Покупка первого дома в любом месте — это стресс. В Дубае это может казаться еще сложнее, потому что запуски громкие, планы платежей хитрые, и каждый называет разную цену. Это руководство сосредоточено на трех вещах: шагах, стоимости по официальным данным и как проверить цену по тому, что люди действительно заплатили в Департаменте земель Дубая (DLD).
Если здесь указано правило, оно взято с официальной правительственной страницы, ссылка на которую находится внизу. Если мы не смогли найти официального источника для чего-то, мы это не включили. Всегда подтверждайте текущие правила с DLD, вашим банком и вашим юристом перед подписанием.
Шаг 1: Узнайте, где вы можете купить
Согласно порталу правительства ОАЭ, "В Дубае иностранная собственность разрешена в зонах, обозначенных как фрихолд." Свидетельства о праве собственности выдаются Департаментом земель. Так что первый фильтр прост: находится ли здание в зоне фрихолд? Ваш брокер и записи DLD должны подтвердить это прежде всего.
Шаг 2: Проверьте, подходите ли вы для Программы для покупателей впервые от DLD
Многие покупатели впервые не знают, что это существует. DLD управляет Программой для покупателей впервые. Согласно DLD, преимущества включают "приоритетный доступ к недавно запущенным объектам от застройщиков, льготные цены на объекты, зарезервированные участниками программы, гибкие планы оплаты регистрационных сборов через подходящие кредитные карты и конкурентные ипотечные предложения от банков."
DLD перечисляет следующие критерии соответствия:
- Должен быть резидентом (любой национальности) в ОАЭ
- Не должен в настоящее время владеть какой-либо фрихолд жилой недвижимостью в Дубае
- Должен быть старше 18 лет
- Стоимость недвижимости должна быть ниже AED 5 миллионов
Владение недвижимостью в другом эмирате не исключает вас, если вы не владеете фрихолд недвижимостью в Дубае. Проверьте страницу DLD, чтобы узнать, как подать заявку и какие застройщики и банки участвуют.
Шаг 3: Получите предварительное одобрение ипотеки сначала
Если вы берете кредит, не начинайте серьезно рассматривать варианты, пока банк не сообщит вам в письменной форме, сколько он вам одолжит и какой депозит вам понадобится. Это устанавливает ваш реальный бюджет, предотвращает влюбленность в квартиру, которую вы не можете профинансировать, и заставляет продавцов воспринимать вас всерьез. Наши руководства по получению ипотеки в Дубае и предварительному одобрению ипотеки объясняют, как это работает.
Шаг 4: Учтите сборы, а не только цену
Самый большой сбор — это регистрационный сбор DLD. Сервис регистрации продаж DLD указывает сбор в размере 4% от стоимости продажи. Для объектов на стадии строительства, зарегистрированных через сервис Oqood DLD, сбор составляет 2% от стоимости продажи для покупателя и 2% для продавца. Проверьте ваш контракт, чтобы узнать, кто что оплачивает. Некоторые застройщики покрывают часть этого в качестве стимула для продажи.
Есть и меньшие сборы (сборы за знания и инновации, сборы офиса доверительного управления, регистрация ипотеки, если вы берете кредит), а также агентский сбор вашего брокера и сборы вашего банка. Попросите предоставить все расходы в письменной форме перед тем, как вносить депозит. Наш руководство по сборам DLD разбивает их построчно.
Шаг 5: Проверьте цену по реальным продажам
Здесь большинство покупателей впервые переплачивают. Запрашиваемая цена или цена запуска — это то, что кто-то хочет. Реестр показывает, что люди действительно заплатили.
За последние 90 дней медианная цена продажи квартиры в Дубае составила AED 1,681 за кв. фут и медианная цена виллы — AED 1,590 за кв. фут. Это дает вам общегородской ориентир. Затем сравните районы:
| Район (квартиры, последние 90 дней) | Продажи | Медиана AED/кв. фут |
|---|---|---|
| Dubailand Residence Complex | 1,015 | 1,387 |
| Dubai Production City | 563 | 1,387 |
| Jumeirah Village Circle | 2,247 | 1,402 |
| Arjan | 658 | 1,522 |
| Dubai Marina | 487 | 1,895 |
| Business Bay | 936 | 2,050 |
В каждом из этих районов ни одно развитие не составляет более половины продаж, поэтому медиана является справедливой картиной района.
Остерегайтесь противоположного случая. В некоторых оживленных районах одно развитие составляет большинство продаж. В Madinat Al Mataar (Dubai South), например, более половины из 3,084 продаж квартир за последние 90 дней составило одно развитие. Медиана района там действительно описывает этот один проект, а не весь район.
Как это использовать: возьмите размер квартиры, которую вы рассматриваете, умножьте на медиану района и сравните с запрашиваемой ценой. Если запрашиваемая цена значительно выше, спросите почему: вид, этаж, отделка, готовность к заселению. Иногда есть веская причина. Часто ее нет.
Наша страница цены за кв. фут в Дубае по районам показывает последнюю медиану для каждого района, квартир и вилл, обновляемую каждый понедельник.
Шаг 6: Решите, строится или готово
На стадии строительства составило 64% продаж в Дубае за последние 90 дней, так что вам предложат много такого. Для первого дома, в который вы планируете въехать, вот мое честное мнение: план платежей — это структура финансирования, а не скидка. Сравните общую цену с готовым домом поблизости. Если готовый дом стоит примерно столько же, ожидание и риск строительства — это то, за что вы платите. Убедитесь, что это стоит того для вас. Если вам нужно въехать скоро, готовый вариант обычно проще. См. наше руководство по сравнению строящегося и готового жилья.
Что проверить перед подписанием
- Статус фрихолд и точный объект на свидетельстве о праве собственности (или регистрация Oqood для строящегося)
- История зарегистрированных цен продаж для здания, а не только запрашиваемая цена
- Сервисные сборы для здания и что они покрывают
- Кто оплачивает какие сборы, в письменной форме
- Предварительное одобрение ипотеки на руках перед внесением депозита
- Для строящегося: что ваш объект зарегистрирован в DLD. Сервис Oqood DLD — это способ, которым застройщик регистрирует проданные объекты на стадии строительства в предварительном реестре.
- Ваш брокер лицензирован. Портал правительства ОАЭ направляет покупателей на поиск одобренных брокеров в Дубае.
Нужна помощь с вашим бюджетом?
Если вы сообщите нам ваш бюджет и районы, которые вы рассматриваете, агент Binayah может показать вам, что на самом деле было куплено в реестре недавно. Вы также можете начать с формы проверки цены на любой странице сообщества.
Источники
- Портал правительства ОАЭ: Иностранцы, покупающие недвижимость в ОАЭ
- DLD: Обзор программы для покупателей впервые
- DLD: Регистрация продажи заложенной недвижимости (сборы)
- DLD: Запрос на регистрацию первоначальной продажи (Oqood)
- Данные о ценах: продажи Департамента земель Дубая, последние 90 дней, через binayah.ae/pulse/prices