недвижимость Дубая — это покупка жилой или коммерческой недвижимости ради арендного дохода, роста стоимости капитала или того и другого. Иностранные граждане могут владеть недвижимостью полностью в обозначенных фрихолд-зонах Дубая, право собственности регистрируется в титуле (title deed), который выдаёт Земельный департамент Дубая (DLD). В ОАЭ нет ежегодного налога на недвижимость, налога на прирост капитала и подоходного налога на арендные поступления, поэтому арендная плата доходит до владельца напрямую.
Средняя валовая арендная доходность по городу составляет около 4,7%: районы среднего сегмента дают выше этой планки, премиальная набережная — ниже. Заложите примерно 5,5% от цены покупки на транзакционные расходы при оплате наличными и около 6,5% при ипотеке, сверх самой цены. Покупка недвижимости на сумму от AED 2 млн, зарегистрированной в DLD, также даёт право на 10-летнюю продлеваемую Golden Visa.
Аргументы в пользу покупки недвижимости в Дубае держатся на шести структурных особенностях рынка, а не на движении цен за один год. Каждую из них можно проверить до того, как вы вложите деньги.
В ОАЭ нет ежегодного налога на недвижимость, налога на прирост капитала и подоходного налога на арендные поступления. Регулярные расходы — это сервисные сборы и обслуживание, а не налоговый счёт, поэтому владельцу достаётся большая доля аренды, чем на большинстве мировых рынков.
В обозначенных фрихолд-зонах Дубая иностранный гражданин владеет объектом полностью и бессрочно: его имя вписано в титул (title deed) Земельного департамента Дубая, срок которого не истекает, а право включает продажу, сдачу в аренду и наследование. Вне этих зон лизхолд даёт право пользования на длительный, но конечный срок, обычно до 99 лет.
Рынок регулируется Земельным департаментом Дубая (DLD) и его регулятором RERA. Платежи по новостройкам поступают на эскроу-счёт проекта и передаются застройщику по мере подтверждённого прогресса строительства, а ваш промежуточный интерес регистрируется за конкретным лотом через Oqood.
Квалифицирующая инвестиция в недвижимость от AED 2 млн даёт право на 10-летнюю продлеваемую Golden Visa, включая супруга и детей в заявке. Существует также маршрут продлеваемой резиденции от AED 750 000 в недвижимости.
Дирхам привязан к доллару США по курсу AED 3,6725 с 1997 года, поэтому недвижимость в Дубае — это по сути долларовый актив. Для покупателей из долларовой экономики валютного риска нет; покупателям в других валютах стоит помнить, что по той же причине ставки в ОАЭ следуют за монетарной политикой США.
Средняя валовая арендная доходность по городу — около 4,7%: примерно от 4,5% в премиальных районах до 8,5% в высокодоходных сообществах вроде JVC. Для сравнения, премиальная доходность в крупнейших мировых центрах измеряется низкими однозначными числами — около 2-3% в премиальном Лондоне и 3-4% в Нью-Йорке, — а цена за квадратный фут в Дубае остаётся существенно ниже.
Services
Доход, рост или резиденция. Сначала фиксируем цель: самый доходный объект и самый растущий в цене объект — это почти никогда не один и тот же объект.
Прямой доступ к запускам Emaar, DAMAC, Sobha, Nakheel, Meraas и Aldar, включая планы рассрочки на этапе строительства и после передачи ключей.
Готовые объекты с титулом из более чем 3 000 активных лотов во фрихолд-районах Дубая, с доходом уже с первого договора аренды.
Валовая доходность, чистая доходность после сервисных сборов и простоев, полная стоимость сделки — по конкретному объекту, а не по заголовку объявления.
Оформляем покупку так, чтобы зарегистрированная на ваше имя стоимость уверенно превышала порог в AED 2 млн.
Переуступка договора новостройки с NOC от застройщика или продажа готового объекта через DLD. Планируем выход ещё до входа.
Есть шесть основных способов инвестировать в недвижимость Дубая. Они различаются размером стартового капитала, моментом начала дохода и распределением рисков.
| Вариант | Как это работает | Кому подходит | Что важно учесть |
|---|---|---|---|
| Новостройка (off-plan) | Покупка у застройщика до сдачи по плану рассрочки. | Рост капитала при небольшом стартовом взносе. | Застройщики обычно ставят цену на 15-25% ниже прогнозной рыночной стоимости после сдачи; основной риск — сроки передачи. |
| Готовое / вторичный рынок | Покупка завершённого объекта с титулом на вторичном рынке. | Доход с первого дня. | Полная стоимость оплачивается при переоформлении, нужна вся сумма или ипотека. |
| Долгосрочная аренда | Готовый объект сдаётся по зарегистрированному договору Ejari на 12 месяцев. | Стабильный годовой доход. | Средняя валовая доходность по городу — около 4,7%; чистая обычно составляет 75-85% от валовой. |
| Краткосрочная аренда | Лицензированная сдача меблированного объекта как holiday home. | Более высокий валовой доход в туристических районах. | Выше операционные расходы и управление, загрузка зависит от сезона. |
| Переуступка новостройки | Продажа договора новому покупателю до передачи объекта. | Более короткий срок удержания. | Застройщики обычно требуют оплаты 30-40% стоимости и выдачи NOC. |
| Покупка ради Golden Visa | Квалифицирующая недвижимость от AED 2 млн. | 10-летняя продлеваемая резиденция ОАЭ. | Стоимость должна быть реальной долей, зарегистрированной в DLD на ваше имя. |
Доходность и рост капитала тянут в разные стороны. Доступные районы с высоким спросом дают самую высокую валовую доходность, дефицитные премиальные адреса — самый сильный рост стоимости.
| Район | Профиль | Ориентировочная валовая доходность | Ради чего покупают |
|---|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle | Квартиры среднего сегмента, глубокий и ликвидный пул арендаторов, большой объём нового предложения. | 7,2-8,5% | Доход |
| Business Bay | Центральные высотки: выше абсолютные ставки аренды, но и цены выше. | 6,2-7,1% | Доход и рост |
| Dubai Marina | Сложившаяся набережная, высокая ликвидность при перепродаже. | 4,5-6% | Рост и ликвидность |
| Palm Jumeirah | Дефицитная премиальная набережная: землю невозможно воспроизвести. | 4,5-6% | Рост капитала |
| Dubai South | Коридор роста вокруг аэропорта Аль-Мактум, одни из самых доступных цен за кв. фут в Дубае. | Выше среднего по городу | Доход, развивающийся район |
| Discovery Gardens / International City | Зрелый доступный фонд с ограниченным новым предложением и долгосрочными арендаторами. | Выше среднего по городу | В первую очередь доход |
Ориентиры: средняя валовая арендная доходность по городу — около 4,7%, средняя цена продажи — около AED 1 879 за квадратный фут. Премиальная набережная обычно даёт доходность ниже среднего по городу и покупается ради роста стоимости, а не денежного потока. Консенсус аналитиков на 2026-2028 годы — 5-12% годового прироста стоимости в отдельных сегментах.
В каждом районе своя цена, своя доходность и свой арендатор. Эти 20 гидов разбирают цены, арендную доходность, типы недвижимости и специфические риски каждого района, чтобы вы могли сравнить их до составления шортлиста.
Средняя валовая арендная доходность по городу — около 4,7%. Диапазон идёт примерно от 4,5% в премиальных районах до 8,5% в высокодоходных сообществах вроде JVC. Валовая доходность — не то, что остаётся у вас на руках.
| Показатель | Что это значит | Типичные значения в Дубае |
|---|---|---|
| Валовая доходность | Годовая аренда, делённая на цену покупки. | Около 4,7% по городу; примерно от 4,5% в премиуме до 8,5% в высокодоходных районах |
| Чистая доходность | Валовая за вычетом сервисных сборов, простоев, обслуживания и управления. | Обычно 75-85% от валовой |
| Сервисные сборы | Платятся ассоциации собственников за квадратный фут в год. | AED 10-30 за кв. фут в год |
| Регистрация Ejari | Обязательная регистрация договора аренды в DLD. | Около AED 220 |
| Налог на арендный доход | В ОАЭ нет ежегодного налога на недвижимость, налога на прирост капитала и подоходного налога на аренду. | 0% |
Спрашивайте у агента чистую доходность, а не валовую. Если он не может назвать ставку сервисного сбора за квадратный фут по конкретному зданию, он ещё не знает реальную цифру.
Новостройки составляют около 72% предложений в Дубае, то есть это мейнстрим, а не ниша. Процесс состоит из семи шагов.
Решите, покупаете ли вы ради дохода, роста или резиденции, и добавьте к цене транзакционные расходы: около 5,5% при оплате наличными и 6,5% при ипотеке.
Оценивайте историю сдачи объектов застройщиком не менее серьёзно, чем условия рассрочки, и проверьте эскроу-счёт проекта в DLD.
Подпишите форму бронирования и внесите депозит, чтобы снять объект с продажи.
Читайте график платежей построчно. Предпочитайте платежи, привязанные к этапам строительства, а не только к календарным датам.
Сбор DLD в размере 4% обычно уплачивается при покупке для регистрации Oqood. Если застройщик пишет «DLD fees waived», как правило это значит, что 4% берёт на себя застройщик, а не то, что сбора нет.
Распространённая структура: 60% в течение строительства и 40% при передаче. Вариант с post-handover переносит часть последнего транша в рассрочку уже после получения ключей.
Проверьте объект и составьте список недоделок при приёмке, после чего регистрация Oqood конвертируется в титул на ваше имя.
Лимиты LTV, установленные Центральным банком ОАЭ, достигают 80% для резидентов и 50% для нерезидентов при покупке первого объекта, а для новостроек обычно ниже, поэтому большую часть суммы придётся закрыть собственными средствами. Если нужно выйти до передачи объекта, переуступка возможна после оплаты минимальной доли застройщику, часто около 30-40%, и получения NOC.
Сбор DLD в 4% — это только заголовок, реальная полная стоимость оформления выше. Закладывайте эти суммы отдельно от цены и от графика рассрочки.
| Статья расходов | Сумма | Когда платится |
|---|---|---|
| Трансферный сбор DLD | 4% от цены покупки | При переоформлении или при регистрации Oqood для новостройки |
| Сбор доверительного центра | Около AED 4 000 | При переоформлении |
| Выдача титула | AED 540 | При переоформлении |
| Комиссия агентства | 2% от цены плюс 5% НДС | При переоформлении |
| Регистрация ипотеки | 0,25% от суммы кредита плюс AED 290 | При переоформлении, только для ипотечных сделок |
| Полная стоимость сделки | Около 5,5% наличными, около 6,5% с ипотекой | Сверх цены покупки |
| Сервисные сборы | AED 10-30 за кв. фут в год | Ежегодно, начиная с передачи объекта |
Strategies
Готовое жильё, аренда с первого договора
Новостройка, рассрочка, рост капитала
Квалифицирующая покупка от AED 2 млн
Why Us
Более 19 лет на одном и том же рынке, через несколько циклов, а не от запуска к запуску.
Лицензия Агентства по регулированию недвижимости при Земельном департаменте Дубая; на каждой сделке — сертифицированные RERA агенты.
Новостройки и готовое жильё во фрихолд-районах Дубая, поэтому шорт-лист не ограничен ассортиментом одного застройщика.
Доступ в день запуска к релизам Emaar, DAMAC, Sobha, Nakheel, Meraas и Aldar, включая условия рассрочки.
Считаем валовую и чистую доходность и полную стоимость по конкретному объекту и прямо говорим, когда цифры не сходятся.
Подбор, регистрация в DLD, ипотечное сопровождение, документы Golden Visa, сдача в аренду, управление и последующая перепродажа.
Resources
FAQ
Binayah Properties
Назовите бюджет и цель — доход, рост или резиденция. Мы вернёмся с шорт-листом и расчётами по каждому объекту, а не с брошюрой.