Если вы покупаете или продаёте готовую квартиру в Дубае и обе стороны живут в ОАЭ, возможно, в трасти-офис идти не придётся вовсе. С октября 2025 года Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department, DLD) предлагает полностью цифровое переоформление — Digital Sale, которое проходит в приложении Dubai Now. Обе стороны подписывают документы через UAE PASS, деньги проходят через одобренный DLD эскроу-счёт, а свидетельство о праве собственности (title deed) выдаётся в электронном виде на имя покупателя.
Однако этот сервис подходит не для каждой сделки. В руководстве разберём, кто может им воспользоваться, все шаги от начала до конца, сколько это стоит по сравнению с трасти-офисом и в каких ситуациях по-прежнему нужен обычный путь.
Приведённые ниже сведения взяты со страниц услуг самого DLD и проверены 12 октября 2026 года. Сборы и условия могут меняться, поэтому перед началом сверьте их в приложении.
Что такое сервис Digital Sale от DLD?
Digital Sale — это сервис DLD для онлайн-регистрации продажи готовой недвижимости круглосуточно, 24/7, без записи к трасти. DLD запустил его в приложении Dubai Now на выставке GITEX Global 13 октября 2025 года и назвал этот запуск первым этапом.
При обычной процедуре покупатель, продавец (или их представители по доверенности) и, как правило, агенты встречаются в офисе регистрационного трасти (Real Estate Registration Trustee). Стороны обмениваются менеджерскими чеками (manager's cheques), и трасти регистрирует переход права; этот путь подробно описан в нашем руководстве по продаже недвижимости в Дубае. Digital Sale заменяет эту встречу тремя элементами: электронным договором купли-продажи, подписями через UAE PASS и оплатой через эскроу. DLD указывает срок оказания услуги как мгновенный.
Кто может переоформить недвижимость в Дубае онлайн?
Пройдитесь по этому списку, прежде чем согласовывать с другой стороной дату закрытия сделки. Если любая из сторон или объект не соответствует хотя бы одному пункту, планируйте переоформление через трасти-офис.
Покупатель и продавец
- Оба — физические лица, а не компании, и у каждого есть удостоверение личности ОАЭ (Emirates ID). DLD указывает, что сервис предназначен для граждан и резидентов.
- У обоих есть активная учётная запись UAE PASS с возможностью цифровой подписи документов.
- У обоих есть счёт в банке ОАЭ — согласно объявлению DLD о запуске. Если счёта ещё нет, см. материал об открытии банковского счёта в Дубае.
Объект
- Находится во фрихолд-зоне.
- Это обособленная единица (subdivided unit): квартира, офис или таунхаус. Отдельностоящие виллы и земельные участки не охватываются.
- Свободен от ипотеки и любых других ограничений.
- Имеет одного зарегистрированного собственника — согласно объявлению DLD о запуске. Объекты в совместной собственности не подходят.
Что нужно подготовить заранее
- Приложение Dubai Now на телефоне со входом через UAE PASS.
- Согласованные цена и условия. Digital Sale регистрирует продажу, но не ведёт переговоры о ней. Бесплатная оценка недвижимости даст обеим сторонам обоснованную отправную точку. Если в сделке участвует агент, его комиссию урегулируйте отдельно.
- Покупателю: полная стоимость покупки плюс сборы, готовые к переводу со счёта в банке ОАЭ. Согласно опубликованному порядку, покупатель вносит всю сумму на эскроу, а регистрация ипотеки не предусмотрена, поэтому в опубликованном виде сервис подходит для покупок без кредита. Если вы покупаете с финансированием, уточните у своего банка и в DLD, прежде чем на него рассчитывать.
- Продавцу: объект без каких-либо задолженностей и обременений. Для переоформления через трасти обычно требуется справка об отсутствии возражений (No Objection Certificate, NOC) от застройщика, подтверждающая оплату сервисных платежей (service charges). Уточните у застройщика, нет ли задолженности или чего-то, что нужно сначала урегулировать, поскольку неоплаченный остаток или блокировка могут считаться ограничением. Что именно проверяет застройщик, рассказано в нашем руководстве по NOC.
Как переоформить недвижимость в Dubai Now: пошагово
- Продавец создаёт запрос на продажу в Dubai Now. Приложение формирует договор купли-продажи (Sale and Purchase Agreement, SPA) в электронном виде.
- Продавец подписывает SPA через UAE PASS и отправляет его покупателю через платформу.
- Покупатель проверяет и подписывает SPA через UAE PASS.
- Покупатель переводит сумму покупки и сервисные сборы на одобренный DLD эскроу-счёт, указанный в приложении.
- DLD выдаёт электронное свидетельство о праве собственности и план объекта на имя покупателя. Обе стороны могут просмотреть свидетельство и квитанцию в приложении.
После выдачи свидетельства вы можете проверить title deed через официальные каналы DLD — как и любое свидетельство о собственности в Дубае.
Важны два правила по срокам. Любая из сторон может отменить запрос до его подписания — с помощью своего цифрового удостоверения и без согласия другой стороны. А если запрос находится на этапе до подписания более 7 дней, DLD автоматически его отменяет. Договоритесь о времени, чтобы подписать вместе, а не оставляйте запрос открытым.
Сборы за переоформление: Digital Sale и трасти-офис
Сбор DLD за переоформление в размере 4% одинаков при любом способе. В тарифах DLD он указан как 2% с продавца и 2% с покупателя. При перепродаже в Дубае покупатель часто соглашается оплатить все 4%, поэтому пропишите в договорённости, кто что оплачивает. Разница между способами — в сервисном сборе.
| Сбор | Digital Sale (Dubai Now) | Трасти-офис |
|---|---|---|
| Сбор DLD за переоформление | 4% от цены | 4% от цены |
| Свидетельство о праве собственности | 250 AED | 250 AED |
| План виллы или квартиры | 250 AED | 250 AED |
| Сборы за знания и инновации | 30 AED + 30 AED | 10 AED + 10 AED |
| Сервисный сбор, продажа за 500 000 AED и более | 1 000 AED + НДС | 4 000 AED + НДС |
| Сервисный сбор, продажа дешевле 500 000 AED | 500 AED + НДС | 2 000 AED + НДС |
При Digital Sale сервисный сбор получает Emirates Real Estate Solutions — сервисный партнёр DLD. При обычном способе это сбор трасти-офиса.
Пример расчёта: квартира за 2 000 000 AED
| Digital Sale | Трасти-офис | |
|---|---|---|
| Сбор DLD за переоформление (4%) | 80 000 AED | 80 000 AED |
| Свидетельство о собственности, план, сборы за знания и инновации | 560 AED | 520 AED |
| Сервисный сбор + НДС 5% | 1 050 AED | 4 200 AED |
| Итого | 81 610 AED | 84 720 AED |
На этой сделке Digital Sale дешевле на 3 110 AED. Для студии за 400 000 AED итоговые суммы составляют 17 085 AED при цифровом оформлении против 18 620 AED через трасти — экономия 1 535 AED. Агентская комиссия, если она есть, в обоих случаях одинакова. Все остальные расходы на покупку — от комиссии агента до регистрации ипотеки — описаны в материале сборы DLD: подробный разбор; также можно рассчитать конкретный объект в Deal Check.
Digital Sale или трасти-офис: сравнение
| Digital Sale | Трасти-офис | |
|---|---|---|
| Где | Приложение Dubai Now, 24/7 | Трасти-офис, по записи |
| Идентификация | UAE PASS | Emirates ID или паспорт для нерезидентов |
| Отсутствующая сторона | Не применимо: каждая сторона подписывает удалённо | Представитель по доверенности |
| Типы объектов | Квартиры, офисы, таунхаусы | Все, включая виллы и землю |
| Объект в ипотеке | Не подходит | Поддерживается |
| Оплата | Одобренный DLD эскроу-счёт | Обычно менеджерские чеки |
| Свидетельство о собственности | Электронное, в приложении | Выдаётся при регистрации |
Когда без трасти-офиса не обойтись
- У покупателя или продавца нет Emirates ID — это касается большинства зарубежных инвесторов.
- Продавец — компания, или у объекта несколько собственников.
- Объект в ипотеке, или покупатель приобретает его с ипотекой.
- Объект — отдельностоящая вилла или земельный участок.
- Объект находится за пределами фрихолд-зоны.
Если одна из сторон не может присутствовать при переоформлении у трасти, обычным решением по-прежнему остаётся доверенность. В нашем руководстве по доверенности рассказано, как безопасно её оформить, а материал о продаже из-за рубежа по доверенности раскрывает сторону продавца, находящегося за границей. Если на объекте ещё есть кредит, прочитайте о покупке недвижимости в Дубае, которая ещё в ипотеке. Весь процесс продажи — от оценки до NOC — описан в материале как продать недвижимость в Дубае.
Безопасность при цифровом переоформлении
- Начинайте и подписывайте сделку только в Dubai Now и UAE PASS. Игнорируйте ссылки из сообщений и писем, выдающие себя за страницу подписания DLD.
- Никому не сообщайте PIN-код UAE PASS и не подтверждайте запросы на подпись, которые вы не инициировали или не ожидали. Подпись через UAE PASS имеет такую же обязательную силу, как личная подпись.
- Платите только на эскроу-счёт, который показывает приложение. Не отправляйте сумму покупки продавцу, агенту или на реквизиты, присланные в сообщении.
- Прочитайте SPA перед подписанием. Проверьте цену, номер объекта и имена. Цифровой договор — всё равно договор.
Новостной контекст о сервисе и о том, что он не охватывает, — в нашем материале о переоформлении недвижимости в Дубае по телефону.
Это руководство носит общий информационный характер и не является юридической консультацией. При нестандартной структуре собственности или крупной сделке попросите юриста с лицензией ОАЭ проверить условия до подписания.